Orchard Villa @ 槟城新邦安拔

政府登记共 91 间独立式洋房，登记名称 Taman Orchard Villa，分三期：第 1 期 40 间、第 2 期 34 间、第 4 期 17 间。

按高度分，三层 75 间、双层 11 间、单层 5 间。双层和单层洋房全部在第 1 期。

政府登记没有记录地契年限，发展商也没有公布。房产网站上的说法我不会转述。

这些房子当年以 G 表合约出售，也就是土地连房屋的合约。下决定之前，律师对该地段做土地查册，就能看到地契年限、有没有转让限制、有没有抵押。这一步我可以提早帮你安排。

登记为第 4 期 17 间记录的面积是 679 平方米（我换算约 7,309 平方尺），为第 2 期其中 22 间记录的是 646 平方米（约 6,953 平方尺）。登记没有说明这是土地面积还是建筑面积，其余房子则没有记录。

发展商自己的图纸上，三层洋房的总楼面面积约 7,200 平方尺，双层约 5,500 平方尺，土地都是约 7,336 平方尺起——和登记上第 4 期的数字很接近，可见那个数字应该是土地面积。图纸上底层有一间客房，楼上的卧室，三层设计另有五间，双层设计另有四间。

登记本身没有记录房间和卫浴数量。你认真考虑的那一间，土地面积我从地契上查，建筑面积我到现场量。

原则上可以，但要逐间看。在槟城威省，外国人购买有地产业的门槛是 RM1,000,000，第 2 期和第 4 期的准证价格区间都在门槛之上。真正算数的是你自己合约上的成交价，而且每一宗外国人购买都必须经州政府批准。

批准时要缴 3% 州政府征费，三年内不能转售，并以非公民身份缴付一律 8% 的印花税；土著保留地段不开放给外国人，所以要先从地契确认该地段的属性。持大马身份证、在新加坡工作的买家不受门槛限制，签约和贷款文件可以安排远程处理。

分三个阶段。政府登记显示，完工与合格证书日期是：第 1 期 2013 年 7 月 10 日、第 2 期 2015 年 1 月 15 日、第 4 期 2022 年 1 月 7 日。

登记上没有任何在建工程，所以不必等交屋。二手买卖按合约写明的时间表完成，快慢主要看地契和贷款进度。

要最新的结构，看第 4 期：17 间三层洋房，2022 年 1 月取得完工证。要三层洋房、同时邻里已经住定多年，看第 2 期。需要单层或双层，只能看第 1 期——只有这一期有。

屋龄有好有坏。旧房子花园成熟，往往已经大幅装修；但屋顶、电线和水管也比较旧。告诉我是谁要住，我去了解哪些屋主愿意出售。

唯一公开的价格资料是政府准证上的价格区间：第 4 期 RM2,045,000 至 RM2,499,000，第 2 期 RM1,466,000 至 RM1,673,000——这是广告准证上的区间，不是任何一间房子的售价。现在的价格由屋主和买家商定，房产网站上的叫价我不会转述。

社区有没有保安费或维护费、每月多少，都没有公开资料。WhatsApp 我，我把目前真正在卖的房子、屋主的开价和每月费用，用书面确认后发给你。

两地直线相距 5.1 公里，性质完全相反。Eco Horizon 是 EcoWorld 的 300 英亩永久地契城镇，政府登记共 3,384 户，排屋和半独立式洋房分期以期房方式出售。Orchard Villa 是一个只有 91 间独立式洋房、已经完工的小社区。

想向发展商买新房、分期付款、享有城镇设施，选 Eco Horizon。想要一间可以先验屋、马上入住的独立式洋房，而且不介意向屋主买，选 Orchard Villa。

家庭生活：直线距离到敬群华小 1.9 公里，到 Bandar Tasek Mutiara 的 Sri KDU 国际学校 2.6 公里，到 Pearl City Mall 和政府诊所 2.6 公里，到 AEON Mall 大山脚 4.8 公里。新邦安拔 KTM 火车站在 1.7 公里外。

出租：独立式洋房的租客群很窄，主要是在 6.2 公里外峇都加湾工业园上班的高级主管和企业主。租金数字我不报；打算买来出租的话，先问我社区里同类房子实际租出去的情况。