The M Macrolink Medini

这个问题，不要接受挂牌页面、代理、甚至我的口头答案。去做地契查册。原因如下。

iProperty 这栋楼的项目页把地契标为永久地契；同一栋楼的单位挂牌却显示租赁权益2113 年届满。同一块地不可能两者皆真，而且这个不一致不是随机的。

Medini 的土地一般以私人租赁计划（Private Lease Scheme）开发。上诉庭 2025 年审理的一个相邻 Medini 项目里，其结构是：土地为依斯干达投资有限公司（IIB）持有的永久地契土地，IIB 批出一份 99 年租约（2013 年 4 月 15 日至 2112 年 4 月 14 日）给 Medini Land Sdn Bhd；发展商是第一承租人，每一位买家取得分层单位的 99 年租赁权益。这就是为什么一个 Medini 单位可以被形容为「盖在永久地契土地上」，而你实际拥有的却是一份长期租约。上诉庭维持了这个安排，并确认在长期租约下签发的分层地契有效——所以这个结构是合法的，它只是不等于马来西亚买家通常理解的那种「永久地契」。

这对你的实际影响：年限逐年缩短会影响银行贷款成数、几十年后的转售定价，以及你能留给下一代的东西。付任何订金之前，请指示你的产权律师取得该单位的地契查册与分层地契，并书面告诉你地契性质、届满日期与剩余年限。这是一天就办得完的事，也是这笔交易里最值钱的一笔支出。

历来是可以的，而这项豁免正是 Medini 之所以成为外国人进入马来西亚房市入口的唯一原因。但你必须就你这一笔交易取得书面确认，理由我讲清楚。

柔佛其他地方的规则是：非公民购买分层产业，最低成交价 RM100 万。Medini 一直享有该门槛的豁免，而这项豁免是在依斯干达区域发展局（IRDA）框架下给予的，不是州政府给的——这正是它与柔佛其余地区在结构上不同的地方。值得注意的是，上诉庭在审理 Medini 私人租赁计划的判词中，曾提到该处买家享有包括放宽外国人持有权在内的 Medini 适用豁免——所以这项豁免不是传闻。

有三个限定条件决定你的情况。第一，这项豁免一般被描述为适用于向发展商购买的新分层单位；从原业主手上转手的二手交易可能不适用——而 The M 今天在市面上的货源，绝大多数是二手。第二，外国人购买仍需州政府批准——豁免拿掉的是价格下限，不是审批程序。第三，它是一项优惠，不是你可以永远依赖的法律条文；据报它在历次政策周期中已被逐步收紧。

所以对 The M 的某一个具体单位，诚实的答案是：我不知道，而任何一个斩钉截铁给你答案的代理，同样不知道。请由卖方律师与柔佛产权律师书面确认；若涉及金额值得，请在付订金前向 IRDA 与州土地局核实立场。无论结果如何，非公民仍须缴付 2026 年 1 月 1 日起统一适用的 8% 印花税。

1,005 个单位，39 层，据报住宅层由停车场平台之上的 8 楼开始。这些数字来自房产平台，不是发展商刊物——这个项目已经没有在运作的官网——所以请把它们当作可靠的参考值，而不是定论。

公布的户型共 11 种，面积由 506 至 1,152 平方尺：A 型 506、A1 型 517、B1 型 614、B 型 624、C 型 678、D 型 743、E 型 753、F 型 861、J 型 1,119、G 型 1,152，以及 H 型双钥匙 1,152。

关于房数与卫浴数的提醒：营销资料把 678 平方尺的 C 型写成「2 房 1 卫」，而 iProperty 的项目档案把 678 平方尺的户型写成「2 房 2 卫、1 个车位」；743 平方尺的 D 型被公布为「1 房」，以这个面积来说异常宽裕。我照图上写，并把争议标出来，而不是在网页上替你下结论。已交楼的楼盘，这件事看一次单位、十五分钟就能解决——那正是我在你出价之前会陪你做的事。

我把区间摆给你看，然后告诉你为什么不该把其中任何一个数字当作估值。

2026 年，iProperty 上这栋楼同时挂着 137 个待售单位，价格区间大约 RM373,000 至 RM907,073；另有 84 个待租单位，月租大约 RM850 至 RM3,500。一家房产数据服务在 2026 年 4 月的 Medini 市场分析中，给出这栋楼 92 个待售挂牌的平均开价约 RM543,679、210 个待租挂牌的平均开价约 月租 RM2,471，推算毛租金回报约 5.5%，并指出这栋楼是 Medini 主要项目中租赁市场最深的一个。

以上每一个数字都是「开价」。在这种竞争库存下，开价通常高于成交价；租金开价在扣掉空置月份之后，也高于实收租金。另外，目前推广这个项目的营销网站按户型列出「净价」，从 506 平方尺约 RM406,000 起，到 1,152 平方尺约 RM898,000。这些我追不到发展商的出处，所以本页不把它们当作事实写。

你真正需要的是该户型、该楼层段的成交纪录，加上同一竖排单位的实收租金与空置纪录。成交比较案例我拿得到，管理处那边实际租出去多少、租金多少，我也问得到。出价之前发讯息给我，我先把这些拉出来。

没有过去。任何告诉你「已经过去了」的人，是在卖你东西。但它的形态变了，而形态比标题重要。

这段历史有据可查。大约 2012 至 2017 年间，Medini 承接了一波高层项目，凭着「没有最低价门槛」的豁免与依斯干达增长故事，大量卖给海外投资者。楼盖好了、投资者接了房，其中很大一部分找不到租客。那个时期的报道描述某些 Medini 项目的入住率跌到远低于一半，二手价明显低于开盘价。你看过的那些空楼照片，就是从这里来的。

现在的状况。Medini 的新推出量已大幅放缓，让存量得以被吸收；EduCity 的招生、鹰阁 Medini 医院与周边雇主，已经从「承诺」变成周期性的真实租客基础。目前 Medini 主要分层项目的毛租金回报集中在 5% 至 6%——这正是「价格跌到能被真实租金支撑」之后该有的水平。这个基础比 2015 年健康得多；但它是靠价格下跌达成的，不是靠租金上涨，你要清醒地知道自己买的是「事后的市场」。

关于这一栋楼，最能说明问题的数字是：1,005 个单位里，光是一个平台上就有 137 个在求售。大约每七户就有一户，还只算一个平台。那就是你决定卖出那一天的竞争对手。这不代表 The M 不能买——挂牌多同时意味着流动性与价格透明，而且这栋楼在 Medini 里租赁深度最强——但这意味着你要预留 6 至 12 个月的销售周期，按市场价而不是按你的买入价来定价，并且绝不要抱着短期增值的期待在这里买。

还有一件 JS-SEZ 解决不了的结构性问题：Medini 不在 RTS 的路线上。武吉查加与新山海滨将会吃到的跨境通勤溢价，传不到这里。Medini 的租客基础会继续是机构型与本地型的。请照这个前提来买。

它应该改变的是「你要查什么」，不一定是「买不买」。

先讲事实。Macrolink 的中国母公司新华联控股有限公司就其债务融资工具违约，并经历了法院监督下的司法重整。截至 2023 年 2 月，其披露的对外担保余额为人民币 163.49 亿元，报道称约为最近一期经审计净资产的 616%。重整以七家上市公司与四家金融机构的股权推进，取得约人民币 55 亿元现金与股票用于偿债；直到 2025 年 2 月仍在发布违约后续进展公告。其上市的文旅子公司本身也带有持续经营方面的提示语。

接下来是与你真正相关的部分。这栋楼 2020 年就完工交房了。发展商困境最致命的风险——项目烂尾、买家按进度把钱付进一个坑里——在这里不可能发生在你身上，因为楼已经建好。母公司陷困对一个已完工分层项目还能造成的影响是慢性的：滞销存货低价倾泻进你的二手市场、发展商持有单位拖欠管理费、在管理机构里参与度低、修补瑕疵的意愿下降。

所以尽职调查很简单，而且答案全在管理处：发展商目前仍持有多少单位、管理费实收率多少、储备金余额多少、最近一次常年大会的会议记录。如果收缴率高、储备金健康，中国那边的麻烦基本上是别人的事；如果有一大块单位滞销又欠费，你现在就知道自己买的是什么风险，并且可以把它算进价格里。我可以陪你去问。

在 Medini 里，它算是比较站得住脚的出租标的——但有一个前提：你买的是市场缺的户型，不是最便宜的那一种。

你的租客池是机构型与本地型的。EduCity 有数所国际大学的分校，学生、研究生与教职员按学期周期流动——可预测、有周期，但预算不高。鹰阁 Medini 医院雇用医护与后勤人员；依斯干达公主城周边的工业与办公雇主补上其余。你在这里拿不到的，是新加坡的每日通勤族——因为 Medini 不在 RTS 路线上，而开车过关卡对多数人而言不是每天做得来的事。

这栋楼按挂牌量算是 Medini 租赁市场最深的一个，而这一点是双面的：深度意味着几乎任何单位在某个价位上都租得出去；但也意味着任何一天都有几十个几乎一模一样的单位在跟你抢，价格由市场决定，不由你的装修决定。请把「每年空置一个月」当作基准预算，比这更好的表现都当作意外之喜。

你在这里唯一真正的优势，是楼内的稀缺性。11 种户型里有 5 种是一房或一加一房——那是拥挤的一端；1,119 与 1,152 平方尺，以及 H 型双钥匙，是稀薄的一端。双钥匙尤其让你用一张地契跑两份租约，把单一空置的冲击减半。选单位之前，跟我要该竖排单位的历史租赁纪录——那比人人都在引用的「平均回报率」有用得多。

通常可以，但成数低于本国公民，而且 Medini 还多一层特有的复杂性。

非公民在马来西亚购房，贷款成数一般在 60% 至 70%，公民则可到 90%。以 RM50 万左右的成交价计，这意味着在各项费用之外，先要准备 RM15 万至 RM20 万的自备款。

Medini 特有的那一层，是地契年限。如果该单位是在私人租赁计划下持有、有明确届满日，银行会把剩余年限纳入信贷评估；年限缩短会同时压低成数与最长贷款年期——银行通常要求贷款结束日须早于租约届满若干年。对一份届满于 2110 年代的租约，这在今天已经是实质考量；而对二十年后接手的买家，问题只会更尖锐。

顺序不能颠倒。先做地契查册、确认地契性质与剩余年限；拿着那份文件去问两三家银行，取得书面的初步条件；然后才谈价格。顺序反过来的买家，就是最后赔掉订金的那一批。预算里还要加上：2026 年 1 月 1 日起非公民统一的 8% 印花税、买卖合约与贷款合约两笔律师费、估价费，以及州政府批准的申请费用。跟我说一声，在你承诺任何事情之前，我把这个单位的完整成本清单用令吉列给你。

因为有一部分单位在做短租营运。The M 以 Hijauan Medini 的地址出现在主流酒店订房平台上，那与住宅本身是同一个地址。

这在 Medini 很常见，原因很直接：乐高乐园就在 800 米外，家庭客住一到三晚，一栋带泳池的服务式公寓很容易转成度假房源。从营运方的角度看，把那些长租难出手的单位这样用，是理性的。

但从你的角度，这有几个后果，值得在买之前掂量。如果你要自住：入住时段的电梯里会有行李，走廊上是不断轮换的陌生面孔，保安制度必须应付「不是住户」的客人。请在星期六下午到大堂站一会儿，自己判断。如果你要长租：淡季时，你的单位要跟同一栋楼的按晚价格抢客；而短租营运对电梯、走廊与设施的损耗更重——那笔钱由整个项目的储备金支付，而你也在缴。

去管理处问两个问题：住户守则对短期出租怎么写，以及管理机构有没有通过任何限制短租的决议。这两个答案都有案可查，而且都是免费的。