Bandar Tiram by JLG Land Berhad

是的——JLG Land Berhad 与 JLand 是同一家公司。法人编号 197201000788（12379-K），1972 年成立，为柔佛机构（Johor Corporation）旗下的房地产开发臂膀。它曾叫 Johor Land Berhad，后改名 JLG Land Berhad，对外以 JLand Group 品牌营运，官网 jland.com.my。三个名字，一个法人，一次改名。

但跟你签约的，可能是集团旗下另一家子公司。JLG Land 为 Bandar Tiram 3 期公布的法定公告上，具名发展商是 Advance Development Sdn Bhd，地址同为集团总部——Kompleks Mutiara Johor Land, Jalan Bukit Mutiara, Bandar Dato’ Onn。在集团其他公告里，Johor Land Berhad 与 JLG Land Berhad 也分别出现在不同期数上。对这种规模的城镇来说，每一期由一家项目公司持牌，是常规做法。

为什么这很重要：你的买卖合约是跟那家具名卖方签的，发展商执照与广告销售准证是发给那家卖方的，将来任何逾期交楼的索赔也是对那家卖方提出的。宣传册上写「JLand」；合约上写的会更具体。

所以在销售艺廊该问的不是「发展商是谁」，而是：我这一期的具名卖方是哪一家公司？发展商执照号多少？广告销售准证号多少？有效期到什么时候？然后把这些号码拿去房屋部登记系统核对。花你五分钟。

还有一层背景：JLG Land 并不是唯一在 Bandar Tiram 里面盖房子的发展商。其他发展商也在自己的官网上列出位于这座城镇内的项目，所以「地址在 Bandar Tiram」并不自动等于「这是 JLG Land 的产品」。请确认你那一期的具名卖方。

总面积 1,560 英亩，其中已开发 570 英亩，尚未开发 990 英亩。这是 JLG Land 在其 Bandar Tiram 页面上公布的自家数字。换算成比例，这座城镇约建成 37%。

给你一个尺度感：990 英亩的未开发土地，比柔佛许多「一整座」城镇都要大。这不是一个还剩两期的项目，而是一块附带了城镇的土地储备；在你搬进去很久之后，发展商还会在那里卖房子。

在这个阶段进场，好处是实实在在的。基础设施是按总体规划走的，不是边做边补；未来期数的道路、排水与管线走廊的容量早就留好了；而一个手上还有 990 英亩的发展商，有很强的商业理由把已建好的部分维持体面——因为那就是它自己的展示厅。

坏处同样实在，我不会淡化。你会在施工车流旁边住上好几年。灰尘、住宅区道路上的罗厘车流、不时的改道，都是这笔交易的一部分。更重要的是：你今天无从知道你家后面那块地将来会盖什么。城镇总体规划是一份规划文件，不是承诺，其中的土地用途是可以修订的。

实务做法：向销售艺廊索取涵盖你这一期紧邻地块的批准布局图，并逐块询问目前批准的土地用途是什么，要书面的。然后据此为风险定价——后方紧邻永久绿地保留地的尾间，跟后方是一块用途尚未定案的地的尾间，是两种完全不同的资产。

不可以。柔佛州规定非公民购买有地住宅的最低成交价为 200 万令吉。而发展商自己为 Nigella 期公布的法定公告，价格区间是 RM617,100 至 RM746,500。这座城镇里没有任何一户，跟门槛的差距在 100 万令吉以内。

还有第二道独立的门槛，而且就印在发展商自己的广告上。JLG Land 为这座城镇发出的每一份公告，都载有马来文的 Sekatan Kepentingan 条款：本地契所含土地，未经州政府同意，不得以任何方式出售或转让予非公民或外资公司。所以就算越过了价格门槛，你仍须另行申请州政府批准。

这条规则同样适用于新加坡公民、新加坡永久居民、已入外国籍的前马来西亚公民，以及外国注册公司。没有配额、没有排队、没有变通，因为它是价格下限，不是名额分配。

把规则说完整，免得你在别处被报错数字：柔佛外国人征费为成交价 3% 或 RM30,000 取较高者；售价低于 100 万令吉的服务式住宅最低 RM50,000；工业产业则为 4% 且无最低额。在 2025 年 8 月 29 日之前已签约并递交批准申请者，适用过渡条款。2026 年 1 月 1 日起的 8% 非公民统一印花税，只适用于住宅产业。这些在这里全都用不上，因为你根本过不了价格门槛那一关。

如果你是非公民、又想在柔佛买有地住宅，问我哪些项目真正跨过 200 万令吉。确实有。这座城镇不是。

RM505,000 这个数字出现在 JLG Land 的 Angelica 页面上，而同一个网站在另一页把这一期标示为「已完工」。那是一个历史推介价，不是当前价格，我不会用它来编预算。

更可靠的公开基准，是 Bandar Tiram 3 期 Nigella 的法定公告——因为发展商执照公告是宪报文件，不是营销页面。它载明的价格区间是 RM617,100 至 RM746,500，产品为建筑面积 1,550 平方尺、地皮 1,400 平方尺的双层排屋，预计完工 2024 年 8 月。

第三个数据点是二手市场，也是最贴近当下的。2026 年 8 月，Bandar Tiram 内的挂牌中，Bandar Tiram 3 第二期一带、地皮 1,400 平方尺的双层排屋要价约 RM638,000；建筑面积 2,024 平方尺、地皮 1,440 平方尺的较大排屋要价约 RM784,000。这些是经纪挂出的要价，不是成交价——请把它当成卖方期望的天花板，而不是价值的证据。

把这三项放在一起，诚实的结论是：发展商官网的数字大幅低估了今天的市场，宪报公告是一个合理的历史基准，而二手要价高于它。当期到底卖多少，只有当期价目表能回答，而 JLG Land 并未公布。

把你想要的面积与地皮类型发给我，我去销售艺廊拿正在发售的价格表，连同出表日期一起发给你，让你自己判断它有多新。

新山市政厅（Majlis Bandaraya Johor Bahru，MBJB）。发展商自己为 Bandar Tiram 3 期公布的法定公告，载明批准机关为 MBJB，并引用建筑图则编号 MBJB/U/2022/14/BGN/26/RP(9)。这座城镇位于 Mukim Tebrau。

这一点值得明说，因为「乌鲁地南」是一个邮区与口语地名，横跨不只一个行政区。若干打着同一个名号销售的项目，其实落在 MBJB 辖区之外——而这会改变门牌税率、执法机关，以及管着你邻居能盖什么的地方蓝图。

属于 MBJB 辖区，实务上意味着：你的年度门牌税按市政厅的住宅税率核定；你的装修与加建申请交给 MBJB；道路正式移交后，垃圾收集、公共道路维护与排水由 MBJB 负责；买之前该读的地方蓝图，是新山的那一份。

还有第二层比较少人提的影响。城镇内部的道路与沟渠，在正式移交给市政厅之前都属于发展商，而这个移交可能在住户入伙后好几年才完成。请问清楚你这一期的道路预定何时移交、在此之前由谁维护。这是柔佛新城镇最常见的投诉来源，而它在签约前问一句就能弄清楚。

JLG Land 在 Angelica 上宣传的加建预留——后方那 10 尺——同样要经过 MBJB。请确认销售团队所说的「预留」，是市政厅真的会批准的东西，并在规划厨房之前先拿到申请要求。

你处在一个很少见的位置——你可以亲自去验，那就去验。JLG Land 为 Bandar Tiram 公布的清单包括雨水花园、生态草沟（bioswale）、森林公园、慢跑道与自行车道，另有智慧城镇宣称：公共停车的人工智能应用、交通管理与照明。已开发 570 英亩，这些东西大多已经落在地上某处。

实地看房时，我会按这个顺序看。生态草沟是还在运作，还是已经淤塞、被割草机剃平？bioswale 是一条种了植物的排水渠；如果绿化承包商把它当草坪修，它就已经不干活了。自行车道是否连接两个人们真的会往返的地方，还是走到一半就撞上路缘？森林公园有没有停车场、照明与养护过的步道，还是只是一块围起来的次生林？

至于智慧城镇的宣称，问题从来不是「技术装了没有」，而是交楼之后由谁营运、谁付钱。智慧路灯与停车系统需要维保合约、数据连线与预算。请问清楚这笔责任落在发展商、市政厅，还是住户管理团体身上，以及资金覆盖到什么时候。

这些都不是为了怀疑而怀疑。绿色与智慧配置在有人维护时，价值是真实的；在没人维护时，它就变成负债——一套废弃的系统，你每天还是得从厨房窗口看着它。

我知道的最快检验法：开车进最老的那一期，不是最新的那一期。用了五年、八年之后还在运作的配置，才是发展商真正撑得住的配置。

这才是我会花你时间去想的问题；而一座只建成 37% 的城镇，正是少数几个「二手房值得认真考虑」的场景之一。

买二手的理由：房子是真实存在的，你可以验屋，不必只信示范单位。街道是真实存在的，你能看到排水沟、路缘与绿化老化之后的样子。邻居是真实存在的，你可以直接问他们「什么东西会坏」。你立刻可以入住，不必等两三年、期间还要付租金。而且你不必住在下一期工地旁边——那份罪已经有人替你受过了。

买新期数的理由：发展商配套常常包掉买卖合约的律师费与印花税，在一栋 70 万令吉的房子上，这是实打实的一笔钱。你能拿到从交楼日起算的完整缺陷保修期。你可以自己挑地皮，而不是市场剩什么买什么——这很重要，因为尾间与角头跟中间单位是两种资产。而且房子是新的，头十年的维修负担轻。

2026 年 8 月，城镇内的二手要价从地皮 1,400 平方尺排屋的约 RM638,000，到建筑面积 2,024 平方尺、地皮 1,440 平方尺的较大排屋约 RM784,000。这些是要价，实际成交会更低。请拿同等地皮面积去对比当期发展商价格表——而且要比每平方尺「土地」的价格，不是每平方尺「建筑面积」，因为你真正要持有二十年的是土地。

我的实话：如果当期新盘的价格与同等地皮的二手接近，买新的，赚发展商配套与缺陷保修期。如果新期数有明显溢价，就在成熟街道买二手，把差额拿去做一次你自己掌控的装修。把两边的数字都发给我，我帮你把这笔账算清楚。

要看住宅系列——而且要注意：当季表现最强的正是有地排屋，不是最弱的。在 NAPIC《2026 年第一季房地产市场快报》中，排屋与半独立式洋房的按年涨幅居所有产业类型之首，达 2.2%；高楼产品为 1.3%；独立式洋房则下跌 0.7%。

让人搞混的是滞销数据。2026 年第一季，柔佛有 3,852 个已完工未售出住宅单位，仅次于霹雳，全国合计 32,801 个。另一组数字是：柔佛有 9,972 个已完工未售出服务式公寓，占全国 19,263 个的一半以上，其中 58.5% 落在 50 万至 100 万令吉价格带。

这是两个不同的市场，而只有其中一个跟乌鲁地南的一栋排屋有关。服务式公寓的滞销是集中在新山市中心的高楼问题。拿它去跟有地住宅买家算账，是类别错置——而这种事天天在发生。

真正适用、也值得认真对待的数字是供应。2026 年第一季，柔佛的住宅新推案量全马最高，达 2,693 个单位；同期全国新推案销售率仅 11.5%；2026 年首四个月的房贷批准率为 39.2%，低于 2025 年的 41%。新的有地货量很大，而十个贷款申请人里批得过的不到四个。

这会怎样改变你的做法：下订之前先把贷款预批下来，因为跟你竞争的人里，有很大一部分最后完成不了交易。优先选溢价站得住的地皮——尾间、角头、面向公园——因为市场一慢，最先卖不动的就是普通的中间单位。并且把「三到五年转手套利」当成不切实际。有州属背景发展商在后面撑着的城镇里的永久地契土地，是一个十年期的持有标的；放在那个时间尺度上，它说得过去。

六份文件。全部都是发展商手上已经有的东西，没有一份需要超过一天。

第一：你这一期的发展商执照号与广告销售准证号，含有效期，以及卖方公司的全名。请自己拿去房屋部登记系统核对——不要接受一张截图。

第二：完整的买卖合约，不是摘要。读交付期限与逾期赔偿（LAD）条款。有地住宅适用法定格式，这些条款是明文规定的，那是你的保护；但你仍然应该知道时钟是从哪一天开始走的。

第三：涵盖你这一期以及紧邻地块的批准布局图，并注明每一块地目前批准的土地用途。这份文件回答的是「我家后面将来会盖什么」。

第四：道路与排水移交时间表——你这一期的内部道路预定何时移交给 MBJB，在此之前由谁维护。

第五：如果你打算依靠加建，请拿到书面的加建预留说明。JLG Land 在 Angelica 上宣传后方 10 尺预留；请确认「预留」是市政厅真的会批的东西，并索取申请要求。

第六：标注出表日期的当期价格表，以及仍可售的地皮清单。公开网站上的数字属于已结束的期数。

跟我说一声，我替你把这六份都向你在看的那一期索取；如果哪一份回来的内容很单薄，我会照实告诉你。

诚实的对比，是「规模与成熟度」对上「密度与全新感」。

Bandar Tiram 占地 1,560 英亩、已建成 570 英亩，由 1972 年就在做这一行的州属背景集团开发，位于新山市政厅辖区内。已公布的排屋产品为建筑面积 1,541 至 1,550 平方尺、地皮 1,400 平方尺；有完整法定记录那一期的宪报价格区间是 RM617,100 至 RM746,500。你得到的是成熟的路网、一个可以用来定价的现成二手市场，以及一个十五年后还会在的发展商。

几公里外的 Astera @ Impian Hills 则是相反的命题：22 英亩的单一小区、264 户，约每英亩 12 户，地皮更宽（22 × 70 尺），房子更大（1,939 与 2,141 平方尺），标配电动车充电点，起价 RM721,000。更小、更新、密度更低，发展商在马交所挂牌——但小区内目前还没有二手市场可以拿来定价。

直白版：Bandar Tiram 给你一座城镇，Astera 给你一条街。如果你要的是学校、商店与邻居都已经就位，还要一个能告诉你「你的房子值多少」的二手市场，Bandar Tiram 赢。如果你要的是低密度小区、更宽的地皮与更大的房子，而且能接受较小的社群，Astera 赢。

做决定之前，两边都算一个数字：价格除以土地面积。1,400 平方尺地皮、RM650,000，约为每平方尺土地 464 令吉；1,540 平方尺地皮、RM721,000，约为 468 令吉。把建筑面积剥掉之后，两者比标价看起来接近得多——这说明这个决定真正比的是密度、社群与时机，而不是「一令吉买到多少」。

告诉我你在纠结的是哪两个，我会用地皮面宽、密度、发展商、地方政府与每平方尺土地价格，把它们并排列给你看。