新山双钥匙户型
一张分层地契，两道能各自上锁的门。本站逐个核实的 75 个柔佛项目里，有 13 个能在发展商自己的资料中找到双钥匙户型，合计 15 个具名户型。这一页把它们全部列出来。
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双钥匙是什么？新山哪些项目有？
先给结论，细节在后面。
双钥匙就是一张分层地契下隔出两个可以各自上锁的部分——自己住一半，出租另一半。它是一张地契，不是两套房。本站核实的 75 个柔佛项目里，有 13 个公布了双钥匙户型：Verte Medini Residence、Skyline One Sentosa、Hillview @ Senibong Cove、Causewayz Square @ JBCC、Monterra、Summer Suites、Aethera Residences、The M Macrolink Medini、CTC SkyOne、Gen Sphere、Calia Residences、R&F Princess Cove 二期与 The Address @ Maxim Pelangi。其中 8 个公布了户型代号与面积，5 个没有。
- 有双钥匙户型的项目
- 75 个中的 13 个依据发展商户型图、户型表或项目官网说明
- 具名双钥匙户型
- 15 个来自 8 个有公布代号与面积的项目
- 法律定义
- 没有马来西亚分层法规里根本没有这个词
- 真正说了算的文件
- 获批建筑图则其次是分层地契与已备案的管理细则
有公布双钥匙户型图的柔佛项目
这 8 个项目，发展商公布了双钥匙户型的代号与建筑面积。也就是说，你在付订金之前真的查得到。
- Verte Medini Residence · Medini，依斯干达公主城A 型 935 平方尺（3 房）· B 型 614 平方尺（2 房）公布的 5 种户型中占 2 种 · 租赁地契
- Skyline One Sentosa · 新山 Taman SentosaE 型 600 平方尺（2 房）· F 型 968 平方尺（3 房）6 种户型中占 2 种 · 永久地契
- Hillview @ Senibong Cove · Senibong Cove，MasaiD1 1,349 平方尺 · D2 1,288 平方尺 · D2a 1,288 平方尺12 种户型中占 3 种 · A 座最大的户型
- Causewayz Square @ JBCC · 新山丹绒布蒂里B 型 592 平方尺（Axis 座）· F1、F2 850 平方尺 3 房（Brixton 与 Dover 座）9 种户型中占 3 种 · 永久地契
- Monterra 新山 · 新山 TebrauC 型 792 平方尺（2 房）· D 型 903 平方尺（3 房）4 种户型中占 2 种 · 起价 RM382,200
- Summer Suites Johor Bahru · 新山 Bukit MeldrumA 型 912 平方尺 3 房 3 卫——136 户，占全楼 18%C 型 599 平方尺是双单间，不是双钥匙
- Aethera Residences · 新山市中心 IIBDD 型 1,033 平方尺 3 房 2 卫，两个入口7 种有价户型中占 1 种 · 永久地契
- The M Macrolink Medini · Medini，依斯干达公主城H 型 1,152 平方尺 3 房 3 卫11 种户型中占 1 种 · 2020 年落成，只有二手
说有双钥匙、却没公布户型细节的项目
发展商说有双钥匙，但户型表、面积，或者两样都缺。这些项目值得看——只是请在付订金之前，就你那一栋、那个单位号，拿到书面确认。
- CTC SkyOne @ Bukit Chagar · 新山 Bukit ChagarCTC 表示全项目采用双钥匙与三钥匙，二房至四房未公布面积、户型图与价目表
- Gen Sphere @ JBCC · 新山市中心全部 5 种户型 459–755 平方尺，加一道门或隔断即可做成双钥匙是「可改双钥匙」，不是原设计双钥匙 · 2026 年 5 月 7 日已 100% 售罄
- Calia Residences by PGB · 新山 Danga BayD 型 984 平方尺 3 房 3 卫，发展商描述为双钥匙户型图本身没有标注双钥匙——请要求书面确认你那一栋
- R&F Princess Cove 二期 — Seine Region · 新山丹绒布蒂里R&F 把「双钥匙」列为七大户型分类之一双钥匙这一组没有公布户型代号与面积 · 2024 年已交房
- The Address @ Maxim Pelangi · 新山彩虹花园两房户型提供双钥匙配置面积据报 450 – 875 平方尺 · 3 栋共 2,743 单位 · 目标 2030 年 7 月
关于双钥匙，市场上到底公布了什么
下面四个数字里有三个是「空白」。这就是证据的真实状态。
不管营销怎么叫，它就是一个单位
从那个决定其他一切的定义开始。《1985 年分层地契法令》第 4 条把「单位」（parcel）定义为：已细分建筑物中的个别单元，除附属单位外，须持有独立的分层地契。《2013 年分层管理法令》用的是同一套标准。一张分层地契下的两个可上锁空间，是一个单位。不是两个。
没有任何东西阻止发展商在拟议分层图上画成两个单位。该法令第 6(1) 条允许细分为单位，第 8A(6) 条要求拟议分层图列出全部单位，第 10(1)(h) 条要求局长确认拟议份额单位「公平」。一个单位之所以成为双钥匙，原因精确而唯一：发展商选择画成一个单位——两个可出租的空间，一个单位的义务。这就是产品本身。不是意外，也不是钻空子。
份额单位，以及为什么管理费不会减半
份额单位依《2013 年分层管理法令》第 8 条、按附表一的公式计算：单位面积乘以单位类型权重与整层权重，再加上附属单位按其自身权重计算的部分。公式的输入是单位的面积。整部法令里没有任何机制，可以把一个单位的份额单位拆给两半住户。
管理费直接跟着走。第 25(3)、52(2)、59(2)(a) 与 60(3)(b) 条一律规定按份额单位比例征收。第 60(3)(b) 条只允许管理机构对「用途显著不同」的单位适用不同费率，而双钥匙住宅单位与非双钥匙住宅单位的用途并无不同——所以想对双钥匙加收管理费很难站得住；反过来，你也不会因为两户人共用一张单而拿到折扣。按绝对金额算，双钥匙确实比买两个独立单位便宜；按每平方尺算，一点也不便宜，因为双钥匙本来就是更大的那个单位。而且通常是两户人共用一个附属停车位。
一票
该法令附表二第 21(1) 段规定：每位业主就每个单位在举手表决时有一票；投票表决时，票数按该单位的份额单位计算。第 56(2) 条把它适用于管理机构，第 21(2) 条适用于联合管理机构。两户人，一个单位，一票——而且如果会议前第七天管理费仍欠缴，这一票也没有。如果你要买进的那栋楼里双钥匙占比很高，这件事值得知道：住在里面的人，比能对管着他们的细则投票的人要多。
管理机构对你的两份租约，能管什么、不能管什么
先说好消息。《2013 年分层管理法令》第 70(5)(a) 条规定：任何附加细则都不得用来禁止或限制单位的转让、租赁、抵押或其他交易。租约就是交易。写着「单位不得出租」的细则无效；写着「单位不得分拆出租」的细则，基于同样理由，站得也非常勉强。
接下来是更要紧的部分。第 70(2) 条允许管理机构以特别决议，就列明事项制定附加细则，其中包括安全与保安措施、停车与住户行为，罚款上限 RM200，并须在 30 天内向建筑物专员备案。一条以保安为名起草的细则——每个单位最多发两张门禁卡、所有住户必须登记、访客必须签到——从头到尾不出现「租」字，不抵触第 70(5) 条，却悄悄地把「一个单位租给两户人」的账算垮。这才是具体的风险，也是售楼处几乎没有人会提的那一个。
还有第二条攻击线。《2013 年分层管理（维修与管理）条例 2015》附表三法定细则第 8(9) 条要求：业主不得以违反主管当局批准图则所载用途的方式使用其单位，或容许他人如此使用。如果你那个单位的获批建筑图则上写的是一个住宅单位，那么用它经营两份互不相干的租约，就有得争；如果获批图则本身就画着一个有两个可上锁部分的双钥匙，这条攻击线就弱得多。所以你能向发展商索取的最有用的一份文件，是你那个户型的获批建筑图则——不是营销用的户型图。
还有一个关于时机的结构性问题。在联合管理机构（JMB）阶段，细则依第 32 条制定，而第 32 条里没有第 70(5) 条那样的保护。你最没有保障的时候，恰恰是交房后的头几年——而那几年正是一栋新楼在决定自己要变成什么样的楼。
短租是另一个问题，而且已经有定论
在 Innab Salil 等人诉 Verve Suites Mont’ Kiara 管理机构一案中，联邦法院于 2020 年 10 月 5 日裁定：禁止短租的屋规不违反第 70(5)(a) 条，因为短住安排属于「许可」而非土地交易。法院并将分层管理法令定性为「社会立法」，指出当存在两种可能解释时，应优先采取有利于社群而非个人的一种；同时明确：土地属商业用途，也不会让该项目豁免于第 70 条。所以如果你的双钥匙账只有按日租金才算得过来，请在签约前去读该项目实际向建筑物专员备案的细则。我查不到柔佛州或新山市政厅任何一份短租指引，所以对你而言，那份细则就是全部的法律。
一个电力账户、一个水表、两户人
国能（TNB）自己的房东与租客说明写着：同一处房产在任何时点，只能有一个登记用户与 TNB 建立合约关系。依《1990 年持照人供电条例》，电表由持照人按其认为必要的数量提供与安装；若应用户要求加装电表，费用由用户承担。水的一侧，《2014 年水务业（配水与管道）条例》自 2014 年 2 月 1 日起在整个半岛生效，以「单位」为计量单元——而双钥匙就是一个单位。Ranhill SAJ 的申请程序要求提供买卖合约、竣工与合规证书以及地契副本，这些本来就是一个单位一份。
我要把这个结论的强度说清楚：我找不到任何 TNB 或能源委员会文件白纸黑字写着「双钥匙单位不能开两个账户」。上面的结论是从「一个登记用户」规则、计量条例与以单位为准的水务条例推出来的。请就你那栋楼向发展商要一份书面确认，而不是照搬一个网页。
一个电表的代价
马来西亚半岛重整后的家用电费自 2025 年 7 月 1 日起实施。每月 RM10 的零售费只在 600 度以内豁免；节能奖掖只适用于每月用电 1,000 度以内的家用账户；而超过 1,500 度之后，电能费从每度 27.03 仙跳到 37.03 仙——按全部用电量计，不是只按超出部分计。两户人挂在一个账户下，会把这三道单户人家永远碰不到的线全部踩过去。2025 年 7 月的重整减轻了这个惩罚，但没有取消它。
水的比例更狠，而且几乎没有人提。Ranhill SAJ 的家用水费：首 20 立方米每立方米 RM1.05，21 至 35 立方米 RM2.35，超过 35 立方米 RM3.50。第一道坎涨 124%，第二道坎涨 233%。一家人待在最便宜的那一段里；两家人不会。
向租客收费，以及另一边的陷阱
转售电力并非一概禁止。《1990 年电力供应法令》第 31 条本身就预设了转售的存在，并授权委员会订定最高转售价；第 31(4) 条规定，若以超过订定上限的价格转售，超收部分可由被转售人追回。我找不到实际订定这个最高价的宪报命令，所以别让人告诉你「加价一定违法」；但也别当成零风险——未经执照向他人供电，会触及第 9(1)(b) 条，并依第 37(5) 条论处。水这一侧的立足点舒服得多：《2006 年水务业法令》没有对应的转售条款，第 21(1) 条还明确预设了在自己房产范围内向自己的租客与住户供水。
真正会伤到人的陷阱，不是价格，是「类别」。《1990 年持照人供电条例》第 11(5) 条允许 TNB 在用户由家用转为商用时，作出最多三个月的追溯调整；第 11(7) 条允许在用户拒绝签订新合约时，提前 14 天通知后断电。TNB 对家用用户的定义是：占用私人住所，且不作为酒店、寄宿房舍或任何形式的商业用途。把双钥匙的一半拿去做短住，你把整个单位——包括你自己住的那一半——都暴露在按商业费率追溯三个月的风险里。
还有一件小事，值得在你向租客承诺任何东西之前知道：Unifi 家用条款规定，每个安装地址只能订购一条服务，超过一条须经 TM 全权酌情批准。双钥匙是一个安装地址。请预设两边共用一条线路、分开无线网络，或者另一半改用别家业者或 5G。
真正改变贷款条件的是什么，不是什么
我认真找过：有没有哪一份马来西亚银行政策、国家银行文告、估价师局准则或 JPPH 指引，对双钥匙有不同处理。没有。《马来西亚估价准则》谈的是估价方法，不涉及户型。NAPIC 也不把双钥匙当成一个成交类别公布。所以当有人跟你说「银行对双钥匙放款更少」，请他拿出处；有人跟你说反话，也请他拿出处。
有据可查、而且在新山真的会改变数字的，是双钥匙买家一再走过头的那个变量：地契用途。这里的双钥匙房源大多建在商业地上，属服务式公寓——Causewayz Square、Summer Suites、Hillview @ Senibong Cove、CTC SkyOne、R&F Princess Cove 二期都是。商业地契住宅的贷款成数通常是 80% 至 85%，住宅地契约 90%；而且只要你持有一天，门牌税与水电就按商业标准计。服务式公寓与 SoHo 受《1966 年房屋发展（管制与执照）法令》保障；SoVo 与 SoFo 不受，也就是没有法定标准买卖合约，也上不了房屋仲裁庭。
国家银行对借款人第三笔房贷设的 70% 成数上限，是 2010 年 11 月 3 日公布并即时生效的，至今未见公开撤销。它算的是融资额度——所以合理的读法是，一张地契、一份买卖合约、一笔贷款的双钥匙，算一笔。但没有任何公开文件专门处理双钥匙，所以请把这当成推理而不是规则，并让你的信贷员写下来。贷款年期也一样要小心：国家银行 2013 年 7 月 5 日的措施把房贷年期上限定在 35 年，住宅与非住宅一体适用，所以商业地契的双钥匙也在里面。至于常被引用的「或至 70 岁」，那是各家银行自己的信贷政策，不是国家银行的规定。
估值缺口，才是可比案例稀少真正伤人的地方
估价师靠可比案例工作。当一个户型在楼里本来就少、在全国数据里又完全不被统计，可比的东西就更少，保守的估值是自然结果。算术很不留情：RM520,000 成交、估值 RM500,000、九成贷款，银行放 RM450,000，你要拿出 RM52,000 头期，再补 RM20,000 缺口——现金从 RM52,000 变成 RM72,000。这才是你在双钥匙付订金之前该问信贷员的机制，而不是一个传说中的「双钥匙折扣」。
买家面确实更窄，而且没有人公布数字
马来西亚没有关于双钥匙转售表现的数据。NAPIC 不统计这个类别，没有研究机构发布分项数列，而流传的「双钥匙更保值」全部可以追回到中介或发展商的营销文案，后面什么也没有。我找到的唯一一家有执照的马来西亚估价行，2018 年写这个题目时说的正好相反：入场价更高、只吸引很少一部分买家，而且两半不能分开卖。
双钥匙在结构上的好处是真的，值得好好说清楚。一个单位跑两份租约，意味着一次空置只让你少收一半租金而不是全部，而你用一份持有成本对着两条收入线。我能找到的两组马来西亚租金比较显示，相近建筑面积下，毛租金大约高出 15% 至 25%——但两组比较都没有按买入价调整，所以都不足以证明回报率更高。我不会替你把它们换算成一个回报率数字。
真正该重重压在天平上的，是市场大环境。NAPIC 2026 年第一季快报显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓有 9,972 个单位，全国各州之冠，比 2025 年第三季的约 9,018 个还多。全国已完工未售服务式公寓中，有 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万——正是新山双钥匙最集中的价格带。柔佛在 2026 年第一季还是全国新推出住宅单位最多的州属，达 2,693 个；而 2026 年头四个月全国房贷批准率是 39.2%，低于 2025 年的 41%。将来你要卖的时候，是在没有公开可比案例的户型、最拥挤的价格带、完工滞销量最深的州属里，卖给一群比两年前更难获批贷款的买家。这些都要先算进价格里。
双钥匙不能在日后拆成两张地契
理论上，《1985 年分层地契法令》第五编第 24 至 33A 条确实容许「单位分割」。第 25(1) 条允许单位业主经局长批准，把自己的单位分割成两个或更多新单位；第 26(1) 条随即规定，所有新单位的份额单位总和必须等于被分割单位的份额单位——你只是在重切同一块蛋糕，永远切不出更大的一块。
实务上把这条路堵死的，是第 27(f) 条：拟议分割时，每个新单位都必须有不经过另一个单位的适当通道。标准的双钥匙只有一道门从公共走廊进入共用玄关，玄关里再分两道内门。玄关划给 A，B 的唯一通道就得穿过 A，直接违反第 27(f) 条；改把玄关划为公共产业，则触发第 25(3) 与 27(da) 条：管理机构必须书面同意接收一个私人门厅，并承担多一户人对电梯、垃圾、供水与保安的负荷——而份额单位一个不多，管理费收入一分不增。没有哪个管理机构有理性的理由答应。此外第 27(d) 条要求每一位承押人、承租人与留置权人书面同意，也就是你的银行；第 27(b) 条要求不得抵触任何成文法，也就是两个独立住宅要重新通过消防与建筑合规。
请把双钥匙当作永远只有一张地契。如果有人向你兜售「以后可以拆开分别出售」，那他没读过第 27 条。
RM100 万门槛会把这一页大部分内容划掉
柔佛公布的外国权益最低购买价是 RM1,000,000，另外还须依《国家土地法典》第 433B 条取得州政府批准。「外国权益」的范围很广：非公民、马来西亚永久居民、外国公司，以及由上述各方持有过半表决权的马来西亚公司，都算在内。这条规则是逐个单位适用，不是逐个项目适用。
把它套到这一页上，大部分双钥匙房源就消失了。Monterra 公布的最大户型离门槛还很远；Calia 整个准证价格带到 RM815,296 为止，也就是外国买家在那栋楼里一个单位都买不到；Gen Sphere 的价格带上限到 RM1,120,000，最大的那些单位本来是够格的——但发展商在 2026 年 5 月 7 日宣布 100% 售罄，发展商手上已经没有货。真正有机会站上门槛的双钥匙户型，都是大面积那几个：Hillview @ Senibong Cove 的 D1，1,349 平方尺，所在项目获批准证价格带上限 RM1,191,000；Skyline One Sentosa 的 F 型，968 平方尺，是准证上限 RM1,128,000 项目里最大的户型；Causewayz Square 的 F1 与 F2，850 平方尺；以及 Aethera 的 D 型，1,033 平方尺，所在价格带 RM996,200 至 RM4,288,000。每一个都要看具体那个单位是否达到 RM1,000,000，而不是看户型。
然后把摩擦成本算进去。依 2025 年 6 月 13 日发出的柔佛州土地及矿务局第 3/2025 号通令，自 2025 年 7 月 1 日起，州政府批准费由 2% 或 RM20,000 提高到已盖印买卖合约价的 3% 或 RM30,000，取其高者。这一项对双钥匙买家有两点特别相关：第一，双钥匙产品几乎都属服务式住宅，而服务式住宅若成交价低于 RM100 万，最低额不是 RM30,000 而是 RM50,000——两个最低额恰好以 RM100 万为界，跨过之后 3% 本来就高过两者。第二，有一条过渡条款：买卖合约已签署并盖印、且完整申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前递交土地局的案件，仍按旧费率计算（2014 年第 02 号通令，2% 或 RM20,000）；另有每张地契 RM2,000 的批准申请费、RM2,000 的展期费与 RM3,000 的上诉费。再者，自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人与外国公司购买住宅产业一律缴 8% 印花税，依据是《2025 年财政法令》在《1949 年印花税法令》附表一新增的第 32(ab) 项，按代价或市值取其高者计征。马来西亚永久居民不在 8% 之列，但仍须走州政府批准程序。这一页上的两个 Medini 项目——The M Macrolink Medini 与 Verte Medini Residence——历来在依斯干达区域框架下被视为豁免 RM100 万门槛，但我无法从任何政府来源核实其现行状态，所以在你据此下决定之前，请务必拿到书面确认。
双钥匙必须拿到书面答复的六件事
你那个单位的获批建筑图则
不是营销户型图。地方政府批准的图则上画的是一个住宅单位还是两个可上锁的部分，直接决定细则第 8(9) 条对你有多强。
究竟哪几栋、哪几层是双钥匙
双钥匙通常只限某些栋别与层数。请就你的单位号而不是户型代号拿到书面确认。Calia 与 Gen Sphere 尤其要问。
水电计量方式
一个 TNB 账户还是两个；一个单位水表还是两个；发展商是否预装分表，分表装在哪里。
已备案的管理细则
索取已向建筑物专员备案的细则，包括关于门禁卡数量、住户登记与短租的任何附加细则。
银行的书面立场
这个地契类别的贷款成数、这笔额度算不算进你的第三笔房贷、以及他们实际肯给的年期。
几个停车位
两户人，通常只有一个附属停车位。在你假设租客有地方停车之前，先问清楚你那个单位的车位数。
常见问题
双钥匙户型到底是什么？
一张分层地契下，隔出两个可以各自上锁的部分。新山常见的做法是一个主单位加一个单间，两边共用一个小玄关，或者各自开门通向公共走廊。你会拿到两套钥匙，可以自己住一半、出租另一半，也可以两边都租出去。
你没有拿到的是两套房子。地契只有一张，份额单位（share units）只有一份，管理费一张单，门牌税一份，地税一份，保险一份，业主大会上也只有一票。凡是跟着地契走的东西，都按一个单位算。
新山到底哪些项目真的有双钥匙户型？
本站核实的 75 个柔佛项目里，有 13 个。其中 8 个公布了户型代号与面积：Verte Medini Residence、Skyline One Sentosa、Hillview @ Senibong Cove、Causewayz Square @ JBCC、Monterra、Summer Suites、Aethera Residences 与 The M Macrolink Medini，合计 15 个具名的双钥匙户型。
另外 5 个说了有双钥匙但没公布细节：CTC SkyOne、Gen Sphere、Calia Residences、R&F Princess Cove 二期与 The Address @ Maxim Pelangi。上面的清单把这 13 个逐一列了名字与我能查到的户型代号。没出现在这一页的项目，是因为我在发展商自己的资料里找不到双钥匙户型——不是因为版面不够。
马来西亚法律里有「双钥匙」这个词吗？
没有。我查过《1985 年分层地契法令》、《2013 年分层管理法令》，以及《2013 年分层管理（维修与管理）条例 2015》连同附表三的法定细则，都没有出现这个词，马来文的对应说法也没有。
这不是咬文嚼字。它意味着你关于双钥匙的每一个问题——能不能分开出租、能不能装两个电表、银行怎么估价——都得用为普通单位写的规则，去套一个立法当时根本没想过的户型。真正能定纷止争的文件，是地方政府为你那个单位批准的建筑图则。记得要。
管理机构能不能禁止我把两半分开出租？
不能禁止你出租。《2013 年分层管理法令》第 70(5)(a) 条写明，任何附加细则都不得用来禁止或限制单位的转让、租赁或抵押，而租约属于「交易」。
但它可以「规范」你，而真正伤到你的是规范。管理机构依第 70(2)(a) 条以「安全与保安措施」为名通过的附加细则——限制每个单位可申领的门禁卡数量、要求租客登记、限制居住人数——从头到尾不会出现「租」字，却极难被推翻。另一条攻击线是法定细则第 8(9) 条：不得以违反主管当局批准图则所载用途的方式使用单位。如果那张图则上写的是一个住宅单位，两户互不相识的人同住就有得争。在 JMB 阶段你更被动，因为管 JMB 细则的第 32 条，并没有第 70(5) 条那样的保护条款。
我可以把另一半放上 Airbnb 吗？
如果管理机构通过了禁令，就不行，而且那条禁令站得住。在 Innab Salil 等人诉 Verve Suites Mont’ Kiara 管理机构一案中，联邦法院于 2020 年 10 月 5 日裁定，禁止短租的屋规不违反第 70(5)(a) 条，因为短住安排属于「许可」而非土地交易。法院还指出，土地属商业用途也救不了你——第 70 条照样适用。
所以在你用短租收入去算这笔账之前，请去看该项目实际向建筑物专员（COB）备案的细则，而不是售楼处口头描述的版本。新山大部分地区的专员是新山市政厅（MBJB）市长，2007 年宪报委任；但 Skudai、Mount Austin、Medini 与 Puteri Harbour 属于其他地方政府，要先确认管你这栋楼的是哪一个。
会不会给我两个电表、两个水表？
几乎可以确定不会。国能（TNB）自己的房东租客说明写着：同一处房产在任何时点只能有一个登记用户与 TNB 建立合约关系；而依《1990 年持照人供电条例》第 11 条，装几个电表由持照人认为必要而定。水表方面，《2014 年水务业（配水与管道）条例》以「单位」为计量单元，而双钥匙就是一个单位。实务上你会拿到一个 TNB 账户、一个单位水表，另一半自己装私人分表。我找不到任何 TNB 或能源委员会公开文件白纸黑字说双钥匙不能开两个账户——上面是从这些规则推出来的结论，请就你那栋楼向发展商确认。
钱上的后果是实在的。两户人挂在一个家用账户下，会把你推过让家用电费变便宜的那几道门槛：每月 RM10 的零售费只在 600 度以内免收，节能奖掖只适用到 1,000 度，超过 1,500 度后每度电从 27.03 仙跳到 37.03 仙。Ranhill SAJ 的家用水费级距更陡——20 立方米以内每立方米 RM1.05，21 至 35 立方米 RM2.35，超过 35 立方米 RM3.50。两户人很轻易就冲破 20 立方米。
银行和估价师怎么看双钥匙？
我找不到任何一份公开的马来西亚银行政策、估价准则或监管指引提到双钥匙。国家银行没有，估价师局没有，JPPH 也没有。有人跟你说银行对双钥匙一律砍成数，他拿不出出处；我要是反过来说银行完全不在意，我也拿不出出处。
有据可查、而且在新山真的会改变数字的，是地契用途。这里的双钥匙大多建在商业地上，属服务式公寓或 SoHo，而商业地契住宅的贷款成数通常是 80% 至 85%，住宅地契约 90%。另外，国家银行 2010 年 11 月 3 日公布、至今未公开撤销的第三间房贷 70% 成数上限，算的是「融资额度」而不是「门」——一张地契、一笔贷款、一个额度——但没有任何公开文件专门处理双钥匙，所以签约前请要银行给你书面答复。
以后能不能拆成两张地契分开卖？
就当作不能。《1985 年分层地契法令》第 24 至 33A 条原则上允许「单位分割」，须经土地及矿务局局长批准；但第 27(f) 条要求分割后的每个新单位都必须有不经过另一个单位的独立通道。典型的双钥匙只有一道门从公共走廊进到共用玄关，玄关归了哪一半，另一半的通道就得穿过它，申请必然驳回。
另一条路是把玄关改划为公共产业，那就需要管理机构书面同意；而第 26(1) 条规定，新单位份额单位的总和必须等于原单位的份额单位。等于管理机构要多承担一户人对电梯、垃圾、供水与保安的负荷，却拿不到一份额外的份额单位与管理费收入。没有哪个管理机构有理由答应。你的承押银行也要依第 27(d) 条同意。要买双钥匙，就是因为你要双钥匙，不是因为你打算日后拆开。
双钥匙转售会更值钱吗？
没有人能告诉你，因为没有人公布数据。NAPIC 不把双钥匙当成一个成交类别来统计，所以根本没有可比的数列；马来西亚也没有任何研究机构发布双钥匙的分项指数。你会读到的「双钥匙保值更好」，出处都是中介与发展商的营销文案，后面没有引注。
我找到的唯一一家有执照的马来西亚估价行，看法正好相反：入场价更高、买家面窄，而且两半不能分开卖。市场大环境也不站在你这边。NAPIC 2026 年第一季快报显示，柔佛已完工未售出的服务式公寓有 9,972 个单位，全国各州之冠；全国已完工未售服务式公寓有 58.5% 落在 RM500,001 至 RM100 万这一段，而这正是新山双钥匙最集中的价格带。2026 年头四个月全国房贷批准率是 39.2%。在信贷偏紧的市场里，把一个小众户型放进最拥挤的价格带，换来的是更长的销售期，不是溢价。
我不是马来西亚人，能买吗？
只有当那个具体单位的价格达到 RM100 万或以上才行，而且还要依《国家土地法典》第 433B 条取得柔佛州政府书面批准。光是这一条，就把本页大部分双钥匙房源刷掉了。Monterra 的最高价离门槛还很远；Calia 整个准证价格带到 RM815,296 为止；Gen Sphere 价格带上限到 RM1,120,000，但项目已在 2026 年 5 月 7 日 100% 售罄。真正有机会站上 RM100 万的双钥匙户型是大面积那几个——Hillview 的 D1（1,349 平方尺）、Skyline One Sentosa 的 F 型（968 平方尺）、Causewayz Square 的 F1 与 F2，以及 Aethera 的 D 型——而且是逐个单位算，不是整个户型都算。
然后是成本。依 2025 年 6 月 13 日发出的柔佛州土地及矿务局第 3/2025 号通令，自 2025 年 7 月 1 日起，州政府批准费提高到售价的 3% 或 RM30,000，取其高者。另外自 2026 年 1 月 1 日起，非公民个人与外国公司购买住宅产业，依《2025 年财政法令》新增的《1949 年印花税法令》附表一第 32(ab) 项，一律缴 8% 印花税。马来西亚永久居民不在 8% 之列，但仍然要走州政府批准程序。
告诉我第二把钥匙是给谁用的
给父母住的双钥匙，和用来跑两份租约的双钥匙，是两种不同的单位，适合的楼也不一样。告诉我你属于哪一种、预算多少、以及是否需要单位价格达到 RM1,000,000——我会把合适的户型，以及不合适的那些，一并回给你。
新盘由发展商支付佣金，买方无需付中介费
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文与英文
我主要服务来自新加坡的跨境买家与本地投资者。如果一个户型不适合你，我会直接说——在双钥匙这件事上，这种情况还挺多的。
发布于 2026-08-05 · 最后核实 2026-08-05，对照发展商户型图与户型表、《1985 年分层地契法令》、《2013 年分层管理法令》及其 2015 年条例、TNB 与 Ranhill SAJ 公布的收费表、马来西亚国家银行政策文告、NAPIC 2026 年第一季房地产市场快报、柔佛州土地及矿务局第 3/2025 号通令与《2025 年财政法令》。户型、可售单位与价格由发展商决定并可能随时更改。本页为营销资讯与一般评论，不构成法律或财务意见，也不是要约或合约。