Ceros Residences 依斯干达公主城

KSL 用五家各自持牌的公司卖房。请问清楚是哪一家跟你签约。

「KSL」是品牌，不是买卖合约上的法人。国家房屋局查册记录了 KSL 集团旗下五张有效的发展商执照。跟你签约的那一家，才是你该查执照、查准证、查交楼纪录的对象 —— 而不是查「集团」。

左右滑动可看完整表格 →

怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →

2026 年 9 月 3 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。五家状态皆为 Aktif（有效）。前四家共用同一注册地址：A-3-55, Pusat Komersial Bayu Tasek, Persiaran Southkey 1, Kota Southkey, 80150 Johor Bahru。KSL Properties Sdn Bhd 注册在另一个地址。

这对 Ceros Residences 意味着什么

查册是按法定登记名建档的，不是按行销名，而「Ceros Residences」在这五张执照底下都查不到，在全国查册的其他地方也查不到。这本身不代表有问题 —— 一个项目常常登记成「Pangsapuri ⋯⋯」而对外用另一个名字卖；还没拿到广告销售准证的项目，查册里本来就不会有。

但这代表有一个问题比这一整页任何内容都值钱：「买卖合约是哪一家公司签？它的发展商执照号码和项目代码是多少？」这一页所有空白的栏位，答案全挂在那个代码上 —— 准证编号、总单位数、建筑面积范围、土著折扣、完工日期，全部绑在项目代码上，而且拿到代码后全部都是公开的。

为什么这一页的第一句话是「不可以」

这个网站的读者大多来自新加坡、中国、香港与台湾。所以关于任何一个柔佛项目，最该先回答的不是设施有多少，而是外国人到底能不能买。

在柔佛，非公民购买分层产业的最低价格是每单位 RM1,000,000。这是一条硬性门槛，不是建议。低于门槛的转让不只是「不鼓励」——依《国家土地法典》第 433B 与 433C 条，该项交易无效，一经定罪罚款不少于 RM100,000，买卖双方都罚。

KSL 公布的 Ceros 起价从 RM244,000 到 RM470,000。最大的户型要达到 RM1,000,000，售价必须约为每平方尺 RM1,133，而公布的起价约为每平方尺 RM532——溢价超过 110%。

我无法告诉你的是价格区间的上限。KSL 每个户型只给「起价」，没有上限，也没有公布会载明核准价格区间的广告销售准证编号。如果你是外国人而且想要确定的答案，向 KSL 书面问一句就够了：这个项目里，有没有任何一个单位的价格达到或超过 RM1,000,000？付任何钱之前，先拿到书面回覆。

如果答案是没有，这个项目对你就是不开放的。任何绕过门槛的安排——挂名、写在本地配偶名下、为此设立公司——都不值得冒那个险。规矩本身、以及违反的后果，写在这里。

Ceros Residences 全部 6 个户型

这六个户型，KSL 一张平面图都没有公布。项目网站只给了户型代号、建筑面积与起价，没有平面图、没有房间数、没有朝向。我不会自己重画一张平面图，也不会从中介网站借一张来充当官方图，所以下面每一张卡片只写 KSL 明确说过的内容，图的部分留白并说明原因。想要实际的平面图，跟我说一声，我去向 KSL 索取户型图。顺带一提：六个户型的每平方尺单价几乎一样，所以在这里选户型是选「你怎么用这个空间」，不是在找哪个尺寸比较划算。

户型代号、建筑面积与起价皆为 KSL 官方公布，来源 kslprojects.com.my，读取日期 2026 年 8 月 26 日。平方米换算与每平方尺单价是我自行计算的。发展商行销用的面积，未必等于买卖合约里的单元面积——以 SPA 后附的单元面积表为准。

KSL 公布的图片

以下是发展商自己的图片，2026 年 8 月 26 日取自 KSL 项目网站，并存放在本站而非从对方网站外链。这些是效果图，不是已建成建筑的照片。

来源：KSL Holdings 自家项目网站，读取日期 2026 年 8 月 26 日。效果图属于行销素材，图中的装修、家具与景观不具合约效力，实际交付以法定买卖合约为准。

Ceros 到底在哪一区

KSL 没有在项目页上公布 Ceros 的街道地址、地契编号或坐标，所以这一页没有地图、没有车程表、也没有到关卡的距离。这类数字最容易编，我宁可让这一段空着，也不放一个我没核实过的车程。

「Ceros」在全国查册里零结果 —— 而本页没有持牌公司名，我没有第二把钥匙可以试

本站其他每一个项目页，都带着一张读自 teduh.kpkt.gov.my 的表 —— 准证编号、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、项目状态。这一页我做不出来，而我宁愿把过程摊开，也不要留一个沉默的空缺。

我搜了什么

用项目名搜：「Ceros」，全国范围。零结果 —— 整个资料库里一笔都没有。

连一笔像到值得否决的都没有。本站好几页我会列出被否决的近似纪录；这一页完全没有。

用持牌公司搜：办不到。本页没有印出公司名，而那正是本站解开大多数项目的那把钥匙。有了公司名，我可以搜遍全国查册，再用坐标与单位数确认。没有它，行销名称是我唯一的钥匙 —— 而它开不了这把锁。

「查不到」代表什么、不代表什么

在查册里找不到一个项目，并不能证明它没有执照。这是本页最重要的一句话，而且它不是客套话。

本站有两个证明。「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现；「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，登记名称是 Taman Nusa Permata。而在 Setia Sky 88 那一页，正确的纪录对任何名字搜寻都是隐形的，因为查册的「项目名称」栏位里装的是公司名。我是靠「用执照持有人搜遍全国查册」才找到的。

所以有好几种诚实的读法，而公开文件不足以让我选：

这个项目可能还没走到发准证那一步，那么它今天确实不在查册里，等发了准证就会出现。

或者它已经发证，只是持牌公司与法定名称我连不起来。就在本站：查册把 Papyrus 叫「Residensi Papirus Yakin」、把 Suria Hills 叫「Taman Bukit Suria」、把 South Hills 叫「Taman Puncak Selatan」。差一个词，一个项目就隐形了。

能补上这个缺口的那一句话

「你要卖给我的这一户，项目编号与广告销售准证编号是多少？执照是哪一家公司持有的？」请用书面问。

拿到编号，你在 teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan 上一分钟就能自己把整笔纪录读完：登记名称、持牌发展商、单位数、核准价格带、认证施工百分比、准证届满日与状态。

而这不是文书上的吹毛求疵。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售；而法定买卖合约 —— 连同分层住宅「屋价每年 10%」的迟交赔偿 —— 是绑在那张执照上的。项目编号，就是你确认「那层保护到底存不存在」的方法。

2026 年 8 月 27 日于 teduh.kpkt.gov.my 以项目名、全国范围查询。本项目没有公布持牌公司名。

常被问到的问题

我是外国人，可以买 Ceros 吗？

按 KSL 公布的价格，不可以。每一个户型的起价都明显低于柔佛分层产业 RM1,000,000 的外国人门槛，最大的户型要跨过门槛，价格必须涨一倍以上。在你继续考虑之前，请书面向 KSL 确认有没有任何单位的价格达到或超过 RM1,000,000。

马来西亚永久居民也受同一个门槛限制吗？

不。RM1,000,000 的门槛针对非公民。马来西亚永久居民的待遇不同，而且 PR 不需要缴 2026 年 1 月 1 日起实施的 8% 外国买家印花税。印花税的完整规定写在这里。

每平方尺 RM482 到 RM532，这个价位合理吗？

以新山新项目的开价来说属于偏低的一端。但要放在一起看的是供应量：国家产业资讯中心（NAPIC）2025 年第三季记录柔佛约有 9,018 个滞销的已完工服务式公寓，是全国各州最高，其中约 60% 落在 RM500,001 至 RM1,000,000 这一档。Ceros 刚好在这一档之下，属于另一个池子，但这一区租金与转售的压力是真实存在的，我认为你应该知道。

KSL 给的是每种户型的「起价」，不是价格区间。这个数字到底说明了什么？

它只说明下限，上面什么都没说。公布的数字是 RM244,000 至 RM470,000，但每一个都是该户型里最便宜的那一户——最低楼层、朝向最差，或是发展商最想先出掉的那一户。销售厅带你看的那一户，不会是它。

下订之前，要一份按楼层、按座向列出的完整价目表。拿不到之前，这一页上每一个每平方尺的数字都只能当成下限，不能当成平均值。

有两个代理网站把 Ceros 标在依斯干达公主城以外的地方，哪一个才对？

KSL 自己的项目页写的是依斯干达公主城，本页照它写。发展商与房产平台讲法不一致时，以发展商自己的资料为准——跟你签买卖合约的不是平台。

这件事有实际影响：地址决定行政区，行政区决定由哪个地方政府批图则、适用哪一档门牌税，而真正能定案的是图则上的地段号与 mukim。任何距离说法，先把这两样确认了再接受。

既然没有一个户型到 RM1,000,000，外国人还有没有别的路可走？

照这个价格，没有。柔佛非公民买分层产业的门槛是每单位 RM1,000,000，按你买卖合约上写的成交价逐户核对。最大的 C3 户型起价 RM470,000，不到门槛的一半。马来西亚永久居民跟外国人在同一边。

「加价买到门槛以上」不是绕道：过户仍然要拿到州政府书面同意，而且你等于为一个只能转售给本地买家的单位付了溢价。

Ceros 在国家房屋查册里查不到，这件事要紧吗？

它的意思是：本站最依赖的那一个独立查核，在这一页用不上。其他每一个项目页都有一张从房屋及地方政府部查册读出来的表——准证编号与有效期、持牌公司、单位数、核准价格带、已认证施工进度。Ceros 没有对得上的纪录，而且没有持牌公司名，也就没有第二把钥匙可以再查一次。

这不代表有什么不对。但它代表你现在只能依赖 KSL 自己的资料，所以请他们书面给出广告销售准证编号，在付任何钱之前自己上查册核对一次。

付订金之前，该书面拿到哪些东西？

四样：广告销售准证编号与有效期、项目背后的持牌公司名称、注明建筑面积的户型图，以及发展商愿意写下来的完工日期。有这四样，宣传册才变成可以查证的东西。

还有一点：在买卖合约成立之前付的订金，并不像多数买家以为的那样受《房屋发展法令》保障。这四样里任何一样拿不到，那本身也是一种资讯。

为什么这一页这么多「未公布」？

因为 KSL 确实没有公布。这个网站其他项目页都会写出广告销售准证编号、总单位数、楼层数与完工日期，因为发展商公布了。我核实不到的东西就不会放上页面。等 KSL 公布 Ceros 的准证，我会更新这一页并注明修改日期。

继续之前，先看这几篇

• 外国人买房贴士 —— 会花到你钱的十个数字
• 门槛价、限制产业与州政府同意
• 完整流程、印花税与持有成本
• 付订金之前，怎么查发展商与准证

发布 2026-08-26 · 最后核实 2026-08-26，对照 KSL Holdings 自家项目网站（kslprojects.com.my，页面最后修改 2026 年 1 月 28 日）。KSL 未公布本项目的广告销售准证编号、总单位数、楼层数与完工日期，本页也不以其他来源代替。单位供应与价格由发展商决定，随时可能变动。本页为行销资讯，不构成要约或合约。