购房必知 · 阶段 5：拿钥匙之后

外国人出租马来西亚房产的税：30% 固定税率、182 天规则与 Form M

外国人出租房产税的核心只有一句：如果你在报税年度里不是马来西亚税务居民，租金净额一律按 30% 固定税率征税，而且拿不到任何个人扣税（personal relief）或回扣（rebate）。但费用还是可以扣的——扣除项目跟本地人完全一样，差别在税率和个人扣税。这篇讲清楚 182 天居民测试怎么算、Form M 怎么报、什么能扣什么不能扣、租客与中介到底要不要预扣税，以及租约印花税的新算法（2025 年起的税率、2026 年起的自行评估）。本地业主（税务居民）的完整报税方式，见出租房产必知：租约印花税与租金收入税。

非居民 30% 固定税率182 天居民测试Form M · 4 月 30 日租客不必预扣税租约印花税 2025 新税率核实日期 2026-09-20

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本文属于外国人买房必知阶段 5 · 拿钥匙之后

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 9 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

外国人出租马来西亚房产，若该年不是马来西亚税务居民，租金净额按 30% 固定税率征税（YA2020 起），不能申请任何个人扣税与回扣。费用照扣：门牌税、地税、房贷利息、火险、维修、管理费与换租客佣金。居民身份看一年内是否在马来西亚逗留 182 天或以上。非居民用 Form M 在 4 月 30 日前申报；租客与中介都不必预扣税。

关键数字一览

非居民个人所得税率	30% 固定税率（YA2020 起，LHDN）
税务居民测试	一个基准年度内在马来西亚 182 天或以上（所得税法令第 7 条）
个人扣税与回扣	非居民不可申请（LHDN）
可扣除费用	门牌税、地税、贷款利息、火险、维修、管理费、换租客佣金（PR 12/2018）
不可扣除	第一个租客的广告费与租约律师费（PR 12/2018 第 8.3 段）
报税表格与截止日	Form M（e-M），4 月 30 日（非营业来源）
租金预扣税	无——预扣税条文不涵盖不动产租金
卖房时的扣起	售价的 7%（卖方非公民非 PR），60 天内缴交（RPGT 第 21B 条）

30 秒重点

非税务居民个人按 30% 固定税率（自 YA2020 起）课税，没有累进税阶，也不能扣个人扣税与回扣（LHDN）。
居民身份看的是人在马来西亚的天数，不是国籍也不是签证：一个报税年度内实际逗留 182 天或以上即为税务居民（所得税法令 1967 第 7 条）。
费用照扣：门牌税、地税、房贷利息、火险、修复原状的维修、管理费与偿债基金、换租客的中介佣金，都可以扣（PR 12/2018 与 2026 年报税指南）。第一个租客的招租广告费与租约律师费不能扣。
非居民用 Form M（e-M）申报，非营业来源的截止日是每年 4 月 30 日；LHDN 近年通常给到五月中的电子报税宽限期，以 MyTax 当年公告为准。
租客和中介不需要为租金预扣税——马来西亚的预扣税条文没有涵盖不动产租金。但卖房时不一样：买方律师必须扣起 7% 的售价缴给 LHDN（RPGT 第 21B 条）。
2025 年 1 月 1 日起，租约印花税取消了每年 RM2,400 的豁免额：RM2,500／月、一年期的租约，印花税是 RM120。

外国人出租房产税是多少？非税务居民 30% 固定税率

非税务居民个人（non-resident individual）在马来西亚的应课税收入，按 30% 固定税率征税。这个税率自 YA2020 起生效（之前是 28%，再之前 25%），没有税阶，也没有起征的免税额。LHDN 自己的《Tax Treatment: Residents & Non-Residents》文件同时写明：非居民不能申请个人扣税（personal relief）与税务回扣（tax rebate）。

要注意两件常被搞混的事。第一，30% 是算在租金净额上，不是算在毛租金上——先扣掉可扣除的费用，再乘 30%。第二，这是所得税，跟卖房时的产业盈利税（RPGT, Real Property Gains Tax）是两回事；出租用所得税，卖房用 RPGT，两套表格、两套期限。

同一笔租金，居民与非居民的差别
项目	税务居民	非税务居民
税率	累进税阶，首 RM5,000 为 0%，最高 30%（应课税收入超过 RM2m）	固定 30%，从第一令吉开始
个人扣税与回扣	可以申请	不能申请
可扣除的出租费用	可以扣	同样可以扣（规则一致）
报税表格	Form BE（无营业来源）／Form B	Form M（e-M）
非营业来源截止日	4 月 30 日	4 月 30 日
租金亏损	第 4(d) 条来源，不能抵其他收入、不能结转	同样不能

Louis 提醒：网上有一份 2026 年的房东指南写「外国人租金收入税是 25%」，也有人说「租客要扣起 25% 缴给 LHDN」。这两句都是错的。LHDN 自己的文件写的是 30%（YA2020 起），而 PwC 的预扣税表里根本没有「不动产租金」这一行。

182 天规则：税务居民身份到底怎么定？

这一点最多人误会：税务居民身份看的是你人在马来西亚的天数，不是国籍，也不是你拿什么签证。依据是《1967 年所得税法令》（Income Tax Act 1967）第 7 条：在某个基准年度（basis year）内实际身处马来西亚 182 天或以上，该年就是税务居民；第 7 条另外还有「连接期间」与「连续年度」等替代条件。

外国人也可能是税务居民。一年在马来西亚住满 182 天的外国业主，按累进税阶报税，也可以申请个人扣税。
马来西亚公民也可能是非居民。长期在海外工作、一年回国不到 182 天的大马人，租金收入同样按 30% 固定税率征税。
身份是按年判断的。今年是居民不代表明年也是；搬回来或搬出去的那一年，身份可能改变，税率也跟着改变。
MM2H 签证本身不等于税务居民。MM2H 是长期居留准证，居民身份仍然回到天数测试。MM2H 的门槛与条件见 MM2H 2026 与买房。

Louis 提醒：如果你的天数在 182 天上下游走，请自己留一份出入境记录（护照盖章、机票、马来西亚移民厅的出入境报告）。判断居民身份时，能拿出天数证明的人比较好办事。第 7 条的替代条件（连接期间、连续年度）比 182 天复杂，牵涉到这些情况请找税务代理确认。

报错的代价：多缴的税、罚款，和一份不能上法庭的租约

最常见的三个错：一是把 30% 算在毛租金上——以文中 RM30,000 毛租金、RM5,240 净额的例子，差别是 RM9,000 对 RM1,572；二是把第一个租客的广告费与租约律师费拿去扣，被查到要补税加罚款；三是租约没盖章，日后追租或收回单位时不能当证据，要先补缴印花税与罚款。租约盖章只要 RM120 起，30 天内完成即可。

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把你单位的月租、管理费单和门牌税收据拍给我，我可以帮你把可扣除的项目列成一张清单，再交给你的税务代理。

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我可以免费发你一份「外国业主出租文件清单」：报 Form M 需要的单据、租约盖章步骤，以及每年地税与门牌税的缴费时间表。

租金收入可以扣什么？不能扣什么？（LHDN Public Ruling 12/2018）

LHDN 的《Public Ruling No. 12/2018 — Income from Letting of Real Property》（2018 年 12 月 19 日）规定了租金收入怎么计算，这份公开裁定没有按居民身份区分。换句话说：非居民能扣的费用，跟本地业主一模一样。非居民失去的是个人扣税与回扣，不是费用。

可以扣（PR 12/2018 第 8.2 段与 2026 年报税指南）

门牌税（cukai taksiran / assessment tax）与地税（cukai tanah / quit rent），分层产业的分层地税（parcel rent）同理。
为买这间房而借的贷款的利息——只有利息，本金不能扣。
火险保费（fire insurance）。
修复原状的维修：换掉坏掉的东西、把房子修回原来的状态。
管理费（service charge）与偿债基金（sinking fund）供款、物业管理费。
更换租客时付给中介的佣金；追租、执行租约的律师费。

不能扣（PR 12/2018 第 8.3 段）

为找到第一个租客而产生的初始费用：招租广告费、第一份租约的律师费。这是最常被多报的一项。
装修与改良（improvement）：这属于资本开支，不是维修。
新家具与电器等资本开支。非营业来源（第 4(d) 条）没有资本免税额（capital allowance），但更换原有家具、冷气的成本可以申报（PR 12/2018 第 12 段）。
买房时的印花税与律师费——那是取得成本，将来算 RPGT 时用，不是租金开支。

Louis 提醒：租金属于第 4(d) 条的非营业来源时，亏损既不能抵其他收入，也不能结转到下一年（PR 12/2018 第 7.2 段）。只有在业主「全面且主动地提供维修与支援服务」时，出租才可能被当作第 4(a) 条的营业来源（第 4.1、4.2 段）——单靠保安不算。这一点对高利息、长期亏损的单位影响很大，值得先问税务代理。

同样的租金，居民和非居民差多少？（计算例子）

以新山一间月租 RM2,500 的公寓为例，全年毛租金 RM30,000。以下费用全部属于可扣除项目（数字为示范假设，请用你自己的单据）：

例子一：有房贷的单位（全年）
项目	金额 (RM)
毛租金（RM2,500 × 12）	30,000
门牌税	600
地税／分层地税	200
管理费 + 偿债基金（RM330 × 12）	3,960
火险	300
房贷利息	16,000
维修（修复原状）	1,200
更换租客的中介佣金（一个月租金）	2,500
可扣除费用合计	24,760
租金净额	5,240

非税务居民：5,240 × 30% = RM1,572。没有个人扣税，也没有回扣。
税务居民（假设这是他在马来西亚唯一的收入）：首 RM5,000 税率 0%，超过的部分按 1%，即 240 × 1% = RM2.40——而且个人扣税通常会把它抵成零。

利息扣光了大部分租金时，差距看起来不大。没有房贷、或租金较高的时候，差距才真正显现。同一间单位如果已经还清贷款，可扣除费用变成 RM8,760，租金净额是 RM21,240：

例子二：已还清贷款（全年）
情况	租金净额 (RM)	非税务居民 30%	税务居民（唯一收入）
月租 RM2,500，无房贷	21,240	RM6,372	约 RM187（150 + 1,240 × 3%）
多间单位，全年租金净额 RM60,000	60,000	RM18,000	RM2,600（1,500 + 10,000 × 11%）

最后一行的差距是 RM15,400 一年。居民税阶引自 PwC Worldwide Tax Summaries 的现行个人税率表（2026 年 6 月 16 日复核）；税务居民的实际税额还要看他全年的总收入与个人扣税，以上只是同一笔租金在两种身份下的对照。

Louis 提醒：不要为了省税硬凑 182 天。居民身份会牵动你全球的税务安排、你本国的居民身份，甚至双重征税协定的适用。值得做的是另一件事：把单据收齐。我看过太多外国业主因为没留门牌税收据和管理费单，白白多缴税。

Form M 怎么报？4 月 30 日截止是什么意思

非居民个人用 Form M（电子版 e-M）申报，不是本地人用的 Form BE 或 Form B。LHDN 的居民／非居民税务处理文件里，明确列出 「e-M — Non-resident」的截止日期为 4 月 30 日。

先拿到税号（TIN）并注册 MyTax没有马来西亚税号就先向 LHDN 申请。注册 MyTax 后才能用 e-Filing。第一次注册通常需要护照、地址证明与产业资料。
整理该年度的租金与单据租约、每月入账记录、门牌税与地税收据、管理费月结单、火险保单、银行的年度利息结单（interest statement）、维修单据、中介佣金收据。
算出租金净额毛租金减可扣除费用。每间产业分别计算，再合并为第 4(d) 条的租金来源。
在 MyTax 填报 e-M报税年度（YA）指的是上一年的收入：2026 年报的是 YA2025。非营业来源的法定截止日是 4 月 30 日。
缴税可透过 ByrHASiL、银行转账或其他 LHDN 接受的管道缴付。海外汇款请预留时间，逾期缴税有罚款。
保存记录单据与账目请自行保存备查。LHDN 有权事后抽查。

Louis 提醒：LHDN 近年通常会给电子报税一个到五月中的宽限期，但那是每年行政上的宽限，不是法定日期，也不保证每年都有。请以 4 月 30 日为准，并在当年到 MyTax 确认公告。另外，非居民如果有营业来源，截止日不同——这一点没有找到 LHDN 的明确页面，请让税务代理确认，不要照搬 4 月 30 日。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

外国人可以买的柔佛房产门槛、可买的项目类型与整个流程。全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山永久地契房产永久地契项目名单与差别在哪。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。

看全部项目

租客或中介要不要预扣税？（不用，但卖房时要）

不用。马来西亚的预扣税制度（《1967 年所得税法令》第 109、109A、109B 条）涵盖的是利息、版税、第 4A 条服务，以及动产租金（10%）。PwC 的预扣税表里没有「不动产租金」这一行。所以租客付租金给外国业主时不必预扣，letting agent 也不必代扣——报税与缴税是业主自己的责任。

这一点常被拿来和另一件事混淆：卖房时确实有扣起。依《1976 年产业盈利税法令》第 21B 条，卖方是非公民且非永久居民时，买方（实务上是买方律师）必须从售价中扣起 7%，并在处置日起 60 天内缴给 LHDN。那是 RPGT 的预扣，不是租金的预扣税。详见外国人卖房：RPGT 30% 与 7% 扣起。

容易混淆的三笔钱
情况	谁扣／谁缴	比率	期限
出租收租	业主自己申报缴税，无人预扣	非居民 30%（净额）	Form M，4 月 30 日
卖房	买方律师从售价扣起并缴给 LHDN	7%（卖方非公民、非 PR）	处置日起 60 天
住宅租金的销售与服务税（SST）	不适用	住宅出租不征 SST	—

Louis 提醒：2025 年 7 月 1 日起租赁服务被纳入服务税，2026 年 1 月 1 日起税率从 8% 降到 6%，年营业额门槛 RM1m——但住宅出租被排除在外，商业空间才被涵盖。你出租一间住宅公寓，不必向租客收 SST。

租约印花税：RM2,400 豁免 2025 年起取消，2026 年起自行评估

2025 年 1 月 1 日起（《2024 年财政法令》Act 862 修订《1949 年印花税法令》第一附表第 49 项），租约印花税取消了每年首 RM2,400 租金的豁免，税率也调高了——2025 年签的租约已经按新税率计。另一件事是程序：自 2026 年 1 月 1 日起，租约是印花税自我评估（self-assessment）第一阶段的对象，由纳税人自行申报计算。期限是两个 30 天：报表（BNDS）在签署后 30 天内提交，印花税在报表提交后 30 天内缴清。

每 RM250 年租金的印花税（2025 年 1 月 1 日起）
租期	2025 年 1 月 1 日起	2025 年 1 月 1 日之前
1 年或以下	RM1	RM1（首 RM2,400 豁免）
超过 1 年至 3 年	RM3	RM2（首 RM2,400 豁免）
超过 3 年至 5 年	RM5	RM4（首 RM2,400 豁免）
超过 5 年	RM7	RM4（首 RM2,400 豁免）

月租 RM2,500、一年期：年租金 RM30,000 ÷ RM250 = 120 单位 × RM1 = RM120。
月租 RM2,500、两年期：120 单位 × RM3 = RM360。
月租 RM1,000、一年期：年租金 RM12,000 ÷ RM250 = 48 单位 × RM1 = RM48（2025 年之前，首 RM2,400 豁免后只算 RM9,600）。
逾期盖章罚款：三个月内为 RM50 或未缴印花税的 10%（以较高者为准）；超过三个月为 RM100 或 20%。

谁付这笔钱？法律没有规定。市场惯例是由租客承担，但这是可以谈的，最终以租约条款为准——所以租约里最好写明白。租期超过三年就不再是 tenancy，而是《1965 年国家土地法典》下的 lease，须向土地局登记，程序与成本都不同。

Louis 提醒：没盖章的租约在法庭上不能当证据（要先补缴印花税与罚款），这对人在海外、日后可能要追租或收回单位的业主特别不划算。RM120 的事，不要省。

人在国外怎么管出租？（实务部分）

税只是其中一半，另一半是「你不在场时，谁去开门、谁去修冷气、谁去追租」。这几件事我会先跟外国业主讲清楚：

找一个有注册的中介或管理公司。房地产中介由估价师、估价员、地产代理与产业经理局（LPPEH）管理；REN 要挂牌、REA 才能收费。怎么查证见房地产中介 REN／REA 怎么查。
把中介费的处理讲清楚。出租佣金一般是一年期租约的一个月租金（这个收费表没有找到官方公布的版本，请以委托书上的书面条款为准）；中介公司若已注册销售与服务税，专业服务另加 8% SST。记住：第一个租客的佣金不能扣税，之后换租客的可以。
开一个本地银行账户收租。租金、管理费、门牌税、地税都在本地走账，对账与报税都容易得多。开户与汇款规则见外国人开户与汇款。
设定自动缴费。地税每年 5 月 31 日到期（国家土地法典第 94 条）；门牌税分上下半年两期（以新山市政厅 MBJB 为例，1 月–2 月与 7 月–8 月）。欠费会累积罚款，也会在卖房时卡住转名。
决定谁持有钥匙与门禁卡。管理处通常要求登记住户；租客入住、退租时都要办手续。
考虑授权书（Power of Attorney）。如果你长期不在国内，签租约、处理管理处事务会很麻烦。授权书的做法与风险见授权书买卖房产。
每年一次，把单据寄给税务代理。报税表是你自己的责任，中介不会替你报。

Louis 提醒：外国业主最常吃亏的两件事，一是租约没盖章，二是维修没人跟进——小漏水拖成天花板塌、冷气不修租客退租。找一个会每月发照片与账目的管理方，比省那一点管理费值钱。想先算清楚回报，见租金回报率怎么算。

延伸问题

外国人出租房产，亏损可以留到下一年抵税吗？

不可以。租金若属于《所得税法令》第 4(d) 条的非营业来源，亏损既不能抵扣其他收入，也不能结转到下一年（PR 12/2018 第 7.2 段）。只有在业主全面且主动提供维修与支援服务时，出租才可能被视为第 4(a) 条的营业来源，届时亏损才可结转——单靠保安不算。高利息的单位如果长期亏损，这一点值得先问税务代理。

人不在马来西亚，可以用网络报税吗？需要本地税号吗？

可以，但要先有马来西亚税号（TIN）并注册 MyTax，之后在海外一样能用 e-Filing 提交 e-M。第一次申请税号通常需要护照、地址证明与产业资料，可以委托税务代理办理。缴税可透过 ByrHASiL 或银行转账；海外汇款请预留时间，逾期缴税有罚款。开设本地银行账户会让收租、缴费与对账简单很多，见外国人开户与汇款。

月租 RM2,000 以下可以享有 50% 免税吗？

截至 2026 年 9 月，无法确认这项优惠在 YA2026 仍然有效。住宅租金每月 RM2,000 以下 50% 免税的措施在 YA2018–2020 存在，据报延长至 YA2025，但在我查到的 2026 年财政预算案文件与报税指南里都没有提到它继续适用。在 LHDN 确认之前，请假设没有这项优惠来做预算，并在报税前让税务代理查证当年的规定。

外国业主出租，会因为租金而被要求缴销售与服务税（SST）吗？

住宅出租不会。租赁服务自 2025 年 7 月 1 日起纳入服务税，2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，年营业额门槛 RM1m，但住宅出租被排除在外；被涵盖的是商业空间，例如店铺与办公室。所以出租住宅公寓不向租客收 SST。要缴的是租金收入的所得税，以及租约本身的印花税。

FAQ

常见问题

外国人出租税马来西亚：到底要缴多少？

非税务居民个人按 30% 固定税率课税（自 YA2020 起），算在租金净额上，不是毛租金。可扣除费用包括门牌税、地税、房贷利息、火险、修复原状的维修、管理费与偿债基金，以及更换租客的中介佣金。非居民不能申请个人扣税与税务回扣。这是所得税，跟卖房的 RPGT 是两回事。

马来西亚税务居民怎么算？182 天从哪一天算起？

依《1967 年所得税法令》第 7 条，在一个基准年度（即该公历年）内实际身处马来西亚 182 天或以上就是税务居民。看的是天数，不是国籍或签证：外国人住满 182 天是居民，大马人长期在海外则可能是非居民。第 7 条还有连接期间与连续年度等替代条件，情况复杂时请找税务代理。

外国业主报税用哪一份表格？什么时候截止？

用 Form M（电子版 e-M），透过 LHDN 的 MyTax 提交。LHDN 文件列明非居民 e-M 的截止日期为每年 4 月 30 日（非营业来源）。近年通常有到五月中的电子报税宽限期，但那是行政宽限，不是法定日期——请以 4 月 30 日为准，并到 MyTax 确认当年公告。

租客或中介要不要替外国房东预扣税？

不需要。马来西亚的预扣税条文（第 109、109A、109B 条）涵盖利息、版税、第 4A 条服务与动产租金，没有涵盖不动产租金。报税与缴税是业主自己的责任。但卖房时不同：买方律师必须从售价扣起 7%（卖方非公民、非 PR），并在 60 天内缴给 LHDN。

非税务居民可以扣哪些费用？装修可以扣吗？

可扣：门牌税、地税、为买这间房而借的贷款利息、火险、修复原状的维修、管理费与偿债基金、更换租客的中介佣金。不可扣：找第一个租客的广告费与第一份租约的律师费、装修与改良、新家具电器（但更换原有家具冷气可以）。依据是 LHDN Public Ruling 12/2018。

2026 年租约印花税怎么算？月租 RM2,500 要多少？

2025 年 1 月 1 日起取消了每年首 RM2,400 的豁免（《2024 年财政法令》；2026 年改的是自行评估程序，不是税率）。一年期租约每 RM250 年租金收 RM1：月租 RM2,500，年租金 RM30,000 ÷ 250 = 120 × RM1 = RM120；两年期则是 120 × RM3 = RM360。租约属于印花税自我评估第一阶段，报表须在签署后 30 天内提交，印花税在报表提交后 30 天内缴清，逾期罚款 RM50 或 10%（三个月内）起跳。

出租住宅要向租客收 SST 吗？

不用。租赁服务自 2025 年 7 月 1 日起纳入服务税，2026 年 1 月 1 日起税率为 6%，年营业额门槛 RM1m，但住宅出租被排除在外，只有商业空间被涵盖。所以出租住宅公寓不必向租客收服务税；要缴的是租金收入的所得税。