私人租赁计划（Private Lease Scheme）：买了却拿不到分层地契，你到底买到什么？
私人租赁 没有分层地契，是柔佛尤其是 Medini 一带部分项目的售卖方式：地主把土地长期租给发展商，发展商再把单位的次租赁（sub-lease）注册在母地契下卖给你，你签的是租赁买卖合约（Lease Purchase Agreement, LPA），不是法定的买卖合约（SPA），也拿不到个别分层地契（strata title）。这是一场仍在进行的争议：2025 年 4 月 29 日上诉庭判决私人租赁计划有效，但那宗案子处理的是获得部长豁免的 Medini 项目，不能推而广之。以下每一项说法都注明出处，还有一份签约前该问发展商和自己律师的清单。
一句话答案
在私人租赁计划（Private Lease Scheme, PLS）下买房，你取得的是注册在母地契上的次租赁，不是业权，也不会拿到个别分层地契；签的是租赁买卖合约（LPA），不是法定买卖合约。《国家土地法典》第 221 条的上限是整幅土地 99 年、部分土地 30 年，第 228(1) 条把续期交由出租人酌情决定。2025 年 4 月 29 日上诉庭判 Medini 的一个私人租赁计划有效，但那是获部长豁免的项目，不能推及全国。
关键数字一览
| 你取得的权益 | 注册次租赁（Form 15A），非业权 |
|---|---|
| 分层地契 | 不发出；买家不是分层管理机构成员，没有投票权 |
| 年限上限（NLC 第 221 条） | 整幅土地 99 年；部分土地 30 年 |
| 续期（NLC 第 228(1) 条） | 由出租人酌情决定，通常另缴溢价 |
| 注册承租人的保障（第 340(1) 条） | 取得不可推翻的权益 |
| 上诉庭判决 | 2025 年 4 月 29 日判有效，限于获部长豁免的 Medini 项目 |
| Medini 母租赁 | 99 年，2013 年 4 月 15 日起至 2112 年 4 月 14 日 |
| IIB 转换溢价 | 未开发土地约每平方尺 RM8；已完工单位每单位 RM10,000（商业提议） |
30 秒重点
- 私人租赁计划下，你取得的是注册在母地契上的次租赁，不是业权。《The Edge》形容买家「不是业主」，保障「明显少于一般的租赁地契产业」。
- 《国家土地法典》第 221 条：超过 3 年的租赁才是可注册的 lease；整幅土地最长 99 年，部分土地最长 30 年。租赁以 Form 15A 注册。
- 第 228(1) 条：续期由出租人（lessor）酌情决定——私人发展商没有像州政府租赁地契那样的续期申请机制，期满后土地归还地主。
- 第 340(1) 条给注册承租人一个不可推翻的权益，这是发展商的主要抗辩；但 2022 年一篇学术论文主张，多层建筑中的一个单位属「部分土地」，年限应受 30 年限制——这一点法院并未裁决。
- 2025 年 4 月 29 日，上诉庭在 Tropika Istimewa Development Sdn Bhd 一案中推翻高庭，判 The Meridin @ Medini 的私人租赁计划有效，理由是发展商合理信赖 2011 年 9 月房屋及地方政府部给予的豁免与监管批准。
- 上诉庭没有裁决的事：这个判决处理的是获豁免的 Medini 项目，不是对全国私人租赁计划的普遍背书；30 年 / 99 年的年限争议也没有被处理。
- Iskandar Investment Berhad 另外提出商业性的转永久 / 分层地契方案（未开发土地约每平方尺 RM8，已完工单位每单位 RM10,000），这是商业安排，不是监管上废除私人租赁计划。
什么是私人租赁计划？它和「有地契」差在哪里？
先把结构讲清楚。在 Medini 的案例里，土地的注册业主是 Iskandar Investment Berhad（IIB）。IIB 把土地长期出租给总发展商，总发展商再把每一个单位的次租赁注册在母地契下，卖给买家。买家签的是租赁买卖合约（LPA），不是《1966 年房屋发展（管制与准照）法令》附表 G / H 的法定买卖合约。
| 永久地契（freehold） | 州政府租赁地契（leasehold） | 私人租赁计划（PLS） | |
|---|---|---|---|
| 你在地契上的身份 | 业主（proprietor） | 业主，期限届满归还州政府 | 承租人（lessee） |
| 拿不拿得到个别分层地契 | 可以 | 可以 | 拿不到 |
| 期满续期向谁申请 | 不适用 | 州政府（须缴地价 premium） | 私人出租人，由其酌情决定 |
| 是不是分层管理机构（MC）成员 | 是 | 是 | 不是 |
| 签的合约 | 法定 SPA（新房） | 法定 SPA（新房） | 租赁买卖合约（LPA） |
《The Edge》（2025 年 1 月 28 日）形容私人租赁计划是「私人界的产物，本质上是出租人与承租人之间的一份合约」，「没有续租或延长的保证」；买家「不是业主」，这种安排「相较于一般的租赁地契产业，给买家的保障与权利明显更少」。
《国家土地法典》下的注册租赁，到底给了买家什么？
注册租赁不是空的。它是法典承认的可注册权益，以 Form 15A 注册在地契上。以下是相关条文（条文引自《国家土地法典》，法条解读参考 ASCO Law 与 2022 年那篇学术论文）。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 第 221 条 | 超过 3 年的才是可注册的租赁（lease）；3 年或以下是租约（tenancy），不可注册。整幅土地最长 99 年；部分土地最长 30 年。 |
| 第 225 条 | 出租人不得就同一幅土地向不同的人授予重叠的租赁。 |
| 第 228(1) 条 | 承租人可申请延长租赁，但批准与否由出租人酌情决定。 |
| 第 340(1) 条 | 注册承租人取得不可推翻的权益（indefeasible interest）。 |
- 第 340(1) 条是发展商最主要的抗辩：注册租赁不是一纸私人合约那么简单，它是登记在地契上、受法典保护的权益，这一点比单纯的买卖合约强。
- 但年限有争议。2022 年刊于 Journal of ASIAN Behavioural Studies 的论文主张：如果租赁的标的是多层建筑中的一个单元，那就是「部分土地」，依第 221 条上限应为 30 年，而不是卖给买家的 99 年。作者据此质疑这类 99 年次租赁的效力。
- 这是学术争论，不是已定的判例。2025 年的上诉庭判决没有处理 30 年 / 99 年这个问题（见下一节）。在有法院裁定之前，双方的说法都停留在论点阶段。
- 期限的长短对估值和贷款都有影响，这一点与租赁地契的逻辑相同——见永久地契 vs 租赁地契：剩余年限与银行贷款。
最贵的不是一笔钱，是选择权变少：拿不到分层地契、不是管理机构成员没有投票权、转售与出租可能要发展商同意、买家池变小、银行政策没有公开、期满续不续由出租人决定。据《Malay Mail》报道，约 170 名新加坡买家卷入争议，有人付出高达 S$275,000，自 2022 年起打了几年官司。签约前一个书面问题，可以省下这一切。
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为什么柔佛和 Medini 有些项目这样卖？
答案跟 Medini 的特殊待遇有关。据《The Edge》与 EdgeProp 的报道，Medini 当年获得一整套不一样的安排：没有土著固打、没有可负担房屋义务、没有针对外国人的最低房价门槛，还有产业盈利税豁免。
- 《The Edge》写道，Medini 采用私人租赁计划的「原本用意，是不让外国人永久拥有产业」。
- 换句话说，私人租赁是一种交换：外国买家可以用低于该州一般门槛的价格买入（柔佛一般的外国人最低房价是 RM100 万，指定区域的有地住宅 RM200 万），代价是拿不到业权，只拿到租赁。
- 对发展商而言，这个结构也让它保留对整个项目的控制权——据 EdgeProp 与《The Edge》的报道，买家「未经发展商同意不能出租或出售其产业」。
- 期满之后呢？EdgeProp 的说法是，土地会「归还 IIB，因为这宗交易本质上只是一项租赁交易」。私人发展商没有法定的续期义务，这一点和州政府租赁地契不同。
需要说清楚的是：并非柔佛所有项目都是私人租赁计划，也不是所有 Medini 项目今天都还这样卖。2025 年 1 月《The Star》报道，IIB 正在提供转出私人租赁计划的方案。你唯一该相信的，是你那个项目的文件。
2025 年 4 月上诉庭判了什么？又没有判什么？
这是目前最重要的一份判决，但它的范围比标题看起来窄。以下事实来自《The Edge》（2025 年 5 月 22 日）与 Halim Hong and Quek 律师楼的评析（2025 年 6 月 11 日）。
| 项目 | 内容 |
|---|---|
| 判决日期 | 2025 年 4 月 29 日（《The Edge》） |
| 案件 | AP Tropika Istimewa Development Sdn Bhd v Wong Hang Fah & 106 Others，民事上诉编号 W-02(NCvC)(W)-1552-10/2020（HHQ 的写法）；《The Edge》写作 Tropika Istimewa Development Sdn Bhd 对 107 名买家 |
| 项目 | The Meridin @ Medini，依斯干达公主城 |
| 结果 | 推翻高庭判决，判该私人租赁计划有效 |
| 争点 | 买家主张该安排违反《1966 年房屋发展（管制与准照）法令》及其 1989 年条例 |
| 理由 | 发展商是信赖有效批文行事的「第二行为人（second actor）」，适用 Obata-Ambak Holdings v Prema Bonanza 的原则；项目于 2011 年 9 月获房屋及地方政府部批准豁免；对行政决定的挑战应以司法审核（judicial review）提出，不能在民事诉讼中附带攻击 |
| 土地年限 | 母地契为租予 Medini Land Sdn Bhd 的 99 年租赁，2013 年 4 月 15 日起，至 2112 年 4 月 14 日届满 |
它没有裁决的事
- 它没有为全国的私人租赁计划背书。HHQ 的评析指出，这个判决确认的是获得部长豁免、位于经济特区（如 Medini）内的项目的私人租赁计划有效，并非普遍适用于所有私人租赁安排。你看中的项目若不在 Medini、没有同样的豁免，这个判决不必然保护你。
- 它没有处理 30 年 / 99 年的年限争议。第 221 条对「部分土地」的 30 年上限问题不在这宗上诉的争点之内。
- 它没有推翻此前的相反见解。2022 年那篇学术论文指出，此前法院「一贯认定私人租赁计划违反 1989 年房屋发展条例下强制使用法定买卖合约的要求，使这类安排无效」。2025 年的上诉庭在 Medini 的豁免基础上走向另一边，但两条线索并存，请留意日期与项目。
- 没有找到 KPKT 在 2026 年的立场。截至 2026 年 9 月，我找不到房屋及地方政府部在 2011 年那次批准之后，就私人租赁计划发出的任何现行通令或部长声明。不要把任何「部门已经禁止 / 已经承认」的说法当成事实。
另一条线：IIB 的转换方案
- 据《The Star》（2025 年 1 月 20 日与 21 日）与《The Edge》报道，IIB 提出让项目转出私人租赁计划、转为永久地契 / 分层地契，溢价约为未开发土地每平方尺（总楼面面积）RM8，已完工单位每单位 RM10,000；相关讨论自 2020 年开始。
- 这是 IIB 的商业提议，不是监管机构废除私人租赁计划。是否适用于你那一栋、由谁承担溢价、什么时候完成，都要看发展商给你的书面文件。
贷款、转售、继承会受什么影响？
贷款
- 银行放贷时，拿到的担保是对租赁权益的押记或转让，不是对分层地契的押记。Nazmi Zaini Chambers 的概览指出，私人租赁计划会带来「融资障碍」以及「归复的不确定性」。
- 我找不到任何银行公开的私人租赁计划贷款政策，所以这里不会给你「可贷几成」的数字。这是每家银行的信贷决定，请在下订前拿项目名称直接去问两三家银行，并要求书面答复。
- 剩余年限会影响贷款年期与估值，逻辑和租赁地契一样——见永久地契 vs 租赁地契与银行估价与成交价。
转售
- 你要转让的是次租赁，不是地契。据 EdgeProp 与《The Edge》的报道，私人租赁计划下的买家「未经发展商同意不能出租或出售其产业」——所以请把 LPA 里关于转让与出租的条款逐字看完，包括是否需要同意、有没有行政费、有没有转让溢价。
- 买家池会比较小：能接受没有分层地契、而且银行愿意放贷的买家本来就少。这在日后议价时会反映在价格上。
- 剩余年限每年在减少。一份 2013 年起算的 99 年母租赁，到 2046 年剩下的是 66 年——这会开始影响下一手买家的贷款年期。
继承
- 注册租赁是一项可以处分的产业权益，会构成遗产的一部分；但它是有年限的，而且依 LPA 的条款，转让给继承人是否需要出租人同意，要看合约怎么写。
- 请在立遗嘱之前把 LPA 交给律师看过，确认继承时的程序与费用。一般的继承规则见房产继承与遗嘱。
- 我不会在这里给你一个「继承一定没问题」的保证——这取决于你那份合约的条款，而每家发展商写法不同。
看完这一段，想看看实际有什么可以买？
上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。
管理费照付，却不是分层业主：管理与投票权
《2013 年分层管理法令》（Act 757）把权利赋予业主（proprietor）。私人租赁计划下的买家不是业主，而是承租人。
- 结果是：买家不是管理机构（Management Corporation, MC）的成员，在大会上没有投票权，但仍然缴付管理费与维修基金（sinking fund）。
- 这代表管理费率的调整、维修基金的动用、管理公司的委任，你没有正式的表决权。
- 一般分层管理的架构（JMB、MC、COB 各管什么、怎么开大会、怎么申诉）见分层管理法令 2013；费用怎么算见管理费与维修基金。
- 签约前请问清楚：管理费怎么定、由谁决定、有没有上限、账目怎么公开给非业主的住户看。
签约前该问发展商和自己律师的清单
先做的一件事：确认这个项目是不是私人租赁计划
- 问销售人员一个直接的问题：「这个单位将来会有个别分层地契（individual strata title）吗？」要书面答复，不要口头。
- 看合约的名称。你签的是租赁买卖合约（Lease Purchase Agreement）还是法定的买卖合约（SPA，附表 G / H）？名称不同，法律待遇就不同。
- 看广告与销售准证（APDL）以及母地契上的注册资料，确认土地的注册业主是谁、母租赁的起讫日期。查发展商的方法见怎么查发展商：执照与 APDL与KPKT 名册查询。
- 把文件交给你自己委托的律师——不是发展商指定的那一位。见买方律师、银行律师与发展商律师各做什么。
问发展商
- 母地契的注册业主是谁？母租赁的期限由哪一天起算、哪一天届满？
- 卖给我的次租赁是多少年？以 Form 15A 注册在母地契上吗？什么时候注册？
- 续期条款怎么写？由谁决定？溢价怎么计算？有没有上限？
- 出租与转售需不需要发展商 / 出租人书面同意？有没有费用或转让溢价？
- 这个项目有没有 1989 年房屋发展条例下的部长豁免？批准日期与文号是什么？
- 有没有转为分层地契 / 永久地契的方案？溢价谁付？有没有书面时间表？
- 管理费与维修基金由谁决定？住户在什么机制下有发言权？
- 有哪几家银行已经批过这个项目的贷款？能否提供联络人？
问你自己的律师
- 这份合约是法定 SPA 还是 LPA？《1966 年房屋发展（管制与准照）法令》的保障（逾期赔偿 LAD、缺陷保修期 DLP、房屋发展账户）适不适用于我？
- 我的权益会不会注册在地契上？如果不会，我拿什么保护自己？
- 第 221 条对「部分土地」30 年上限的争议，对我这份 99 年次租赁有没有影响？
- 若发展商或地主被清盘、母地契被押记，我的次租赁排在什么顺位？
- 期满时会发生什么？合约里有没有任何补偿或归复条款？
- 继承、离婚分产、联名加减名字时，需不需要出租人同意？
- 我能不能在租赁权益上设定押记，让银行接受？银行律师怎么说？
- 购屋者索偿仲裁庭（Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah）受不受理我的索偿？见购屋者索偿仲裁庭。
延伸问题
怎么分辨一个项目是不是私人租赁计划？
看三样东西。第一，合约名称：是「租赁买卖合约（Lease Purchase Agreement）」还是法定的买卖合约（附表 G / H）。第二，直接问销售：「这个单位将来会不会发出个别分层地契？」要书面答复。第三，让你自己的律师查母地契：注册业主是谁、母租赁哪一天起、哪一天满。三样对不上，就别急着付订金。发展商的查证方法见怎么查发展商。
私人租赁计划和州政府租赁地契（leasehold）有什么不同？
州政府租赁地契下你仍是地契上的业主，会拿到分层地契，是管理机构成员，期满可向州政府申请续期并缴地价。私人租赁计划下你是承租人，没有分层地契，不是管理机构成员，续期依《国家土地法典》第 228(1) 条由私人出租人酌情决定。销售厅常把两者说成一样，其实差别就在「向谁申请续期」和「地契上写谁的名字」。
私人租赁计划的房子，管理费要不要付？有没有投票权？
管理费与维修基金照付，但没有投票权。《2013 年分层管理法令》把权利赋予业主（proprietor），私人租赁计划下的买家是承租人，不是业主，因此不是管理机构（MC）成员，在大会上不能表决管理费调整、维修基金动用或管理公司委任。签约前请问清楚费率由谁决定、账目怎么公开给非业主住户。参考管理费与维修基金。
上诉庭判有效之后，买私人租赁计划就安全了吗？
不能这样理解。判决处理的是 The Meridin @ Medini 这个获得 2011 年部长豁免的项目，HHQ 的评析明确指出它确认的是经济特区内获豁免项目的安排，不是全国普遍适用。第 221 条 30 年上限的争议也没有被裁决。项目不在 Medini、没有同样豁免的，这个判决不必然保护你——请以你那份合约和批文为准。
常见问题
私人租赁计划（PLS）买的房子有分层地契吗？
没有。你取得的是注册在母地契上的次租赁（sub-lease），签的是租赁买卖合约（LPA），不是法定买卖合约，也不会发出个别分层地契。《The Edge》形容这类买家「不是业主」，保障「明显少于一般的租赁地契产业」。因为分层管理法令把权利给予业主，你也不是管理机构的成员、在大会上没有投票权，但管理费照缴。
私人租赁最长可以多少年？99 年还是 30 年？
《国家土地法典》第 221 条：整幅土地的租赁最长 99 年，部分土地的租赁最长 30 年。实务上卖给买家的多数是 99 年。2022 年刊于 Journal of ASIAN Behavioural Studies 的论文主张，多层建筑中的一个单元属「部分土地」，上限应为 30 年。这是学术争论，2025 年的上诉庭判决并未处理这个问题，所以目前没有定论。
2025 年上诉庭是不是判私人租赁计划全面合法？
不是。2025 年 4 月 29 日，上诉庭在涉及 The Meridin @ Medini 的 Tropika Istimewa Development Sdn Bhd 一案中推翻高庭，判该私人租赁计划有效，理由是发展商合理信赖 2011 年 9 月房屋及地方政府部给予的豁免与批准，且对行政决定的挑战应以司法审核提出。HHQ 的评析指出，这确认的是获部长豁免、位于经济特区内项目的安排，并非对全国私人租赁计划的普遍背书。
私人租赁计划的房子能向银行贷款吗？
银行拿到的担保是对租赁权益的押记或转让，不是对分层地契的押记。我找不到任何银行公开的私人租赁计划贷款政策，所以这里不给「可贷几成」的数字——那是每家银行的信贷决定。下订前请带着项目名称直接去问两三家银行，并要求书面答复。剩余年限也会影响贷款年期与估价。
私人租赁的单位以后卖得掉吗？
可以转让次租赁，但有两个现实限制。第一，据 EdgeProp 与《The Edge》的报道，这类买家「未经发展商同意不能出租或出售其产业」，请逐字看 LPA 里的转让与出租条款。第二，买家池较小：能接受没有分层地契、而且银行愿意放贷的买家本来就不多。剩余年限也逐年减少，会影响下一手的贷款年期。
为什么柔佛和 Medini 有些项目要用私人租赁计划来卖？
据《The Edge》与 EdgeProp 的报道，Medini 获得一套特殊安排：没有土著固打、没有可负担房屋义务、没有外国人最低房价门槛，还有产业盈利税豁免。《The Edge》指出，采用私人租赁计划的「原本用意，是不让外国人永久拥有产业」。换句话说，外国买家可以用低于该州一般门槛的价格买入，代价是只拿到租赁而不是业权。
Medini 的项目现在可以转成分层地契吗？
据《The Star》（2025 年 1 月）与《The Edge》报道，Iskandar Investment Berhad 提出转出私人租赁计划的方案，溢价约为未开发土地每平方尺（总楼面面积）RM8、已完工单位每单位 RM10,000，讨论自 2020 年开始。这是 IIB 的商业提议，不是监管机构废除私人租赁计划。是否适用于你那一栋、谁付溢价、何时完成，要看发展商给你的书面文件。
资料来源与核实
- The Edge Malaysia — The end of private lease scheme in Medini? (28 Jan 2025)
- The Edge Malaysia — SEZ private lease scheme valid, says appellate court (22 May 2025)
- Halim Hong and Quek — Court of Appeal affirms validity of private lease schemes in Medini Iskandar SEZ (11 Jun 2025)
- EdgeProp — End of private lease tenure: what happens then (6 Nov 2020)
- Malay Mail — Singaporeans in legal dispute over Johor condo purchases (25 Dec 2024)
- The Star — End of PLS in Medini positive for Sunway (20 Jan 2025)
- Journal of ASIAN Behavioural Studies (2022) — Legal Ramifications of a Private Lease Scheme Property Sale
- National Land Code (Act 828, Revised 2020)
- ASCO Law — Lease agreements in Malaysia (lease vs tenancy, registration)
- Nazmi Zaini Chambers — Overview of private lease schemes in Malaysia
核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。
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