Midas @ Seri Alam 美达斯服务式公寓
这个项目现在二手挂牌从 RM240,000 到 RM680,000——价差 RM440,000。楼层、朝向、装修状况决定了你付的是哪一头。这一页把 3 个户型的价格带、租金、回报率与风险全部摊开。
🔒 免费、无需登记 · 我会把目前在售单位的楼层、朝向、实际报价整理好发给你
30 秒看懂 Midas @ Seri Alam
Midas @ Seri Alam（美达斯服务式公寓） 是位于马来西亚新山 Bandar Seri Alam 的Freehold公寓，由 Midas Season Sdn Bhd（Northstar Frontier Sdn Bhd 子公司） 开发，2011 年完工，共 7 栋 / 35 层 / 1,609 户。地址：Persiaran Seri Alam, Bandar Seri Alam, 81750, Johor。
户型 431 至 904 平方尺，共 3 种。2026 年 9 月二手挂牌价 RM240,000 – RM680,000，中等价位约 RM460,000；成交 PSF 区间 RM452–746／尺。整户月租 RM950 – RM2,150，毛租金回报率 4.1%。管理费 约 RM0.22/sqft/月。
交通定位：资料待查
Midas @ Seri Alam 到底是什么样的项目？
以下每一项都可对照发展商与官方登记资料核对。这是一个 2011 年完工的现房项目，你买到的是看得见摸得着的实体单位，不是效果图。
- 发展商
- Midas Season Sdn Bhd（Northstar Frontier Sdn Bhd 子公司）Midas Season Sdn Bhd（Northstar Frontier Sdn Bhd 子公司）
- 完工年份
- 2011已交付现房（二手）
- 地契
- Freehold外国人可购买（须符合最低门槛）
- 总户数
- 1,6097 栋 · 35 层
- 户型数
- 3详见下方价格表
- 管理费
- 约 RM0.22/sqft/月以实际管理处收费为准
- 在售 PSF
- RM452–746经纪校正的在售区间
- 毛租金回报
- 4.1%以整户出租计算
区域性私人发展商，代表作为 Midas @ Seri Alam 综合体（住宅+商场+影院），公开资料有限，口碑一般，属中小型发展商。
Bandar Seri Alam，出门能到哪里
完整地址：Persiaran Seri Alam, Bandar Seri Alam, 81750, Johor（邮编 81750）。位置决定租客来源，也决定转手时买家有多好找。
🚉 交通
- 🚉 RTS / 捷运资料待查
- 🛂 关卡 CIQ约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（估算）
- 🚌 其他交通靠近 Pasir Gudang Highway、JB East Coast Highway 接 EDL；Masai 中央巴士总站有快巴/市区巴士
🛍️ 购物商场
- Tesco Seri Alam
- Mydin Hypermarket
- AEON Permas Jaya
🎓 学校
- 资料待查（区内含4所大学、初级学院、艺术学校、日本人学校、Excelsior International School及8所中小学）
🏥 医疗
- Regency Specialist Hospital
- Hospital Penawar
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital
3 个户型，431 到 904 平方尺
下表是各户型目前的二手价格带与租金带。中等价位约 RM460,000，高价位到 RM680,000——同一个户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况。
| 户型 | 面积 | 房 / 卫 | 二手价格带 | PSF | 月租带 |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 431-约500 sf | Studio · 1 卫 | RM240,000 – RM680,000 | RM480–1578 | RM950 – 2,150 |
| 2房 | 约550-700 sf | 2 房 · 1 卫 | RM240,000 – RM680,000 | RM343–1236 | RM950 – 2,150 |
| 3房 | 约700-904 sf | 3 房 · 2 卫 | RM240,000 – RM680,000 | RM265–971 | RM950 – 2,150 |
表上是经纪现场校正值——以 Koh Yue Lin 许月玲 手上目前实际在售的报价与实收租金为准，比 brickz.my／NAPIC 与各大门户网站的公开数字高约 20%。落差不是有人报错，而是官方成交资料统计到公布通常滞后 6–12 个月，门户挂牌又常是屋主早期挂上去没更新的旧价。同期门户口径为 RM377–622／尺，本页采用 RM452–746／尺。拿这一页去跟中介议价时，请以本页数字为准；官方历史中位价另列于页首，供你判断趋势用。
表内 PSF 是各户型自己的开价除以面积；资料卡的「在售 PSF」是全项目经纪校正后的区间，两者口径不同。若某一行合并了面积差距过大的户型，该格留空而不取平均。
校正基准日 2026 年 9 月 5 日。实际成交价仍视楼层、朝向、装修与议价而定，本页数字不构成要约。
各户型价格区间图
条形起点为该户型市场低位，终点为高位 · 单位：令吉
Midas @ Seri Alam 现在实际长什么样
这一页不放来路不明的图。网上流传的公寓照片有大量是发展商效果图、样板房、甚至根本是别的项目——看着漂亮，去到现场落差很大。我只发我确认过来源的照片，而且会标明哪张是实拍、哪张是效果图。
以上为项目建筑师 ONG&ONG Pte Ltd 发布的项目视觉，取自 ong-ong.com，著作权属 ONG&ONG Pte Ltd。
大堂、电梯厅、泳池、健身房、走廊实况，以及目前在售单位的屋内实拍。每一张我都会注明是实拍还是发展商效果图——这两者的差距，通常就是买家签约之后失望的那一部分。
3 个户型的官方图则，我向发展商替你要
网上流传的平面图有大量是中介自己重画的、被裁掉尺寸标注的、甚至是别的项目的图。我只给发展商发行的原图：带真实毫米尺寸、房间名称与朝向，可以拿去对照实地。
同一个建筑面积，走道占掉多少、有没有柱子吃掉家具位、主人房放不放得下 king size、阳台算不算在面积里——这些看现场很容易被装修带过去，看图则一眼就清楚。先淘汰掉不合用的户型，再去看房，省很多时间。
租金：从 RM950 到 RM2,150 一个月
整户出租的毛租金回报率约 4.1%。这是毛回报——还没扣管理费、门牌税、地税、保险与空置期。扣完之后的净回报，通常比这个数字低 0.8 到 1.2 个百分点。
各户型月租区间图
整户出租、无家具至基本家具 · 单位：令吉／月
Midas @ Seri Alam 的租客来源、空置期长短、以及未来转手的接盘人是谁，比回报率数字更值得先弄清楚。这三件事我可以按你的预算和目的，一件件跟你分析。
Midas @ Seri Alam 真正值钱的地方
1,609户超大盘自带三层商业裙楼,一站式生活机能
Midas @ Seri Alam 由 7 栋 35 层大楼组成,共 1,609 个住宅单位,底层直接连通商业裙楼:1 楼超市、2 楼商业广场、3 楼是 5 个影厅的电影院,另外还有 21 个店铺。对住户来说,买菜、看电影、日常采购都不用出小区,这种规模的自带商业配套在同区公寓里少见。
Freehold+总价门槛全区最低梯队之一
项目为 Freehold 地契,现挂牌 PSF 约 RM418–673,起价从 RM210,000 起,是同区总价门槛最低的项目之一。对预算有限的首次置产者或想布局出租市场的投资客来说,这个入场门槛意味着更低的资金压力与更容易覆盖的月供。
7栋不同座向,户型选择多样
项目共有 5 种户型设计,462 个 Studio、845 个 2 房单位、302 个 3 房单位,面积从 431 到 904 平方尺不等。7 栋楼分别面向高尔夫球场、绿化带、Senibong Cove 或 Kota Masai/柔佛河等不同景观,买家可以按预算与景观偏好挑选,户型跨度也让转手时的买家池比单一户型项目更广。
教育资源高度集中,租赁需求稳定
Bandar Seri Alam 一带集中了 4 所大学、一所初级学院、一所艺术学校、日本人学校、Excelsior International School 及 8 所中小学,形成了稳定的学生与教职员租赁需求基础。对以出租为主要目的的投资者来说,这种教育机构密集度是支撑长期出租率的重要因素。
紧邻主要高速公路,区域内自驾便利
项目靠近 Pasir Gudang Highway 与 JB East Coast Highway,可接上 Eastern Dispersal Link(EDL)通往新柔长堤,虽然距离 CIQ 本身较远,但在Pasir Gudang、Masai、Bandar Seri Alam 区域内部通勤相当便利,Masai 中央巴士总站也提供快巴与市区巴士接驳。
🏊 设施清单
- 私人游泳池
- 健身房
- 休息室
- 烧烤区
- 室内外游乐场
- 花园
- 阅读室
- 蒸汽浴
- 每户车位
- 24小时保安及CCTV
- 商场式庭院
出门之后，实际能到哪里
位置决定你的租客是谁，也决定转手时买家好不好找。以下距离已逐条标注来源性质，直线估算的会注明是直线——实际步行要绕路、过天桥、等红灯，通常比直线多三到五成。
🚉 交通
- Pasir Gudang Highway项目主要对外干道之一约 1 km（估算）
- JB East Coast Highway 转 EDL通往新柔长堤的主要路线约 3 km（估算）
- Masai 中央巴士总站快巴与市区巴士接驳点约 4 km（估算）
- CIQ / 新柔长堤关卡官方估算车程30-35分钟,早晚高峰实际耗时更长约 22–25 km（估算）
🛍️ 购物餐饮
- Midas 自带商场与影院1楼超市、2楼商场、3楼5厅影院,共21个店铺0 km（自带）
- Tesco / Lotus's Seri Alam日常采购超市约 2 km（估算）
- Mydin Hypermarket大型量贩超市约 3 km（估算）
- AEON Permas Jaya区域大型购物中心约 6 km（估算）
🎓 学校
- SK Bandar Seri Alam国民小学约 1 km（估算）
- SJK(C) Nam Heng华文小学约 2 km（估算）
- Excelsior International School国际学校约 3 km（估算）
- The Japanese School of Johor日本人学校约 4 km（估算）
- 亚太科技大学（APU）相关高教机构 / Raffles University Iskandar区内多所大学之一,支撑学生租赁需求约 2–3 km（估算）
🏥 医疗
- Regency Specialist Hospital私立专科医院约 3 km（估算）
- Hospital Penawar私立医院约 4 km（估算）
- KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital私立专科医院约 6 km（估算）
- Hospital Sultanah Aminah柔佛最大公立医院,需驾车约 20 km（估算）
你是哪一种买家？
同一个项目，自住、投资、给孩子念书住，看的东西完全不一样。先认出自己是哪一种，再看价格才有意义。
学生/教职员房东型投资客
区内 4 所大学与多所国际学校形成稳定的租赁需求基础,起价 RM210,000 的门槛在同区属最低梯队,适合以稳定小额出租回报为目标的投资者。但要注意管理费偏低是否意味着后续维护跟不上,并把工业区空气质量的风险因素纳入长期租客留存率的评估。
预算有限的首次置产年轻上班族
PSF 与总价都在区域最低梯队,适合刚出社会、预算紧张的首购族。要接受的是通勤新加坡不便、楼龄已超15年、以及底层商场经营状况不明朗这几个现实。
看重一站式生活机能、不介意大盘管理复杂度的自住家庭
自带超市、商场、影院,买菜看电影不用出小区,适合喜欢「小区即生活圈」的家庭。但1,609户、7栋楼的管理规模意味着电梯、停车、公共区域高峰期会比小盘拥挤,需要自己接受这个权衡。
不适合:对空气质量敏感或需要每天通勤新加坡的买家
Pasir Gudang 工业区历史上发生过严重的空气污染事件,虽然近年未再发生同等级事故,但工业区仍在运作,长期风险无法完全排除。距CIQ约22-25公里的距离也不适合把「方便过关」作为购房首要考量的买家。
我不会替你隐瞒的事
任何一个项目都有缺点。中介不告诉你，不代表它不存在——只代表你会在成交之后才发现。以下是这个项目实际存在的问题。
⚠Pasir Gudang 工业区空气污染历史,直接影响租赁信心与转售折价
Bandar Seri Alam 紧邻 Pasir Gudang 工业带。2019年3月,不法分子将化学废料非法倾倒入金金河(Sungai Kim Kim),导致有毒气体外泄,造成周边超过百所学校停课,数千名学生与居民因呼吸困难、恶心呕吐送医;同年6月,该区域再度发生空气污染事件,学校再次停课。工业区至今仍在正常运作。对买家的实际影响是:一旦区域内再发生类似空气质量事件,短期内会造成租客流失、看房量下降,议价时买方会拿这个历史事件压价,转售折让幅度可能达到10%以上,尤其对带小孩的家庭租客/买家影响更明显。
⚠楼龄超过15年、七栋逾千户的管理复杂度
Midas @ Seri Alam 于 2011 年完工,楼龄已超过 15 年,7 栋楼合计 1,609 户,管理规模在同区数一数二。项目官方标注的管理费仅约 RM0.22 每平方尺/月,以 700 平方尺的 2 房单位计算,一个月管理费约 RM154,这个费率是否足以覆盖 7 栋楼、逾千户规模的电梯维护、公共区域清洁与未来的立面/管道大修,是需要打问号的。一旦储备金不足,业主可能面临一次性特别捐(special levy),金额可能是数千令吉级别。
⚠底层商场经营状况不透明,「自带商场」的溢价可能兑现不了
公开资料对 Midas 底层商业裙楼(超市、商场、5厅影院、21个店铺)的描述停留在规划与开业阶段,查证时未能找到近期实际出租率、人流或商户经营状况的第三方资料。如果商场实际出租率偏低或影院已停业,你为「楼下就是商场」多付的溢价,租客不一定愿意跟着付,长期空置的商业裙楼还可能拖累整栋楼的形象与公共区域的保安、清洁分摊成本。
⚠距CIQ较远,不适合每日跨境通勤
项目距 CIQ 约 22–25 公里,车程官方估算约 30–35 分钟,需经 Pasir Gudang Highway 接 JB East Coast Highway 转 EDL。这只是路况正常时的估算,早晚高峰加上关口本身排队,实际耗时经常远超此数字。如果你的购房决策核心是「方便通勤新加坡」,这个距离会实质性拉低你的居住体验,也会限制未来出租对象只能锁定本地上班族或学生,而非新加坡通勤客群,后者往往能负担更高租金。
⚠线上挂牌数据质量参差,租金信息存在异常值
在整理本项目基础资料时发现,部分网络挂牌的租金数据存在明显异常(曾出现单套月租高达 RM249,000 的极端录入错误值,已被剔除并采用更合理的市场区间)。这说明该项目在主流房产网站上的挂牌数据质量参差不齐,买家如果直接参考网上挂牌价做定价决策,有可能被异常值误导,高估或低估实际市场行情。
Permas Jaya / Masai / Seri Alam 一带，还有哪些选择？
同一个地段，价格差一截通常有原因：地契、楼龄、户数、管理水平。先横向比一遍，再决定深看哪一个。
| 项目 | 完工 | 地契 | 户数 | PSF | 价格带 | 回报 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Midas @ Seri Alam ← | 2011 | Freehold | 1,609 | RM452–746 | RM240,000 – RM680,000 | 4.1% |
| D'Ambience Residences (Pangsapuri Ikatan Flora) | 2014 | Freehold | 780 | RM400–632 | RM300,000 – RM720,000 | 4.0% |
| The Straits View Condominium | 2014 | Freehold | 120 | RM338–618 | RM360,000 – RM1,540,000 | 4.9% |
| Permas Ville Apartment (Block A / Block B) | 2005 | Freehold | — | RM380–515 | RM420,000 – RM600,000 | 3.8% |
| Central Residences @ Permas Ville | 2023 | Freehold | 291 | RM642–662 | — | — |
| Pan Vista Condominium | 1994 | Freehold | 315 | RM269–446 | RM300,000 – RM490,000 | 7.3% |
| Fair View Apartment | 2003 | Freehold | 164 | RM324–456 | RM335,000 – RM540,000 | 3.5–4.5% |
2026 年买进来，到底要多花多少钱？
2026 年 1 月 1 日起，外国人购买马来西亚住宅产业的印花税由 4% 调升至 8%；柔佛州的外资同意书费自 2025 年 7 月起由 2% 调升至 3%（最低 RM30,000）。这两项加上律师费，是你在成交价之外要准备的现金。
| 项目 | 说明 | 以 RM1,000,000 计 |
|---|---|---|
| 成交价 | — | RM1,000,000 |
| 印花税（外国人 8%） | 2026 年 1 月 1 日起 | RM80,000 |
| 柔佛州外资同意书费（3%） | 最低 RM30,000 | RM30,000 |
| 律师费与杂费（约 1%） | — | ≈ RM10,000 |
| 额外成本合计 | — | ≈ RM120,000（12%） |
柔佛州对外国人购买住宅有最低售价门槛，且商业地契（服务式公寓 / SOHO）与住宅地契的规定不同。Midas @ Seri Alam 的地契为 Freehold——实际适用哪一套规则，务必在下订前向律师确认，这一项算错，整笔交易可能无法过户。我可以先帮你查清楚这个项目的地契类别。
买家最常问我的 13 个问题
Midas @ Seri Alam 现在二手价多少？
2026 年 9 月，Midas @ Seri Alam 的二手挂牌价区间为 RM240,000 至 RM680,000，中等价位约 RM460,000，成交 PSF 约 RM452–746／尺。各户型价格带：Studio（431-约500 sf）RM240,000–RM680,000；2房（约550-700 sf）RM240,000–RM680,000；3房（约700-904 sf）RM240,000–RM680,000。同一户型的价差主要来自楼层、朝向与装修状况，需要现售清单可 WhatsApp 索取。
Midas @ Seri Alam 租金多少？回报率高吗？
整户月租区间 RM950 – RM2,150。毛租金回报率约 4.1%；这是毛回报，扣除管理费（约 RM0.22/sqft/月）、门牌税、地税、保险与空置期后，净回报一般低 0.8–1.2 个百分点。
Midas @ Seri Alam 是永久地契还是租赁地契？外国人可以买吗？
Midas @ Seri Alam 为 Freehold。外国人可购买，但须符合柔佛州对外国买家的最低售价门槛；住宅地契与商业地契（服务式公寓／SOHO）适用的规定不同，下订前务必由律师确认。2026 年起外国人印花税为 8%，柔佛州外资同意书费 3%（最低 RM30,000）。
Midas @ Seri Alam 什么时候完工？谁开发的？
Midas @ Seri Alam 于 2011 年完工并交付，属已入伙的现房（二手）项目，共 7 栋、35 层、1,609 户。发展商为 Midas Season Sdn Bhd（Northstar Frontier Sdn Bhd 子公司）。区域性私人发展商，代表作为 Midas @ Seri Alam 综合体（住宅+商场+影院），公开资料有限，口碑一般，属中小型发展商。
Midas @ Seri Alam 交通方便吗？离关卡多远？
资料待查；约 22–25 km，车程约 30–35 分钟（估算）；靠近 Pasir Gudang Highway、JB East Coast Highway 接 EDL；Masai 中央巴士总站有快巴/市区巴士
Midas @ Seri Alam 有哪些户型？
共 3 个户型：Studio 431-约500 sf（Studio）、2房 约550-700 sf（2 房）、3房 约700-904 sf（3 房）。面积从 431 到 904 平方尺。发展商官方户型平面图我可以代为提供，请 WhatsApp 告诉我你想看的户型。
Midas @ Seri Alam 管理费多少？有什么设施？
管理费约 RM0.22/sqft/月（以管理处实际收费为准）。设施包括：私人游泳池、健身房、休息室、烧烤区、室内外游乐场、花园、阅读室、蒸汽浴、每户车位、24小时保安及CCTV、商场式庭院。
Midas @ Seri Alam 适合什么人买？
Pasir Gudang/Bandar Seri Alam 工业区及周边大学（如亚太科技大学）上班族/学生群体、追求低总价、大盘配套（自带商场、影院）的出租型投资客
买 Midas @ Seri Alam 有什么风险要注意？
楼龄逾15年、户数极多（管理复杂度高）；部分租金数据存在异常需核实（原始挂牌租金上限达RM249,000为异常/录入错误数据，已剔除，采用更合理市场区间）；商场若经营不善可能影响社区形象；距CIQ较远，通勤新加坡不便
Midas @ Seri Alam 附近有什么商场、学校和医院？
商场：Tesco Seri Alam、Mydin Hypermarket、AEON Permas Jaya。学校：SK Bandar Seri Alam（国民小学 · 区内）、SMK Bandar Seri Alam（国民中学 · 区内）、SJK(C) Nam Heng Baru 南兴华小（区内华文小学）、宽柔中学至达城分校（华文独中 · 区内）、Excelsior International School（国际学校 · Jalan Purnama）。医疗：Regency Specialist Hospital、Hospital Penawar、KPJ Pasir Gudang Specialist Hospital。
Midas楼下的商场和影院现在经营得怎么样?
公开资料只能查到项目规划阶段的描述——1楼超市、2楼商业广场、3楼5厅影院、21个店铺,但查证时没有找到近期的实际出租率、人流或商户营运状况的第三方数据。这意味着商场目前的实际经营状况需要买家自己去现场核实,不能完全依赖售楼资料或网站描述。建议看房时挑平日下午实地走一趟,数一数实际营业的店铺数量,并向管理处确认影院是否仍在正常放映。
Pasir Gudang的空气污染问题现在还存在吗?会影响我住这里或出租吗?
2019年3月与6月,Pasir Gudang先后发生两次因化学废料非法倾倒(金金河事件)与其他污染源导致的空气质量事件,造成大规模学校停课与居民就医。这些是已经发生过的真实历史事件,不是传言。工业区目前仍在正常运作,虽然近年未再出现同等级事故,但这类风险属于结构性、不能完全排除的区域因素。如果你或家人对空气质量敏感,或计划把单位出租给带小孩的家庭,建议买前查一下马来西亚环境局(DOE)的历史空气质量指数,并实地向邻居打听平日的实际感受。
管理费只要RM0.22/sqft,够用吗?会不会以后大幅调涨?
这个费率在同区属于偏低水平,而项目楼龄已超过15年、规模又是7栋楼逾千户的超大盘,电梯、水泵、外墙等设施迟早会进入密集维修期。如果历年储备金累积不足,业主大会很可能通过调涨管理费或征收一次性特别捐来补足缺口,这笔额外支出没有公开数据可以预先估算金额。买前务必向管理处索取最近两年的财务报表,自己判断现有费率是否可持续,而不要把RM0.22/sqft当作长期不变的固定成本。
把现在真正在售的清单，发到你手机上
这一页写的是市场区间。你真正需要的，是今天挂在市场上的 Midas @ Seri Alam 单位——第几楼、朝哪边、装修到什么程度、业主开价多少、有没有议价空间。点下面的按钮，我整理好发给你。
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