购房必知 · 阶段 2：Booking 与申请贷款

零首付与回扣加价配套：怎么运作、界线在哪里

零首付买房在马来西亚通常是这样做出来的：买卖合约（SPA）上写一个较高的价格，发展商再给一笔回扣（rebate）；在那个较高的价格上贷九成，刚好等于你真正要付的钱，于是你签约当天“一分钱都不用出”。这本身不一定有问题——问题在于这笔回扣有没有如实告诉银行。申报了，银行就按净价重新计算贷款额，零首付自然消失；没申报而把价格写高，那是对贷款人的欺瞒。这一篇把结构、数字、法律界线、对你转售时的影响，以及该向发展商与银行拿哪些书面文件，一次讲清楚。

回扣申报后按净价放贷界线在于有没有披露加价会压缩你的净值合法低现金路径存在核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知阶段 2 · Booking 与申请贷款

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 8 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

“零首付”通常是这样做出来的：SPA 写一个较高的价格，发展商再给回扣，在高价上贷九成刚好等于真实价格。关键在于回扣有没有申报给银行：申报了，银行按净价重算贷款（RM450,000 的九成是 RM405,000，你仍要 RM45,000 现金）；把价格写高又瞒着银行，就是以不实资料取得贷款，律师称之为加价贷款，可构成刑事法典下的欺骗或欺诈。界线是披露，不是回扣本身。

关键数字一览

典型结构	实价 RM450,000，SPA 写 RM500,000，回扣 RM50,000
银行的计算基础	净售价（扣除所有折扣与回扣后）— 据 HBA 转述 BNM 2013 年指示
如实申报后的贷款	净价九成 RM405,000，需自备 RM45,000 现金
合法与否的分界	有没有向银行与估价师披露
加价的直接代价	MOT 印花税多 RM1,000、贷款印花税多 RM225
35 年多付的利息	约 RM38,684（4% 示范利率，多借 RM45,000）
五年后卖出剩下	加价版约 RM11,996；如实版约 RM53,731
已报导的检控	查无马来西亚加价贷款的检控或判例

30 秒重点

典型结构（用全国购屋者协会 HBA 举过的例子）：实际价值 RM450,000 的单位，SPA 写 RM500,000，回扣 RM50,000。在 RM500,000 上贷九成是 RM450,000——等于净价的 100%，所以“零首付”。
HBA 的说法是，国家银行在 2013 年指示银行按扣除所有折扣与回扣后的净售价提供最高九成融资。银行本身的批准信通常也要求估价不低于成交价，否则可取消或调低成数。
同一个例子若如实申报：净价 RM450,000 的九成是 RM405,000，你要自备 RM45,000 现金加上印花税与律师费。零首付并不存在，它只是被挪进了贷款里。
界线是披露，不是回扣本身。 回扣公开申报、银行按净价放贷＝合法；把 SPA 价格写高于真正议定的价格、把安排瞒着银行＝对贷款人的欺瞒，律师与业界团体称之为“加价贷款（mark-up loan）”，并指其可构成刑事法典下的欺骗、欺诈或教唆。我必须如实交代：我在查证中找不到任何已报导的马来西亚加价贷款检控或判例——这不代表它合法，只代表我不会假装有案例。
加价让你多付：MOT 印花税多约 RM1,000、贷款合约印花税多 RM225、35 年下来利息多约 RM38,684（以 4% 示范利率计）。
真正的陷阱在转售：下一个买家的银行按市价估，不是按你当年的 SPA 价。以上述例子供满五年，若市价仍是 RM450,000，扣掉中介费与律师费后你手上只剩约 RM11,996；如实做的那一版本则约 RM53,731。

“零首付”配套到底怎么运作？

先把名词厘清。发展商的优惠可以有很多名字：回扣（rebate）、折扣（discount）、现金回赠（cash back）、家具配套、装修配套、“律师费与印花税我们付”。它们的共同点是：SPA 上写的价格，不等于你真正付出的价格。

HBA 举过的典型结构（数字为该例子的示范）
项目	金额	说明
单位的实际价值	RM450,000	发展商真正要收的价
SPA 上的价格	RM500,000	写高的价格
回扣 / Rebate	RM50,000	以现金回赠、家具配套或代付费用等形式给出
在 SPA 价上贷九成	RM450,000	等于净价的 100%
买家签约当天要掏的现金	RM0（表面上）	所谓“零首付”

整个结构成立的前提只有一个：银行是按 SPA 上的 RM500,000 放贷的。一旦银行知道真实价格是 RM450,000，它就会按 RM450,000 计算九成，零首付立刻消失。所以这件事的关键从来不是“合不合算”，而是银行知不知情。

顺带一提：新房的“订金／Booking Fee”本身在法律上是有问题的。《1989 年房屋发展（管制与执照）条例》第 11(2) 条规定，任何人（包括以中间人身份持有款项者）不得收取买卖合约所规定以外的任何款项。联邦法院在 2021 年 1 月 19 日的 PJD Regency 案中确认这是“绝对禁止”。细节见新房 Booking 必知。

银行按“净价”算：回扣一申报，零首付就不见了

这是整件事的核心机制，所以我把出处讲明白：全国购屋者协会（HBA）的说法是，国家银行在 2013 年指示银行，端末融资最高九成须以“净售价”为准，即扣除发展商给出的所有折扣与回扣之后的价格。HBA 同时批评“有些银行继续睁一只眼闭一只眼”。我要诚实说明：我无法找到 BNM 本身公开的这份指示或政策文件，所以这一条应被理解为 HBA 的转述，加上银行自己批准信里的条款，而不是一份可以引用的 BNM 通令。

银行自己的条款也指向同一方向：批准信通常要求估价等于或高于成交价；达不到，银行可以取消融资或调低贷款成数。回扣一旦申报，银行就按净价重新计算贷款额。
同一时期的另一项措施是 DIBS（发展商承担利息计划）被禁（2014 年财政预算案／2013 年底），以及 BNM 在 2010 年 11 月 3 日对个人第三笔及以后的房贷设下 70% 成数上限（见第三间房 70% 规则）。

如实申报之后，数字长什么样？

同一个单位，两种做法（4% 示范利率、35 年）
	如实申报回扣	把价格写高、不申报
SPA 价格	RM500,000	RM500,000
向银行申报的净价	RM450,000	（未申报）
贷款额（九成）	RM405,000	RM450,000
签约日要准备的首付现金	RM45,000	RM0
月供	RM1,793.24	RM1,992.49
35 年总利息	RM348,160	RM386,844
MOT 印花税	RM8,000（按 RM450,000）	RM9,000（按 RM500,000）
贷款合约印花税 0.5%	RM2,025	RM2,250

换句话说，“零首付”不是省下了 RM45,000，而是把它借了出来，然后在 35 年里为它付利息。以 4% 示范利率计，多借的 RM45,000 在整个期限内多付的利息约 RM38,684，月供多 RM199。

Louis 提醒：“发展商代付印花税与律师费”这一类优惠本身很常见，也没有问题——重点只在于它有没有出现在给银行的文件里。你可以直接问销售员一句：“这笔回扣会不会写进给银行的文件？”答案支吾的，就要提高警觉。

零首付的账单，会在你卖房那天寄到

以实价 RM450,000、SPA RM500,000、贷 RM450,000 为例：第一天净值就是零。供满五年后余额约 RM417,349，若市价仍是 RM450,000，扣掉中介费与卖方律师费，你手上只剩约 RM11,996；如实自备 RM45,000 的版本约剩 RM53,731。差额 RM41,735。市价若再低一点，就是卖掉还不够还贷款。

直接问 Louis
把发展商给你的价格表与回扣清单拍给我，我帮你算出净价，并告诉你银行大概会按哪个数字放贷。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

我可以免费替你把发展商的回扣换算成净价，并列出要向银行确认的问题清单。

合法的回扣 vs 未申报的加价：界线在哪里？

这条线其实很干净，就在披露两个字上。

同样是回扣，两种做法的差别
	合法的回扣	加价贷款（mark-up loan）
SPA 价格	就是真正议定的价格	高于真正议定的价格
回扣有没有告诉银行与估价师	有	没有（常以“私下协议”“side letter”处理）
银行的贷款额	按净价重算	按被写高的价格发放
买家要不要出现金	要	表面上不用
性质	商业优惠	以不实资料取得贷款

讲白一点：把 SPA 价格写得高于真正议定的价格，再把这个安排瞒着银行，就是对贷款人的欺瞒。银行是根据你提交的价格与文件决定借多少、借不借的；文件不实，整个决定的基础就是假的。

受访律师的说法很直接。资深执业律师 Marilyn Teh 向 iProperty 表示：“贷款加价实际上是违法行为”，涉事各方可能面对《刑事法典》（第 574 号法令）下欺骗、欺诈或教唆的控罪。
StarProperty 在 2025 年 7 月 11 日的报道也写明，抬高估价往往是“买家、卖家、中介，偶尔还有估价专业人士之间的串通”，多出来的部分被包装成“cash back”，各方“可能因《刑事法典》（第 574 号法令）下的欺骗、欺诈或教唆罪行而受罚”。
银行若发现，可以直接取消贷款、调低贷款成数、要求你证明那 10% 首付确实付过，或采取法律行动。
银行这几年也加了防串通的控制：按客户姓氏分配估价师（所谓“字母顺序法”），有些银行要求两份独立估价。

我必须如实交代一件事：我在查证时，找不到任何一宗已报导的马来西亚加价贷款检控、判例或监管执法行动。StarProperty 用整篇文章讨论这个现象，却没有举出任何案例，只说它“因更深层的系统性问题而持续存在”。所以正确的说法是：律师与业界团体说它是刑事行为，而公开纪录里我找不到被检控的例子。 我不会为了吓人而虚构一个案例，也不会因为找不到案例就说它没事——对你来说，真正会立刻发生的损失在下一节。

这篇文章不会教你怎么让银行批出超过房子价值的贷款。如果你的现金不够，正确的做法是下调价位、延后购买，或走本文最后一节列出的合法低现金路径。

加价让你多付了什么？逐项算给你看

以 SPA RM500,000／净价 RM450,000 的例子计算，把价格写高之后，多出来的成本是这些：

加价 RM50,000 的直接代价
项目	按净价 RM450,000	按 SPA 价 RM500,000	多付
MOT 转名印花税	RM8,000	RM9,000	RM1,000
贷款合约印花税 0.5%	RM2,025	RM2,250	RM225
买卖合约律师费（含 8% SST）	RM6,075	RM6,750	RM675
月供（4% 示范、35 年）	RM1,793.24	RM1,992.49	RM199.25／月
35 年总利息	RM348,160	RM386,844	RM38,684

MOT 印花税是按价格与市值的较高者计算的，所以价格写高，税就跟着高。HBA 在同一个 RM50,000 加价的例子里估算约多 RM1,000 的转名印花税与约 RM250 的贷款印花税——与上表一致。
RPGT 也会跟着走。 将来卖房时，应课税盈利是以取得价与处置价计算的；取得价被写高，短期内的税额算法就会不同，而卖方还要面对买方律师预扣售价 3% 的机制。见卖房流程与 RPGT。
最容易被忽略的一笔：你多借的钱是没有资产对应的。房子值 RM450,000，你却欠了 RM450,000——第一天起，你的净值就是零。

真正的陷阱：转售时的估价与你的净值

这是我最常要向客户解释的一点。你当年的 SPA 价格对下一个买家的银行毫无意义——它只按市价估。若市价就是当初的净价，你就会发现自己被困住了。

供满五年后卖出（市价 RM450,000、4% 示范利率、35 年）
	加价版：贷 RM450,000	如实版：贷 RM405,000
五年后未偿还余额	RM417,349	RM375,614
售价（市价）	RM450,000	RM450,000
中介费 3% + 8% SST	RM14,580	RM14,580
卖方律师费（含 SST）	RM6,075	RM6,075
还清贷款后剩下	RM11,996	RM53,731

差别 RM41,735，几乎就是当初“省下”的那 RM45,000 加上五年多付的利息。零首付不是免费的，它只是把账单延到你卖房那一天。
如果市价比当初的净价还低一点，加价版就会变成负净值：卖掉还不够还贷款，差额要你现金补上，否则根本卖不掉。银行不会按你当年的 SPA 价放贷给下一个买家。
HBA 还提出一个市场层面的问题：不实的成交价被送进官方统计，会“恶化价格发现”，导致估价“不断螺旋上升”，形成恶性循环。
想知道估价怎么做、去哪里查真实成交价，见房产估价与成交价。

Louis 提醒：买新房时请记住，你比较的不该是“隔壁楼盘的 SPA 价”，而是扣掉所有回扣之后的净价。两个项目的 SPA 价一样，但一个给 RM50,000 回扣、一个不给，那是两个完全不同的价格。新房与二手房的价格可比性见新房 vs 二手房。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。RM50 万以下的新山房产入门价低于 RM50 万、首购族负担得起的项目。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

该向发展商与银行拿哪些书面文件？

向发展商（要书面，不要口头）

一张完整的价格明细：SPA 价格、每一项回扣与优惠的名目与金额、以及净价。要一份有签名或盖章的文件，不是销售员的 WhatsApp 讯息。
白纸黑字确认这些回扣会一并提交给银行与估价师。 这一句比什么都重要。
“代付律师费／印花税”具体包含哪些项目，以及若贷款不成或买卖取消，这些费用由谁承担。
回扣的给付方式与时间：是抵扣进度付款、交屋后给现金、还是以家具配套形式兑现？写进 SPA 或附件。
发展商执照与广告准证（APDL）号码，并自行到 KPKT 的 TEDUH 查证——见怎么查发展商与KPKT 注册查询。

向银行（在接受批准信之前）

批准信上的贷款额是按哪个价格计算的？ SPA 价、净价，还是估价？
银行拿到的文件里，有没有列出这些回扣？ 直接问，并把答复留下书面纪录。
估价报告的估值是多少？ 若估价低于成交价，贷款成数会怎么处理？
批准信里有没有“估价须等于或高于成交价”的条款？不符合时银行的权利是什么？
这个贷款成数有没有附带条件（例如必须购买 MRTA／MRTT）？相关界线见怎么选房贷银行。

一条简单的自保原则：凡是不敢写进给银行文件里的安排，就不要参与。合法的回扣完全经得起申报；经不起申报的，风险与责任最后都落在签名的那个人身上——是你，不是销售员。买房防骗的其他红旗见买房防骗。

现金不够，有哪些合法的低现金路径？

如果你手上的现金真的不够，底下这几条是合法、公开、可以拿出来跟银行谈的路径。没有一条会要求你在文件上写不实的价格。

SJKP／房屋信贷担保计划（HCGS）。 针对没有固定收入的买家（例如零工经济从业者），支持超过 100%（含费用）的融资；2026 年财政预算案把担保额度由 RM100 亿提高到 RM200 亿，HCGS-MADANI 覆盖至 RM360,000 的房子。见首购族优惠 2026。
首购族印花税豁免。 大马公民、从未拥有任何住宅产业、房价 RM500,000 或以下：MOT 与贷款合约印花税全免，适用于 2021 年 1 月 1 日至 2027 年 12 月 31 日签署的 SPA。RM50 万的屋子因此少掉约 RM11,250 的现金。
EPF（KWSP）Akaun Sejahtera 购屋提款。 额度是（房价 − 贷款额 + 房价的 10%）与账户余额两者较低者；Akaun Fleksibel 可随时提取作任何用途。见EPF 提款买房。
可负担房屋计划。 各州与联邦的计划有收入与价格上限，也有转售限制，见可负担房屋计划 2026。
把价位调下来，或先还清车贷。 一笔 RM800 的车贷在常见假设下相当于约 RM20 万的房价，见薪水多少可以买多少钱的屋子。
再存六到十二个月。 现金到位之外，把 CCRIS 与 DSR 整理好，见申请房贷前修复信用。

Louis 提醒：买得起的定义不是“月供供得起”，而是“首付、印花税、律师费、装修都付得出，而且付完还剩下六个月的缓冲”。零首付最大的问题，是它让一个还没准备好的人以为自己准备好了。要不要现在买，见该租房还是买房。

延伸问题

发展商说“律师费与印花税我们付”，这算回扣吗？

算。它是以代付费用形式给出的优惠，一样会影响净价。要问两件事：具体包含哪些项目（MOT 印花税？SPA 律师费？贷款文件？），以及这笔优惠会不会出现在提交给银行的文件里。费用分为产业端与融资端，哪些通常由谁承担，见买房要准备多少钱。

二手房也会有加价的做法吗？

会。做法是买卖双方在 SPA 上写高价格，另以“回扣”“装修津贴”等名义把差额还给买方，目的同样是从银行借出超过实际成交价的金额。对卖方还有额外风险：RPGT 是以处置价计算的，写高价格就等于把自己的应课税盈利做大。见卖房流程与 RPGT与二手房下订。

中介或销售员建议这样做，我该怎么回应？

把要求写成一句话请对方书面确认：“这笔回扣会完整列在提交给银行与估价师的文件里吗？”愿意写，就没问题；不愿意写，就不要参与——最后在贷款文件上签名的人是你。中介的注册资格可在 LPPEH 的注册查询核对，见房地产中介 REN、REA 与佣金。

我已经签了这样的配套，现在怎么办？

先弄清楚事实：向发展商索取完整的价格与回扣明细，再看批准信写明贷款是按哪个价格核准的。如果提交给银行的文件与实际安排不符，这是法律问题，应该尽快让你自己的律师（不是发展商的律师）看文件并给意见，而不是等到转售时才发现差额。律师角色分工见签约当天各律师做什么。

FAQ

常见问题

零首付买房在马来西亚合法吗？

要看它怎么做出来。如果发展商给的回扣如实申报给银行与估价师，银行按净价重新计算贷款额——那是合法的，但零首付通常也就不存在了（净价 RM450,000 的九成是 RM405,000，你仍要自备 RM45,000）。如果做法是把 SPA 价格写高于真正议定的价格、并把安排瞒着银行，那是以不实资料取得贷款，受访律师与业界团体称之为“加价贷款”，可构成《刑事法典》下的欺骗、欺诈或教唆。界线在有没有披露。

发展商回扣（rebate）会影响我的贷款额吗？

会。HBA 表示国家银行在 2013 年指示银行，端末融资最高九成须以扣除所有折扣与回扣后的净售价为准；银行自己的批准信通常也要求估价等于或高于成交价，否则可取消融资或调低成数。所以申报之后，RM500,000 的 SPA 价配 RM50,000 回扣，银行会按 RM450,000 计算，贷款额是 RM405,000 而不是 RM450,000。

把 SPA 价格写高一点来多贷一些，会有什么后果？

第一，你多付：MOT 印花税多约 RM1,000、贷款合约印花税多 RM225、律师费多约 RM675，35 年下来利息多约 RM38,684（4% 示范利率）。第二，银行若发现，可以取消贷款、调低成数、要求你证明首付确实付过，或采取法律行动。第三，转售时下一个买家的银行按市价估，不认你当年的 SPA 价，差额要你现金补。律师指其可构成刑事法典下的欺骗或欺诈。

银行估价比 SPA 价低，会怎样？

银行按成交价与估价的较低者计算贷款成数，所以估价不足直接等于你要多掏现金。批准信通常写明估价须等于或高于成交价，达不到时银行可以取消融资或调低成数。可以做的是：问清楚估价基准、要求覆核，或重新与卖方谈价。见房产估价与成交价。

零首付买了之后，我的净值（equity）是多少？

以 SPA RM500,000、实际价值 RM450,000、贷款 RM450,000 为例：第一天的净值是零，因为你欠的和房子值的一样多。以 4% 示范利率供满五年，未偿还余额约 RM417,349；若市价仍是 RM450,000，扣掉中介费 RM14,580 与卖方律师费 RM6,075，你手上只剩约 RM11,996。同一个单位如实申报、自备 RM45,000 首付的版本，五年后约剩 RM53,731。

马来西亚有没有人因为加价贷款被控？

我在这一轮查证里找不到任何一宗已报导的马来西亚加价贷款检控、判例或监管执法行动。StarProperty 在 2025 年 7 月整篇讨论这个现象，也没有举出案例，只说它因“更深层的系统性问题”而持续存在。所以准确的说法是：律师与业界团体说它是刑事行为，而公开纪录里找不到被检控的例子。我不会虚构案例，也不会因此说它没风险——最确定会发生的损失，是转售时的估价差额。

现金不够买房，有什么合法的做法？

有几条：SJKP 的房屋信贷担保计划（HCGS）支持超过 100%、含费用的融资，2026 年财政预算案把担保额度加倍至 RM200 亿；首购族（公民、从未拥有住宅、RM500,000 以下、SPA 须在 2027 年 12 月 31 日前签署）MOT 与贷款合约印花税全免；EPF Akaun Sejahtera 购屋提款与 Akaun Fleksibel 可补现金缺口；另外就是把价位调下来、先还清车贷，或再存六到十二个月。