购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

买房防骗：假中介、假屋主、假律师信与订金骗局怎么识破

要防住马来西亚的房产骗局，其实不必懂很多法律，只要在付钱之前做完几个查证动作：在估值师、估价师、房地产代理与物业管理师局（LPPEH／BOVAEP）的登记册上查中介的 REN 号码；请自己的律师做一份官方地契查册（carian rasmi）确认屋主是谁；任何“改户口”的电邮一律用你自己找来的电话号码回拨确认。这篇文章按骗局类型排列，每一种都附上实际怎么查、去哪里查、出事后向谁举报——语气不必紧张，把它当成一份付钱前的核对清单就好。

REN／REA 可在 LPPEH 登记册查官方查册（carian rasmi）才有效改户口电邮：回拨确认官方举报：997、Semak Mule核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知外国人买房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 12 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

防马来西亚房产骗局，付钱前做三件事：一，在 LPPEH 登记册（search.lppeh.gov.my）查中介的 REN 号码，或扫实体 REN 牌上的二维码；二，请自己的律师做官方地契查册（carian rasmi），核对注册业主姓名与身份证；三，任何改银行户口的指示，一律用你自己来源的电话号码回拨确认。收款户口先在 PDRM 的 Semak Mule 查一次。被骗了立刻打 997。

关键数字一览

查中介	LPPEH 登记册：Search for Negotiator（REN）／Search for Member（REA）
号码格式	经纪 REN 12345；注册代理 E-1234
无照代理的罚则	罚款最高 RM300,000、监禁最高 3 年（Act 242）
确认屋主	官方查册 carian rasmi，由你自己的律师办
伪造文件的后果	第一手买家的地契可被撤销（NLC 第 340 条，Tan Ying Hong 2010）
改户口电邮	用自己来源的号码回拨确认，不用电邮里的号码
查户口与电话	Semak Mule：semakmule.rmp.gov.my（PDRM 商业罪案调查部）
被骗后	打 997（NSRC）＋报警＋通知银行与律师

30 秒重点

中介真假看登记册，不看名片：在 LPPEH 的搜索页选“Search for Negotiator”查 REN 号码，或选“Search for Member”查注册代理（REA）、估价师与物业管理师；只有 REA（或由 REA 领导的公司）可以收费，卖房佣金上限是房价 3%。
无照从事房地产代理是罪行：依 1981 年估值师、估价师、房地产代理与物业管理师法令（Act 242），罚款最高 RM300,000、监禁最高 3 年，或两者兼施。
确认屋主只有一个方法：请你自己的律师做官方查册（carian rasmi），核对注册业主姓名与身份证号码、地契种类、银行抵押、caveat 与权益限制。对方用 WhatsApp 传给你的查册 PDF 不算数。
联邦法院在 Tan Ying Hong（2010）恢复“延后不可推翻性”（deferred indefeasibility）：从伪造文件取得地契的第一手买家，其地契是可以被撤销的——所以买到假屋主的屋子，登记也救不了你。
付款转移是最贵的一种：马来西亚律师公会 2006、2012、2014、2016、2017 年都发过关于假律师楼、伪造印花税收据与电邮冒充的通告。规则只有一条——改户口的指示，一律用你自己来源的电话号码回拨确认。
官方查证管道是免费的：BNM 金融消费者警示名单、证券监督委员会（SC）投资者警示名单、PDRM 的 Semak Mule（查户口与电话）、KPKT 的 TEDUH（查发展商与项目）。被骗了打 997（国家反诈骗应对中心），越快越好。

怎么查房产中介的 REN 号码？LPPEH 登记册的实际查法

马来西亚的房地产代理由估值师、估价师、房地产代理与物业管理师局（Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta, LPPEH／BOVAEP）依1981 年估值师、估价师、房地产代理与物业管理师法令（Act 242）管制。名片、Facebook 专页、甚至一块挂在脖子上的牌，都不是证据；登记册才是。

打开登记册搜索页search.lppeh.gov.my；该局也在 lpeph.gov.my/search-listing 提供搜索。
选对类别查经纪（REN）选 “Search for Negotiator”；查注册代理（REA）、估值师、估价师或物业管理师选 “Search for Member”。
用四种资料之一搜索REN 号码、姓名、身份证号码或电话号码。号码格式：经纪以 REN 开头（例如 REN 12345），注册代理以 E 开头（例如 E-1234）。
核对实体牌REN 牌是红色的，带 BOVAEP 银色全息标与二维码。请当场扫那个二维码，让它跳出官方档案——不要接受对方传来的牌子照片。
对上人与公司登记册上的姓名、身份证与所属公司，要和你面前的人、以及收款账户的公司名对得上。

查证提醒（2026 年 9 月 23 日）：我这一轮尝试抓取 lppeh.gov.my 与 lpeph.gov.my 时，两个域名都因为证书过期／无法验证而打不开。上面的步骤来自二手资料。如果你也打不开，请直接致电该局或请你的代理当场出示实体牌并扫二维码，不要因为网站连不上就跳过这一步。

REN、REA、PEA 有什么不同？谁可以收钱

REA（Registered Estate Agent，注册房地产代理）：注册的公司负责人。只有 REA（或由 REA 领导的公司）可以收取佣金。
PEA（Probationary Estate Agent，实习代理）：在考取注册资格的过程中。
REN（Real Estate Negotiator，房地产经纪）：在某位 REA 之下工作，持有 REN 牌，不能自己开单收费。
佣金上限：买卖交易的佣金依收费表上限为房价 3%；若该公司有注册销售与服务税（SST），会另加 8%。分工与收费细节见房地产中介：REN、REA、PEA 有什么不同。

无照做代理是罪行。依 Act 242，未注册而从事房地产代理业务，罚款最高 RM300,000、监禁最高 3 年，或两者兼施。（我没有引用具体条文号码，因为我找不到可靠出处确认——罚则本身有出处，条号没有。）

当场就能看出来的几个红旗

拒绝给 REN／E 号码，或给了但登记册查不到。
催你“今天不下订就没了”——制造急迫感是所有骗局的共同点。
要你把订金付进个人账户，而不是代理公司或律师楼的户口。
价格明显低于同区行情，却说得出一堆“业主急售”的理由。
什么都不肯写成文字，收据也开不出来。

怎么确认卖家真的是屋主？付订金前先做地契查册

这是二手房最重要的一个动作，而且要在付任何订金之前做。查册有两种：

两种地契查册
种类	是什么	用途
Carian persendirian（私人查册）	土地局出的黑白打印本，没有认证	自己先看，速度快
Carian rasmi（官方查册）	黑白打印本，盖有土地注册官印章与官员签名，经认证	正式提交与法律用途

两种都会显示：注册业主姓名与身份证号码、地契种类与编号、银行的抵押（charge）、已登记的 caveat、权益限制（sekatan kepentingan）、租赁年限与过往业权。可以在土地局柜台、e-Tanah（雪隆与各州相应系统）、律师楼或持牌查册服务办理。

Louis 提醒：由中介或“业主”用 WhatsApp／电邮传给你的查册 PDF 或照片，等于零——那种文件很容易改。请你自己的律师去做一份 carian rasmi，然后把上面的注册业主姓名与身份证号码，对着卖方的身份证正本逐个字核对。尽职调查的完整清单见买二手房前的尽职调查。

关于费用：常被引用的吉隆坡／雪兰莪指标价是私人查册约 RM30、官方查册约 RM50，中介代办再加 RM20–50。这组数字出自 2024 年 1 月的资料，而且费用由各州自订，柔佛请以柔佛州土地及矿务局（PTG Johor）公布为准。

假屋主的四种常见手法

伪造文件：在转名表格（Form 14A）上伪造签名，配上假身份证件。
冒充注册业主：拿着仿造身份证的人，在宣誓官面前签名。
滥用授权书：本来只为某个有限用途（例如代管出租）而给的授权书（Power of Attorney），被拿去把房子整间卖掉。授权书的风险见授权书买卖房产。
内部勾结：土地局或律师楼内部的人配合，让伪造文件带着真实签名与印章走完流程。

会被引用的法条包括1965 年国家土地法典（NLC）第 299、322、329、340 条，以及刑事法典第 406 条（刑事失信）、第 420 条（欺骗）、第 463 条（伪造）。

为什么“已经过完户”不等于安全

很多人以为名字过到自己身上就万事大吉。不是的。联邦法院在 Tan Ying Hong v Tan Sian San & Ors（2010）推翻了 Adorna Properties，恢复了 NLC 第 340 条下的延后不可推翻性（deferred indefeasibility）。效果是：透过伪造或无效文书取得地契的第一手买家，拿到的是可被撤销的地契；只有善意并支付了对价的后手买家才取得不可推翻的地契。

讲白一点：向假屋主买房，可能人财两空，而且登记本身救不了你。这就是为什么一份由你自己律师办的官方查册，是这整篇文章里最划算的一笔钱。

少做一次查册的代价

一份官方查册（carian rasmi）在雪隆的指标费用约 RM50（各州自订，2024 年 1 月资料）。省下它的风险是：向假屋主买房，依 NLC 第 340 条，第一手买家的地契可被撤销，钱与屋子都可能拿不回来。用 RM50 换掉一个六位数的风险，是这篇文章里最划算的一笔。见二手房尽职调查。

直接问 Louis
不确定对方是不是真的？把 REN 号码、公司名或收款户口资料发给我，我帮你走一遍查证，再告诉你哪里不对劲。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

我可以免费帮你核对中介的 REN／E 号码与所属公司、发展商的执照与 APDL 编号，并把该做的查证动作按顺序列成一张清单给你。

律师楼电邮突然改户口？付款转移骗局与律师公会的历次警告

这是金额最大的一类。手法很简单：骗徒入侵（或仿冒）电邮往来，在你要转账的那一刻寄来一封“更新银行户口”的邮件，抬头、签名档、案件编号都对得上，只有账号换了。钱转出去，几小时内就被分散提走。

马来西亚律师公会发过什么警告

2006 年 10 月 22 日 —「Public Beware: Fake Law Firm」：一个网站以“HS Attorneys”名义在吉隆坡招揽业务，虚构出一位“Barrister Huang Shen Esq”。公会指出，未获授权者以律师身份执业属于罪行，并着手报案。
2012 年 — 通告 179/2012「Forged Acknowledgment of Payment of Stamp Duty」：伪造的印花税缴纳收据。
2014 年 7 月 1 日 — 通告 137/2014：一家律师楼“在骗徒入侵电邮账户并冒充客户授权转账后，被骗把客户的钱汇入指定银行户口”。
2016 年 — 通告 103/2016「Alert: Possible Scam Against Lawyers Involved in Conveyancing Practice」；2017 年 — 通告 158/2017「Fraud Alert: Know Your Office Manager」，两份都列在公会的产业转易实务通告页上。

我要把话说准：上面这些是我能核实的公会警告，日期分别是 2006、2012、2014、2016 与 2017 年。我没有找到 2024–2026 年间律师公会专门针对“假的产业转易电邮转移购房订金”所发的公开警告。手法本身仍然常见，但请不要以为现在有一份新的官方警报——引用时请按日期引用。

唯一需要记住的规则：任何更改银行户口的指示，不论来自律师楼、发展商还是卖方，一律用你自己来源的电话号码回拨确认——委托书上的号码、你第一次去律师楼时抄下的号码、官方网站上的号码，都可以；就是不能用那封电邮里的号码。确认之后再转账，并要求对方以正式收据确认收款。签约日各方律师各做什么，见签约当天必知。

转账前的四个动作

确认收款户口名是律师楼或发展商公司的全名，不是个人名字。
用你自己找来的号码打电话核对账号（口头念一次全部数字）。
在 Semak Mule 查一下那个账号与联络电话有没有被举报过。
先转一笔小额试水、确认收到，再转大额；转完立刻索取正式收据。

假房源与租房订金骗局：为什么租客最常中招

马来西亚消费人协会联合会（FOMCA）在 2024 年 11 月公开提醒，假租房代理的案例正在增加。手法很固定：拿别人的房子照片带看他们根本无权出租的单位，制造“很多人在问”的急迫感，收了订金就消失。他们用假名片与假社交媒体账号，而外国学生是特别常见的目标，因为他们不熟悉本地做法。

FOMCA 给的检查很实在：

绝对不要付进个人银行户口——要付就付进注册代理公司的户口。
只跟注册代理打交道（查法见本文第一节）。
坚持要一份正式盖印（stamped）的租约与正式收据。
其他一致列出的红旗：催你立刻决定；价格远低于市场行情；不肯给注册号码；什么都不肯写成文字。

补充一句：FOMCA 在那次提醒中没有给出任何统计数字，所以坊间那些“假租房骗局占多少百分比”的说法，我不会替它背书。租约要盖印、租金收入要报税，这些是另一个题目，见租约印花税与租金收入税。

看房前后各查一次

看房前：把单位地址与照片丢去反向搜索，看看同一组照片有没有出现在别的挂牌上（同一间屋子被多个“代理”以不同价钱挂出来，是典型讯号）。
看房时：要求对方出示 REN／E 牌并扫二维码；要求看业主的地契或门牌税单据，核对地址与姓名。
付钱前：在 Semak Mule 查收款账号与电话；坚持付进公司户口并当场拿收据。

“投资房产、保证回报”的方案该怎么看

当一个房产机会被包装成计划（scheme）——集资、保证回报、由别人替你打理——它有可能已经落入受监管的产品范围。证券监督委员会（SC）在其“Beware of Scams”页面上列出的手法，几乎可以原封不动套在这类房产邀约上：

“高回报、低风险甚至无风险”的不存在投资计划。
透过 Telegram、WhatsApp、Facebook、Instagram 招揽。
要求把钱付进个人银行户口。
“限时优惠”式的急迫感。
要提款前先缴一笔额外的“税”或“手续费”。
假的伊斯兰教义合规（Shariah-compliant）声称。
伪造的官方证书与假名人代言。

SC 的话说得很直：“如果你透过未获授权的实体与个人进行投资，你将不受马来西亚证券法令保护。”所以顺序应该是——先查名册，后给钱，而不是反过来。查的地方在下一节。

Louis 提醒：正常的房产交易是你买一个具体的单位，拿到一份写明地址与单位编号的合约，钱进律师楼或发展商公司的户口。凡是变成“你把钱交给我们去运作、每月给你多少巴仙”的，不管标的是不是房子，都请先当成金融产品来查。零首付与回扣加价那一类包装的风险，另见零首付与回扣加价配套。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

一宗真实案件：假中介加假律师，2024 年吉隆坡高庭

2024 年 1 月 22 日，吉隆坡高庭作出一份判决（2024 年 2 月 11 日见报），把这类骗局的几个特征一次摆了出来。一名房地产代理、一名冒充律师的人（法官在判词中称其为 “Fraudulent Usha”）与一名买家串通，针对 Firwas Sdn Bhd 的土地，企图以 RM4,000 万而非双方原先议定的 RM6,000 万强行推进交易。

他们向买家收取了 RM600 万订金，而这笔钱从未到达卖方手上。
他们提交了伪造的银行结单，以及一份卖方从未签署的买卖协议。
他们在地契上登记了一个不当的 caveat，把土地卡住。

法官 Datuk Azimah Omar 把该索偿斥为“显然是欺诈与虚假的索偿”，下令撤销该 caveat，判以 8% 年息就 RM5,220 万计算的损害赔偿，并向每一名欺诈者各判 RM100,000 惩戒性赔偿。（该报道没有给出案例汇编引称，所以我只能这样描述它，不能给你一个可以引用的案号。）

可以带走的三点：第一，caveat 也可以被骗徒拿来当武器，看到地契上有 caveat 不代表对方就是权利人；第二，“那位律师”未必是律师——律师身份可在律师公会查证，执业证书可以要求出示；第三，付错对象的订金，永远不会自己走到卖方手上。Caveat 的登记与撤销见Caveat 与转名／抵押完善。

买新房：怎么查发展商与项目

新房这一边，要查的是发展商执照与广告销售准证（APDL, Advertising and Sale Permit）——两者的编号本来就必须出现在发展商的广告上。找不到、对不上、或过期，就是问题。

新房的官方查证入口
要查什么	单位	网址
私人房屋发展项目与发展商	KPKT／国家房屋局（TEDUH）	teduh.kpkt.gov.my/perumahan-swasta
举报问题项目／烂尾楼	KPKT（TEDUH）	teduh.kpkt.gov.my/pelaporan-bermasalah
已被发出警告的发展商名单	KPKT（ehome）	ehome.kpkt.gov.my
执照与准证资料（Lesen & Permit PPW）	KPKT	kpkt.gov.my

查证提醒：teduh.kpkt.gov.my 的页面靠 JavaScript 渲染，我这一轮抓不到可读内容，因此无法确认它具体会显示哪些栏位。这些网址是 KPKT／国家房屋局的域名，并由 KPKT 自己的 ehome 门户链出，是对的入口；但请不要以为 TEDUH 会给你一份“黑名单”。怎么读发展商的往绩，见买新房前怎么查发展商与 KPKT 执照查询教学。

项目真的出事时的救济机制，另见遇到烂尾楼怎么办；可以自己验证的发展商风险讯号，见可查证的发展商风险。

官方查证与举报管道（网址一次列齐）

以下全部免费，而且都是官方入口。把这一节存起来，付钱前花十分钟。

查证与举报：谁管什么
要做什么	单位	网址／号码
查 REN／REA／估价师／物业管理师	LPPEH（BOVAEP）	search.lppeh.gov.my，另有 lpeph.gov.my/search-listing
查发展商与私人房屋项目	KPKT／国家房屋局（TEDUH）	teduh.kpkt.gov.my/perumahan-swasta
举报问题项目／烂尾楼	KPKT（TEDUH）	teduh.kpkt.gov.my/pelaporan-bermasalah
入禀购屋者索偿（不超过 RM50,000）	购屋者索偿仲裁庭（TTPR／TPPS）	kpkt.gov.my
查未获授权的金融实体／仿冒网站	国家银行（BNM）金融消费者警示名单	bnm.gov.my
查未获授权的投资实体	证券监督委员会（SC）投资者警示名单	sc.com.my/investor-alert-list
投资前先查一查	SC — Investment Checker	sc.com.my/investment-checker
举报资本市场骗局	证券监督委员会（SC）	+603 6204 8999（周一至周五 9am–6pm）
查骗徒使用的银行户口或电话号码	PDRM 商业罪案调查部 — Semak Mule	semakmule.rmp.gov.my
骗局进行中／要求冻结资金	国家反诈骗应对中心（NSRC）	997
举报诈骗网站、号码或网络内容	大马通讯及多媒体委员会（MCMC）	aduan.mcmc.gov.my
土地欺诈	警方报案 + 登记私人 caveat（Form 19B，NLC 第 322 条）+ 通知地契注册官	—

三点要说清楚。第一，BNM 自己声明：“某实体或计划不在本名单上，或事后从名单移除，不应被理解为确认该实体或计划已获 BNM 发照或监管。”SC 也声明其名单“并非详尽无遗”。所以“查不到”不等于“安全”。第二，NSRC 的 997：官方来源对运作时间的说法不一致——首相署国家反金融罪案中心（NFCC）的页面写 8am–8pm，马来西亚政府官方入口网站与 Bernama（2025 年 8 月 14 日）则指 NSRC 自 2025 年 7 月 1 日起 24 小时运作。就打，别挑时间。第三，我不会在这里给出网传的 MCMC 热线与 WhatsApp 号码——MCMC 自己的页面上没有，我无法确认，请用上面的投报网址。

被骗了，头 24 小时做什么

立刻打 997（NSRC），越快越有机会冻结账户与交易；同时打你银行的 24 小时热线。
报警，把转账记录、聊天记录、电邮原档（含完整标头）、收据与合约一并交上。
通知你的律师与银行；若牵涉地契，讨论是否要登记私人 caveat（Form 19B）并通知地契注册官。
把涉及的户口与电话号码在 Semak Mule 上查一次并保留截图；网站与社媒内容向 MCMC 投报。

关于“骗案数字”，请这样读

马来西亚没有“房产骗局”这个官方统计类别，所以任何标榜“房产骗局损失多少亿”的数字，都要先问它是怎么凑出来的。可以引用的只有下面两组，而且必须连同期间一起讲：

网络诈骗损失（内政部国会书面答复，2026 年 6 月 24 日见报）
期间	总损失	不存在的投资	电信诈骗	爱情骗局
2024 年	RM15.7 亿	RM8.4862 亿	RM4.9712 亿	RM4,587 万
2025 年	RM29.7 亿	RM14.6 亿	RM8.0247 亿	RM4,744 万
2026 年 1–5 月	RM8.30 亿	RM3.6163 亿	RM2.3563 亿	RM1,776 万

这是所有网络诈骗的总数，不是房产诈骗。损失最高的州属是雪兰莪（2024 年 RM4.4616 亿，2025 年升至 RM9.8679 亿）与吉隆坡。NSRC 自 2022 年成立以来共起获 RM3,249 万，其中 RM1,090 万已归还受害者。

至于土地骗案，武吉阿曼商业罪案调查部的数字是：截至 2024 年 5 月的三年内共 489 宗，损失约 RM3 亿；其中 2024 年至 5 月 19 日为 74 宗、RM6,060 万。这组数字已有两年，我没有找到 2025–2026 年的更新——引用时请注明“截至 2024 年 5 月”。

付钱前的最后一次核对

中介的 REN／E 号码已在 LPPEH 登记册（或实体牌的二维码）上查到，姓名与公司对得上。
我自己的律师已做官方查册（carian rasmi），注册业主姓名与身份证号码与卖方证件一致。
新房：发展商执照与 APDL 编号在广告上找得到，也在 KPKT 的入口查过。
收款户口是律师楼保管户口或发展商／代理公司的户口，不是任何个人户口。
任何“改户口”的指示，我已用自己来源的电话号码回拨确认过。
收款账号与联络电话已在 Semak Mule 查过。
所有承诺（退款条件、家具、维修、交屋日期）都写在合约或收据上，不只在 WhatsApp 里。

Louis 提醒：这些年我看过最有效的防骗动作，从来不是“多疑”，而是把付款这一步慢下来。骗局几乎都需要你赶时间：今天不付就没了、户口临时换了、律师在开会不方便接电话。只要你坚持“查完才付”，绝大多数手法就走不下去。真的不确定，付钱前来问我一声，几分钟的事。

延伸问题

中介说“我们公司很大”，但查不到 REN 号码，可以继续吗？

不要。登记册查不到，代表这个人没有以经纪身份注册，你就失去了三层保障：该局的纪律管辖、专业赔偿保险，以及佣金上限的规范。请对方当场出示实体 REN 牌并扫二维码；若二维码跳不出官方档案，或姓名与公司对不上，就换一位代理。无照从事房地产代理是罪行，罚款最高 RM300,000。

网站打不开，还能查 REN 吗？

可以。我在 2026 年 9 月 23 日尝试时，lppeh.gov.my 与 lpeph.gov.my 都因证书问题打不开，这种情况偶尔会发生。替代做法有三个：扫实体 REN 牌上的二维码（它指向官方档案）；直接致电该局查询；或要求对方提供所属注册代理公司的 E 号码与公司名，再向该公司核实此人是否在职。网站连不上不是跳过查证的理由。

卖家说地契在银行、只能给我查册的影印本，怎么办？

地契正本在银行是正常的——有贷款的房子，地契由银行持有。但这跟查册无关：查册是向土地局调取的官方记录，不需要卖家配合。请你的律师直接办一份 carian rasmi，你就会看到注册业主、银行的抵押、caveat 与权益限制。对方坚持只给影印本或 PDF，本身就是一个要慢下来的讯号。

订金已经转出去了，几个小时内可以做什么？

立刻打 997（国家反诈骗应对中心），同时打你银行的 24 小时热线，请求冻结收款账户与交易——时间是唯一变量。接着报警，交出转账记录、聊天记录、电邮原档（含完整标头）与收据。把账号与电话在 Semak Mule 查一次并截图。若牵涉地契，请律师评估是否登记私人 caveat（Form 19B）并通知地契注册官。

FAQ

常见问题

怎么查马来西亚房产中介的 REN 号码是不是真的？

到 LPPEH 的登记册搜索页（search.lppeh.gov.my，另有 lpeph.gov.my/search-listing），查经纪选 “Search for Negotiator”，查注册代理选 “Search for Member”，可用 REN 号码、姓名、身份证号码或电话号码搜索。REN 号码以 REN 开头，注册代理以 E 开头。同时请对方出示实体 REN 牌：红色、带 BOVAEP 银色全息标与二维码，当场扫码看官方档案，不要接受牌子的照片。

没有注册的“经纪”帮我卖房，有什么后果？

依 1981 年估值师、估价师、房地产代理与物业管理师法令（Act 242），未注册而从事房地产代理业务是罪行，罚款最高 RM300,000、监禁最高 3 年，或两者兼施。对你而言的实际风险是：对方不受该局的纪律管辖、没有专业赔偿保险、出事后几乎追不回来。另外，只有注册代理（REA）或由 REA 领导的公司可以合法收佣金，卖买佣金上限是房价 3%。

付订金前一定要做地契查册吗？中介传来的可以用吗？

一定要，而且必须由你自己的律师去做。中介或“业主”传来的 PDF 或照片没有价值，那种文件很容易被修改。请律师办一份官方查册（carian rasmi，盖有土地注册官印章），核对注册业主姓名与身份证号码、地契种类、银行抵押、已登记的 caveat 与权益限制，再拿去对卖方的身份证正本。买到假屋主的屋子，就算过了户，地契也可能被撤销。

律师楼发电邮说银行户口换了，我该怎么办？

先停下来，不要转账。这是典型的付款转移骗局——马来西亚律师公会 2014 年的通告 137/2014 就记录过骗徒入侵电邮冒充客户授权转账的案例。做法是：用你自己来源的电话号码（委托书、你第一次去律师楼抄下的、或官网上的）致电该律师楼，口头逐个数字核对账号；不要用电邮里的任何号码。确认后再转，并索取正式收据。

租房被收了订金人就消失了，可以去哪里投报？

先打 997（国家反诈骗应对中心）要求冻结资金，越快越好，同时联络你的银行；然后报警，把转账记录、聊天记录、广告截图与收据交上。诈骗网站或社媒内容可向 MCMC 投报（aduan.mcmc.gov.my）。事前的防线更有效：只跟在 LPPEH 查得到的代理往来，只付进公司户口，坚持要盖印租约与正式收据，并先在 Semak Mule 查对方的户口与电话。

Semak Mule 是什么？可以查什么？

Semak Mule 是马来西亚皇家警察商业罪案调查部（JSJK／CCID）建立的官方平台，让公众在交易前查证银行户口号码与电话号码有没有出现在商业罪案的报案记录中。网址是 semakmule.rmp.gov.my。查不到不等于安全，但查得到基本上就是明确的停止讯号。付任何订金或余款之前，花一分钟查一次。

马来西亚房产骗局一年损失多少钱？

没有这个数字。马来西亚没有“房产骗局”这个官方统计类别。可以引用的是两组相邻数据：内政部在国会的书面答复（2026 年 6 月 24 日见报）显示所有网络诈骗损失在 2024 年为 RM15.7 亿、2025 年为 RM29.7 亿、2026 年 1–5 月为 RM8.30 亿；武吉阿曼商业罪案调查部则指截至 2024 年 5 月的三年内有 489 宗土地骗案、损失约 RM3 亿。两组不可混用。