Starhill Luxury Residences @ 槟城牛汝莪
Halaman Bukit Gambir 上一个已经入住的分层地契社区，共 537 户——35 层公寓 506 户、29 间独立式洋房和一对半独立式洋房——直线距离理科大学 1.6 公里。完工证书日期是 2018 年 8 月 29 日，所以现在买到的都是二手。当年的准证价格区间横跨槟岛对非公民的门槛，外国人能不能买，要按你合约上的成交价逐个单位判断。
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Starhill Luxury Residences @ 槟城牛汝莪 项目速览
以下每一项数据均出自发展商官方公布资料或政府登记资料。两者都没有公布的内容，本页面一律不写。
- 项目名称
- Starhill Luxury Residences政府登记名称 Starhill Bukit Gambir（8126-5）· 发展商 Aroma Development Sdn Bhd
- 位置
- 牛汝莪 Halaman Bukit Gambir武吉甘密，槟岛东北县（Daerah Timur Laut）· 邮编 11700
- 地契
- 政府登记没有注明发展商官网没有写明这个项目的地契 · 下决定之前，我会先从地契上替你确认
- 建筑
- 35 层公寓大楼另有 29 间三层独立式洋房和 2 间三层半独立式洋房
- 单位数
- 537 户登记为 506 户公寓、29 间独立式洋房、2 间半独立式洋房
- 户型
- 登记面积 140 平方米公寓部分约 1,507 平方尺 · 发展商旧官网（2017 年存档）写公寓 1,503 至 1,753 平方尺、10 户顶楼单位 3,049 至 3,668 平方尺 · 独立式洋房登记 464 平方米 · 没有登记房间数
- 设施
- 泳池、桑拿、健身中心发展商旧官网（2017 年存档）列出：泳池、烧烤区、日光浴区、桑拿和健身中心 · 现场照片和管理处自己的清单可以向我索取
- 完工
- 已完工完工与合格证书日期 2018 年 8 月 29 日 · 登记状态「Siap Dengan CCC」
- 政府准证
- 8126-5/05-2019/01934(P)有效期 2018 年 5 月 24 日至 2019 年 5 月 23 日——完工后已过期，之后没有新的准证记录
- 外国买家
- 逐个单位判断，须州政府批准槟岛门槛：分层产业 RM1,000,000、分层地契有地住宅 RM3,000,000 · 以你合约上的成交价为准
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 Starhill Luxury Residences，看房之前该先知道的六件事
四件是槟城买家会把它放进名单的理由，两件是要先问清楚的事。六件出自政府登记、我自己的量测，以及发展商在网上公布的少量资料。
已经盖好、拿到证书的房子
政府登记显示三个组成部分都是 100%，完工与合格证书日期同为 2018 年 8 月 29 日，状态是「Siap Dengan CCC」。你买的不是承诺：签任何文件之前，大堂、停车场和单位本身都可以亲自走一遍。
高楼和洋房在同一个围篱社区里
槟岛上很少有项目把一栋 35 层公寓、29 间独立式洋房和一对半独立式洋房放在同一份登记里。想住洋房、又想要保安、共用设施和管理处的家庭，这里的分层地契洋房是难得的选择。
按登记数字看，都是大户型
登记上公寓部分的面积是 140 平方米，约 1,507 平方尺；独立式洋房是 464 平方米。每个组成部分只登记一个数字，也没有房间数。发展商旧官网的 2017 年存档写公寓 1,503 至 1,753 平方尺、独立式洋房建筑面积 5,300 平方尺。这些只能当作规模的参考，细节以实际单位的图纸为准。
夹在大学和工业区之间
直线距离到理科大学 1.6 公里、Lotus’s 双溪赖 1.3 公里、Queensbay Mall 3.6 公里、槟城大桥 6.4 公里。位置正好在乔治市和峇六拜工厂区之间，这也是武吉甘密同时吸引大学教职员和工程师的原因。
发展商公布了图片，细节只有几项
Aroma Development 现在的官网有一页 Starhill 图库，这一页的图片大多取自那里；但官网没有文字资料，政府登记里也没有这个项目的广告或宣传册。发展商旧官网的 2017 年存档写了面积范围和一份简短的设施清单，这一页已经引用。地契、房间数、停车位分配和每月管理费，仍然没有可以引用的公开来源。我会分别从地契、管理处和卖方那里拿到书面答案。
买二手，功课比宣传册重要
第一份合约的交屋日期是 2016 年 12 月 23 日，完工证书在 2018 年 8 月 29 日才发出，登记上没有延期记录。对今天的买家来说这是历史，但也提醒你把现在该查的查清楚：分层地契出了没有、管理机构的账目、储备金，以及单位有没有拖欠管理费。
整个项目，一次拆解清楚
这里的每一个数字，都来自发展商本身或政府登记资料。
选择房型
公寓大楼
登记系统列出一栋 35 层大楼内的 506 个公寓单位，2018 年 8 月 29 日取得完工证书。整个组成部分只登记了一个面积数字：140 平方米（约 1,507 平方尺），没有登记房间和浴室数量。清单上逐一列出的 159 个单位分布在 10 楼到 35 楼，单位位置编号一直排到 20A，可见每层户数不少。发展商旧官网的 2017 年存档写单位面积为 1,503 至 1,753 平方尺——选哪一个位置之前，先向我要楼层平面图。
独立式洋房
29 间三层独立式洋房和公寓大楼在同一个项目里，完工证书日期同样是 2018 年 8 月 29 日。登记上这一类的面积是 464 平方米，但没有说明是土地面积还是建筑面积。发展商旧官网的 2017 年存档写建筑面积为 5,300 平方尺。整个项目以 H 表合约出售，所以这些洋房属于分层地契的有地住宅：房子是你的，但持有的是分层地契，并且和公寓业主共用园区的公共设施、分摊管理费。
半独立式洋房
登记上只有两间三层半独立式洋房，也就是一对。登记没有这一类的面积，单位清单里也没有逐一列出。它们和整个项目一起在 2018 年 8 月 29 日取得完工证书。全项目只有两间，二手市场上偶尔才会出现一间；想在有货时收到通知，告诉我一声。
项目现在走到哪一步
Starhill Luxury Residences @ 槟城牛汝莪 全部 2 种户型图
发展商官网只公布了三层独立式洋房的图纸：底层平面图放在下面，二楼和三楼的平面图在图库。公寓的户型图，我在任何公开来源都找不到——政府登记没有，发展商现在的官网和旧官网存档没有，流传在外的发展商宣传图里也没有——所以公寓那一格列的是政府登记的数字，以及发展商旧官网存档上的面积范围。房间数我不会用猜的。告诉我你在看哪一户，我去拿它的实际图纸。
走进 Starhill Luxury Residences @ 槟城牛汝莪
Starhill Luxury Residences @ 槟城牛汝莪 在哪里
牛汝莪武吉甘密的 Halaman Bukit Gambir，属槟岛东北县（Daerah Timur Laut），也就是理科大学后方的山坡住宅区。直线距离理大 1.6 公里、Lotus’s 双溪赖 1.3 公里、槟城大桥 6.4 公里。
地图定位取自国家房屋登记系统中项目 8126-5 的坐标，落在 Halaman Bukit Gambir，Google 地图也把这栋公寓标在同一位置。距离均为从此点起算的直线距离。
- Lotus’s 双溪赖（Sungai Dua）1.3 公里直线距离
- 理科大学（USM）1.6 公里直线距离
- 牛汝莪 Jalan Permai 巴刹与小贩中心1.8 公里直线距离
- 菩提中学（SMJK Phor Tay）2.1 公里直线距离
- 光华华小（SJK(C) Kwang Hwa，Sungai Nibong）2.8 公里直线距离
- Queensbay Mall3.6 公里直线距离
- 班台医院（Pantai Hospital）4.4 公里直线距离
- 槟城大桥6.4 公里直线距离
- 槟城国际机场7.3 公里直线距离
政府登记编号 8126-5——537 户，已完工并取得证书
发展商执照持有人是 Aroma Development Sdn Bhd（8126），注册地址在北海 Taman Selat，营业地址就在 Halaman Bukit Gambir。项目的登记名称是 Starhill Bukit Gambir，不是它的行销名称。执照持有人的资料显示共有五个项目，但公开查询只找得到 8126-5 这一个。
| 项目编号 | 登记名称 | 广告准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8126-5 | Starhill Bukit Gambir — flats / condominium, 35 storeys | 8126-5/05-2019/01934(P) | 23 May 2019 | 506 | — | 已完工 · CCC 2018 年 8 月 29 日 |
| 8126-5 | Starhill Bukit Gambir — detached houses, 3 storeys | 8126-5/05-2019/01934(P) | 23 May 2019 | 29 | — | 已完工 · CCC 2018 年 8 月 29 日 |
| 8126-5 | Starhill Bukit Gambir — semi-detached houses, 3 storeys | 8126-5/05-2019/01934(P) | 23 May 2019 | 2 | — | 已完工 · CCC 2018 年 8 月 29 日 |
| 合计 | 537 | 持牌发展商：Aroma Development Sdn Bhd (8126) | ||||
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 10 月 2 日读取自 teduh.kpkt.gov.my。你可以自己查：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=8126-5
三个组成部分共 537 户——但逐一列出的只有 165 户
登记系统列出：一栋 35 层大楼内 506 个公寓单位、29 间三层独立式洋房、2 间三层半独立式洋房，合共 537 户。不过单位清单只逐一列出其中 165 户——10 楼到 35 楼之间的 159 个公寓单位和 6 个独立式洋房地段——而且每一户都登记为已售。所以这份清单看不出现在有什么可以买；今天有没有货，要看哪些业主在放盘。
当年的准证价格区间说明了什么——外国买家站在哪里
最后一张广告准证登记的区间是：公寓 RM976,950 至 RM2,500,000，独立式洋房 RM3,280,000 至 RM3,980,000，半独立式洋房 RM2,680,000 至 RM2,880,000。这是广告准证上的价格区间，不是任何一个单位的售价，而且是 2018 年的数字，不能代表现在的二手行情。槟岛对非公民的门槛是分层产业 RM1,000,000、分层地契有地住宅 RM3,000,000。公寓的区间横跨门槛，所以要按你合约上的成交价逐个单位判断，并须州政府批准、缴 3% 征费（RM1,000,000 至 RM1,500,000 的分层产业为 1.5%）和一律 8% 的印花税。
H 表合约，36 个月，没有延期记录
整个项目连同洋房都以 H 表（分层产业）合约出售，交屋期 36 个月。第一份合约日期是 2013 年 12 月 23 日，按它计算的交屋日期是 2016 年 12 月 23 日，登记上没有已批准的延期。完工与合格证书的日期是 2018 年 8 月 29 日。后来才签约的买家有各自的 36 个月，所以这并不能说明某一个单位当年是怎么交屋的——请向卖方要交屋通知书。
已完工，准证也已失效
三个组成部分都是 100%，证书日期 2018 年 8 月 29 日；交屋日期没有记录。登记列出从 2014 年 3 月 24 日起逐年核发的广告准证，最后一张的有效期是 2018 年 5 月 24 日至 2019 年 5 月 23 日，之后没有新的准证。我把这一点当作事实告诉你：现在在这里买房，是向业主买，签的是一般的二手买卖合约，不是向发展商签 H 表合约。
关于 Aroma Development
政府登记上的执照持有人是 Aroma Development Sdn Bhd，编号 8126。注册地址在北海 Taman Selat，营业地址是 Halaman Bukit Gambir 的一个单位，和项目同一条路。除此之外，公开记录不多：执照持有人的资料写着五个项目，但登记查询只找得到 Starhill Bukit Gambir 这一个。
它在这里盖的是一个分层地契项目、三种房型：一栋 35 层共 506 户的公寓、29 间三层独立式洋房，以及一对三层半独立式洋房。三者在同一天——2018 年 8 月 29 日——取得证书，登记状态是「Siap Dengan CCC」，也就是已完工并取得证书。
关于资料来源，老实说一句：发展商现在的官网有一页 Starhill 图库——效果图、立面图、总平面图和独立式洋房的平面图，这一页的图片大多取自那里——但没有文字资料，登记系统里也没有这个项目的广告或宣传册。这一页引用的面积范围和设施清单，出自发展商旧官网 aromadev.com.my 的 2017 年存档；图库里两张设施效果图是发展商的宣传图。这些地方都没有公寓的户型图，所以这一页没有公寓户型名称，地契也标为尚未确认。房产网站的描述更多，但发展商和政府登记无法佐证的说法，我不会转述。
关于时间，再说一句：完工证书比第一份合约的交屋日期晚了大约 20 个月，而登记上没有延期记录。八年过去，对买家真正重要的是大楼现在的状况——电梯、外墙、停车场、管理处的账目。这些都可以实地检查，我会陪你在现场一项一项看。
常见问题
Starhill Luxury Residences 一共有多少个单位？
政府登记是 537 户：一栋 35 层大楼内 506 个公寓单位、29 间三层独立式洋房、2 间三层半独立式洋房。
全部登记在同一个项目 Starhill Bukit Gambir（8126-5）之下，2018 年 8 月 29 日取得完工证书。
Starhill Luxury Residences 是永久地契吗？
政府登记没有注明地契类别，发展商官网也没有写，登记里又没有提交的广告可以引用，所以我不会在这一页写地契的结论。
针对某一个单位，这很容易查清楚：分层地契或母地契的查册结果会写明。把你看中的单位发给我，付任何款项之前，我先替你确认地契年限和有没有转让限制。
Starhill Luxury Residences 有哪些户型？面积多大？
登记上公寓部分的面积是 140 平方米，约 1,507 平方尺；独立式洋房是 464 平方米，但没有说明是土地面积还是建筑面积。半独立式洋房没有登记面积，所有房型都没有登记房间数。
这些是每个组成部分的单一数字，实际单位可能不同。发展商旧官网的 2017 年存档写：公寓单位 1,503 至 1,753 平方尺，顶层 10 户顶楼单位 3,049 至 3,668 平方尺，独立式洋房建筑面积 5,300 平方尺。买二手最可靠的来源是分层地契（写明单位面积）和竣工图，你看哪一户，我两样都帮你拿。
外国人、新加坡人可以买 Starhill Luxury Residences 吗？
有可能，要逐个单位看。槟岛对非公民的最低门槛是分层产业 RM1,000,000、有地或分层地契有地住宅 RM3,000,000，算的是你自己买卖合约上的成交价。当年公寓的准证价格区间是 RM976,950 至 RM2,500,000，正好横跨分层产业的门槛。
此外必须获得州政府批准：州政府征费 3%，槟岛 RM1,000,000 至 RM1,500,000 的分层产业为 1.5%；非公民印花税一律 8%；三年后才能转售。持大马身份证、在新加坡或外地工作的买家不受门槛限制，人在国外怎么签约可以问我。
Starhill Luxury Residences 什么时候完工的？现在买要等吗？
三个组成部分的完工与合格证书日期都是 2018 年 8 月 29 日，登记状态是「Siap Dengan CCC」，即已完工并取得证书。
登记上第一份买卖合约的日期是 2013 年 12 月 23 日。这里没有任何在建的部分，所以不用等交屋：二手买卖通常在律师手续和州政府批准（如需要）所需的几个月内完成。
该买公寓，还是买洋房？
同一个保安亭后面，是两种不同的买卖。公寓有 506 户，占绝大多数，放盘的机会多得多，楼层和朝向都可以挑。29 间独立式洋房和唯一一对半独立式洋房很稀有，每一间都要个别去谈。
要记得洋房是分层地契：你拿的是分层地契，管理费交给和公寓大楼同一个管理机构。至于公寓，先向我要楼层平面图——清单上的单位位置编号排到 20A，有些单位离电梯要走很长一段走廊。
Starhill Luxury Residences 价格多少？管理费多少？
我唯一会引用的价格资料，是 2018 年政府准证上的价格区间：公寓 RM976,950 至 RM2,500,000、独立式洋房 RM3,280,000 至 RM3,980,000、半独立式洋房 RM2,680,000 至 RM2,880,000——这是广告准证上的区间，不是任何一个单位的售价。二手叫价每周都在变，房产网站上的数字我不会转述。
管理费和储备金由管理机构决定，没有公开。WhatsApp 我，我把目前在卖的单位，连同该单位现在的收费，用书面发给你。
Starhill 和 Pinnacle Bukit Gambier 怎么比？
两者在同一座山上，直线相距 1.0 公里。Starhill 已经完工：537 户在 2018 年取得证书，现在买的是可以实地检查、马上入住的二手。Pinnacle Bukit Gambier 是新盘，两座共 982 户服务式公寓，我读取登记时显示完成 11.50%。
所以是二选一：一边是现在就看得到、住得进去的房子，有八年的屋龄，管理记录也有迹可循；另一边是向发展商买、要等几年的新房。Starhill 的社区规模也比较小，而且两者之中只有它有洋房。
住武吉甘密方便吗？孩子读华校、出租给理大学生有需求吗？
日常生活：直线距离到 Lotus’s 双溪赖 1.3 公里、Jalan Permai 巴刹与小贩中心 1.8 公里、菩提中学 2.1 公里、光华华小 2.8 公里、Queensbay Mall 3.6 公里、班台医院 4.4 公里。这里是山坡住宅区，几乎每件事都要开车。
出租：牛汝莪这一带的租客以理大教职员、研究生和家庭为主，也有在峇六拜上班的人。这里都是大户型，比较适合家庭或合租，而不是单身学生。租金数字我不报；想知道大楼最近的实际租约，可以问我。
查询目前可买的单位
已完工的项目是逐个单位转手的，发展商手上剩下的单位也会变动。告诉我你的预算，以及你是自住还是投资——我会挑真正适合你的单位发过去。
已完工项目——可买的单位逐间变动，安排看房前请先问我
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山、吉隆坡与槟城新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡与海外的跨境买家，以及本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-10-02 · 最后核对日期 2026-10-08，依据房屋及地方政府部（KPKT）登记资料、发展商现在的官网（只有图片）、发展商旧官网的 2017 年存档，以及我自己的直线距离量测；登记里没有提交的广告。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
8126-5 · STARHILL BUKIT GAMBIR
整体状态：Siap Dengan CCC — 已完工
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Pangsa/Kondo 35 层 Siap Dengan CCC | — | 140 m² ≈ 1,507 平方尺 | 506 | RM976,950.00 – RM2,500,000.00 | 100.00% |
| Rumah Sesebuah 3 层 Siap Dengan CCC | — | 464 m² ≈ 4,994 平方尺 | 29 | RM3,280,000.00 – RM3,980,000.00 | 100.00% |
| Rumah Berkembar 3 层 Siap Dengan CCC | — | — | 2 | RM2,680,000.00 – RM2,880,000.00 | 100.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-08，项目代码 8126-5。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。