Skypark Kepler @ Lido Waterfront Boulevard

只有售价 RM1,000,000 及以上的单位可以，而且必须取得柔佛州政府的书面批准。柔佛对非公民购买分层产业的最低售价门槛是 RM100 万，以买卖合约上的成交价为准。

Skypark Kepler 的公布起价是 RM522,000。在这个价格区间，外国买家完全没有资格——463 平方尺的 A 型大约只有门槛的一半。2026 年 5 月一场项目展示会的报道指出，占全案 1,596 户中 1,214 户的 667 平方尺两房，定价在 RM100 万上下、多数略低于。对非公民来说，这正好是错的那一边。

其他成本也要一起算：2025 年 7 月 1 日起，柔佛外国人征费为成交价 3% 或 RM30,000，取较高者；2026 年 1 月 1 日起，非公民转让契据印花税统一为 8%。一个 RM100 万的单位，这两项加起来就是 RM11 万，还没算律师费与州政府同意费。

找我，我会让发展商以书面列出哪些具体单位号的售价达到或超过 RM100 万。那份清单，而不是楼书，才是你真正能挑的范围。

2007 年 11 月 22 日，这段海岸线上曾推出另一个名为 Lido Boulevard 的项目，填海原定次月动工。详细环境影响评估于 2008 年获批，环境管理计划于 2009 年获批。那一版方案并未按当初推出的样子实现。

填海最终由中国交建马来西亚公司（CCCC）完成，其报酬部分以土地抵付；Tropicana 的 2020 年年报记录该项处置于 2020 年完成。2019 年 9 月，柔佛州政府在周边海域出现鱼群死亡后，下令重审 Lido 填海环评。Tropicana 于 2024 年 10 月为现行方案动土。

我无法从一个我愿意背书的来源核实的部分：2007 年那一版停下来的确切经过、场地上是否留有任何半成品结构、以及填海地做过哪些补救。这些必须由发展商与你的律师以书面提供——要索取的两份文件是土壤勘察报告与现行发展令（Development Order）。

以上没有一条说明这个项目盖不起来。但它确实说明：不要把「永久地契、海景」当成尽职调查的终点。

因为这个项目在预览与正式推出之间被重新规划过，而旧的报道从来没有更新。

EdgeProp 在 2024 年 11 月 18 日根据 Tropicana 在新加坡的私人预览会报道：Skypark Kepler 将有 848 个全配套单位，面积 680 至 2,200 多平方尺，二至五房，RM2,001 psf 起，管理费每平方尺 55 仙，发展总值 21 亿令吉。

《The Edge Malaysia Weekly》2025 年 10 月 27 日一期写的是真正推出的产品：1,596 个单位，463 平方尺（268 户）、667 平方尺（1,214 户）、807 平方尺（114 户），16 间零售，RM1,200 psf 起，发展总值约 20 亿令吉。Tropicana 官网目前只列三种户型——463、667、807 平方尺——与 2025 年的版本吻合，而不是 2024 年那一版。

所以，你现在还能在各种聚合网站上看到的「RM2,001 psf」与「848 个单位」，纯粹是过期资料。本页面凡是可能有两种说法的数字，我都在旁边注明了来源与日期。

Tropicana 的表述是距 RTS 武吉查加站「少于 5 公里」。这是发展商的原话，是上限而不是实测距离——官方并未公布更精确的数字。

这不是一个「走路过关」的地址，它也没有这样宣称。它是开车或搭接驳车，走 Persiaran Abu Bakar Sultan 与滨海路进城。如果你的买入理由是早上要步行过关，那 Jalan Lumba Kuda 与 Jalan Tanjung Puteri 一带的项目在物理距离上更近，你应该拿来一起比。

关于 RTS 本身：土建目标是 2026 年底完工，载客通车预计在 2027 年初。任何还在写「2026 年通车」的内容都已过时。

找我，我给你工作日早上七点从门口开到关卡的实际车程——那才是有用的数字，而且没有人会公布。

诚实的回答是：大概可以，但你应该自己看数字，而不是听我说；而且无论如何都要在合约上保护自己。

2025 财年 Tropicana Corporation Berhad 营收 15 亿令吉、增长 6%，净亏 1 亿 1,883 万令吉，比 2024 财年 2 亿 852 万令吉的亏损收窄 43%。融资成本下降 19.7% 至 1 亿 4,000 万令吉。总借贷 27.5 亿令吉，低于 2022 年高峰的 44 亿令吉；2025 年 6 月净负债比率 0.46 倍，总资产 108.5 亿令吉，现金 6.521 亿令吉。

可以这样理解：一家靠变卖资产降杠杆已经走到第三年的集团，债务确实在下降，但底线仍是亏损。这和一家违约中的发展商完全不同，也和一家净现金充裕的发展商完全不同。

无论如何，真正重要的保护措施都一样：确保按《房屋发展法令》（HDA）附表签约并设有房屋发展账户（HDA 账户）；到房屋部 TEDUH 网站核对发展商执照号与广告准证号；签约前让律师看清楚逾期交房赔偿（LAD）条款。这几个准证号，我会以书面拿给你。

已公布的起价是 RM522,000，发展商项目档所载的完工年是 2029 年。这两个数字我有来源。再往下的，我没有。

Tropicana 没有公布逐个 stack 的价目表，我也不打算用流传的 psf 数字去反推——「RM1,200 psf」与「RM2,001 psf」都出现在可信媒体上，相隔一年，拿任何一个乘以面积，对绝大多数单位来说都会算错。

管理费方面：2024 年 11 月预览会曾报出每平方尺 55 仙。此后项目从 848 个单位改为 1,596 个单位，共用设施的成本基数完全变了。在发展商重新公布之前，这个数字请当作无效。

我直接向 Tropicana 拿最新价目表、付款时间表与买卖合约文件。给我发讯息，我把你问的那一天真正准确的版本发给你，并告诉你它的出具日期。

通常可以，但成数比本地买家低——非公民一般是成交价的 60% 至 70%，本地公民可到 90%。

这个差距在这里的影响比看上去更大。如果你依法只能买 RM100 万以上的单位，而银行只批七成，光首期就要 RM30 万现金；再加 8% 印花税（RM8 万）与柔佛外国人征费（RM3 万），一个 RM100 万的单位，你要准备 RM41 万现金。

另外，土地用途为商业类别的服务式公寓，在部分银行会拿到更低的成数与更短的年期。在你假设自己能用住宅贷款方案之前，先向我要地契上的土地用途类别。

利率与成数会变。告诉我你的国籍、收入币别与大致预算，我帮你拿两三家银行的实时批贷指示，而不是一句经验法则。

供应过剩是真的，而柔佛是全马最严重的一州。国家产业资讯中心（NAPIC）2026 年第一季产业市场报告记录，柔佛已建成未售出的服务式公寓有 9,972 户，居各州之首；全国合计 19,263 户，总值 165.2 亿令吉。

这个数字统计的是已建成的存量，而这正是买期房、押注一栋 1,596 户、2029 年交付的塔楼时最该在意的风险。你未来要在租客与转售买家面前，和几千个已经存在、而且已经在降价的单位竞争。

反面理由必须是具体的，而不是笼统的：新山真正的永久地契海景地，在这批供应里只占很小一部分；由酒店级运营方管理整栋楼，和一家普通分层管理公司相比，也确实是差异。这个溢价值不值，是判断，不是事实。

引用 NAPIC 数字时一定要写清楚是哪一季。上面这组是 2026 年第一季，它会变。我每季重新核对一次，并更新我写过的页面。

五份。任何一份被拒绝提供，那个拒绝本身就是资讯。

一：发展商执照号与广告及销售准证号，含有效期，然后自己到房屋部 TEDUH 网站核对。二：《房屋发展法令》附表格式的买卖合约，以及房屋发展账户（HDA）资料。三：新山市政厅（MBJB）批准的发展令与建筑图则编号。四：填海地块的土壤勘察报告。五：Banyan 管理合约的年期，以及合约到期后品牌怎么处理。

外国买家再加第六份：书面确认哪些具体单位号的售价达到或超过 RM1,000,000——因为那是你依法唯一能买的范围。

这六份我会帮你追。如果发展商不肯把答案写下来，那就是答案。