购房必知 · 阶段 5：拿钥匙之后

把房子租出去：定租金、筛租客、租约、押金与交房的完整流程

出租房子的流程在马来西亚比很多人想的更靠自己：国家产业资讯中心（NAPIC）不公布任何住宅租金指数，所以没有官方行情可以参照；马来西亚到 2026 年 9 月 24 日为止还没有住宅租赁法（Residential Tenancy Act），租约写什么就是什么；押金「1+2+0.5」是市场惯例，不是法律。这篇按顺序讲：租金怎么定、中介佣金按第七附表是多少、筛租客时个人资料保护法（PDPA 2010）的界线在哪里、租约里真正有用的条款、2026 年的租约印花税怎么算、交房要留什么证据，以及租客不付租金时房东不能做什么、能走哪两条合法途径。

没有官方住宅租金指数出租佣金 1.25 个月（最低 1 个月）押金 1+2+0.5 是惯例租约印花税 RM1–RM7 / RM250自行换锁属违法核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 5 · 拿钥匙之后

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 14 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

在马来西亚出租房子，要先接受三件事：没有官方住宅租金指数（NAPIC 只出版购物中心与办公楼租金指数），还没有住宅租赁法，押金「1 个月预缴＋ 2 个月按金＋ 0.5 个月水电按金」只是惯例。中介出租佣金照第七附表是租期 3 年以内 1.25 个月毛租金（最低 1 个月）。租约印花税自 2025 年 1 月 1 日起按全年租金每 RM250 收 RM1 至 RM7。租客欠租，房东不可换锁断电，只能走扣押令或法庭。

关键数字一览

官方租金指数	没有；NAPIC 只有购物中心与办公楼租金指数
可引用的替代	GlobalPropertyGuide 毛回报（2026 Q1）：新山 5.31%、吉隆坡 4.86%
中介出租佣金	1.25 个月毛租金（租期 ≤3 年），最低 1 个月（第七附表）
租金检讨费	出租费用的 50%（续约一项来源标示不一，未定）
押金惯例	1 ＋ 2 ＋ 0.5 ≈ 3.5 个月；无法律规定
租约印花税	每 RM250 年租：RM1 / RM3 / RM5 / RM7（按租期）
自行驱逐	违法；1950 年特定救济法令第 7(2) 条
纠纷管辖	推事庭 RM100,000 以下；推事上庭以上；无租赁仲裁庭

30 秒重点

马来西亚没有官方住宅租金指数：NAPIC 的租金指数只有购物中心与办公楼两种，PropertyGuru 与 iProperty 也没有租金指数刊物。可引用的替代只有 GlobalPropertyGuide 的毛回报率（2026 年 Q1 调查）、KRI 的吉隆坡租金研究，以及同一栋楼的实际挂牌与成交。
中介出租佣金照第七附表（2009 年估价师、估值师与地产代理修正规则）：租期 3 年以内是1.25 个月毛租金，最低 1 个月；3–4 年 1.50 个月，4 年以上 1.75 个月。租金检讨（rent review）收出租费用的 50%。只有注册地产代理公司（REA）可以收费。
筛租客要在 PDPA 2010 的原则内做：只收你判断身份与还款能力真正需要的资料，给一份书面告知（收什么、为什么、会给谁），拿到同意才做任何查核，落选者的证件副本要销毁。
押金惯例是预缴 1 个月租金＋ 2 个月按金＋ 0.5 个月水电按金，合计约 3.5 个月，另加门卡费——这是惯例，马来西亚没有任何法律规定或限制住宅押金。
2025 年 1 月 1 日起，租约印花税取消 RM2,400 年租豁免，按全年租金每 RM250 收 RM1（1 年以内）、RM3（1–3 年）、RM5（3–5 年）、RM7（5 年以上）。月租 RM2,500、租期 1 年＝RM120；同样租金签 2 年＝RM360。
没盖章的租约仍然有效，但一般不能作为法庭证据——要用的时候得先补盖章。
租客欠租，房东不可以换锁、断水电或搬走对方的东西：1950 年特定救济法令第 7(2) 条规定，收回房子只能透过法庭程序。合法途径有两条：追欠租走 1951 年扣押法令的扣押令，收回房子走民事诉讼——RM100,000 以下归推事庭，以上归推事上庭。马来西亚没有租赁仲裁庭。

租金怎么定？马来西亚没有官方住宅租金指数

先把这句话说清楚，因为它决定了后面所有做法：马来西亚没有官方的住宅租金指数。NAPIC（国家产业资讯中心）出版的租金指数只有两种——《Shopping Center Rental Index Report》和《Purpose-Built Office Rental Index Report》，都是商业产业；它的住宅系列（MHPI 房价指数、服务式公寓价格指数、产业市场报告）是价格与成交资料，不是租金资料。PropertyGuru 与 iProperty 也没有马来西亚住宅租金指数刊物，他们的市场报告是售价指数。

所以任何人跟你说「官方数据显示这区租金多少」，请他把出处拿出来。下面三样是我实际会用的，各有各的限制。

定租金时可以引用的三种参考（2026 年 9 月）
来源	它给你什么	限制
GlobalPropertyGuide 毛租金回报率，2026 年第一季调查	马来西亚平均 5.27%；新山 5.31%、依斯干达公主城 5.78%、吉隆坡 4.86%	用挂牌租金除以挂牌售价，不是成交价；是毛回报，他们自己注明净回报「通常低 1.5% 至 2%」。每次引用都要注明来源
KRI（Khazanah Research Institute）《A Quick Look at the KL Residential Rental Affordability Market》，2025 年 12 月 12 日	目前最认真的马来西亚租金研究	只涵盖吉隆坡，不能套用到柔佛。另外 KRI 注明其吉隆坡租金资料来自 NAPIC，而 NAPIC 的公开页面并没有住宅租金系列——这个矛盾我记录下来，不自行「解决」它
同一栋楼的实际挂牌与成交	最贴近你要定的那个数字	挂牌价不是成交价。要向管理处、同栋的代理、或最近成交过的业主交叉确认

实务上我怎么定

先看同一栋、同样面积与间隔的挂牌，至少 10 个，记下楼层、装修程度、有没有家私、附几个车位。
把「全装修连家电」和「空屋」分开看——这两个是不同的市场，不能混在一起平均。
向管理处或该栋的代理问近三个月实际签下去的价位。挂牌与成交之间通常有一段议价空间。
用 GlobalPropertyGuide 的区域毛回报率做一次反向检查：拿你的买入价乘以该区毛回报率再除以 12，看看和你想定的租金差多少。差太远，通常是你的期望或那个回报率其中一个不切实际。
定完之后决定空置容忍度：多要 RM100 但多空两个月，通常不划算。回报计算见租金回报率怎么算。

Louis 提醒：马来西亚没有租金管制，也没有涨租上限。租金、通知期与续约条款全部是 1950 年合约法令下的纯合约事项。这对房东是自由，也是责任——写不清楚的，日后没人帮你补。

中介的出租佣金是多少？第七附表的收费表

先讲谁可以收费：监管机构是估价师、估值师、地产代理与产业经理局（LPPEH / BOVAEP），依据 1981 年估价师、估值师、地产代理与产业经理法令（Act 242）。只有注册地产代理（REA）的公司可以收取费用；经纪（REN）必须挂在 REA 之下并持有 REN 名牌。查证方法见 REN、REA 与佣金。

地产代理收费表——第七附表（规则 48），资料：LPPEH 官网，2026 年 9 月 24 日查阅
服务	收费
出租，租期 3 年以内	1.25 个月毛租金
出租，超过 3 年至 4 年	1.50 个月毛租金
出租，超过 4 年至 5 年	1.75 个月毛租金
出租，超过 5 年	1.75 个月毛租金
超过 5 年并附续约选择权	1.75 个月，另每增加一年加 0.25 个月
最低出租费用	1 个月租金（不足一年的租期可按比例计算）
租金检讨（rent review）	出租费用的 50%
土地与建筑物买卖	最高 3%，每项产业最低 RM1,000

这一点要更正一个很常见的说法。坊间常说「出租佣金就是一个月租金」。收费表上写的是 1.25 个月，最低 1 个月。一个月是市场上常常谈成的结果，1.25 个月才是附表的数字——谈可以谈，但要知道自己在谈什么。

续约费与额外收费

这里有一个我必须诚实交代的模糊点：LPPEH 的收费页把那条 50% 明确写在「Rent reviews（租金检讨）」项下；而一家 REA 公司转载同一份附表时，把同一条标示为「Renewals / Rent reviews（续约／租金检讨）」。两个版本我都记录，不把续约费当成一个已定的数字来写。签委托书之前，请代理指出他收的那一项在附表里的位置。

另外：附表之外另加的「disbursement fee」、「admin fee」或「processing fee」不在收费表内。LPPEH 的页面说明，额外索取开销须事先取得客户同意（prior concurrence of the client）。还有税：如果代理公司有注册服务税，专业费上要加 8% 销售与服务税（SST）。不过住宅出租本身不在服务税范围内——你收的租金不必收 SST。

一个算好的例子

月租 RM2,500、租期 1 年、透过 REA 公司出租：佣金 = 1.25 × RM2,500 = RM3,125；若该公司有注册 SST，加 8% 即 RM250，合计 RM3,375。这笔钱在税务上要注意：LHDN 第 12/2018 号公共裁定把第一位租客的中介佣金列为不可扣除的初始开支，续约或更换租客的费用才可扣。详见租金收入税与租约。

省下的那几百块，代价在哪里

两个常见的省法最贵。不盖章：月租 RM2,500 签一年的印花税只是 RM120，但没盖章的租约一般不能作为法庭证据，你要追欠租或要房子时得先补盖并缴当时的罚款。不做交房清单：押金完全不受法律监管，没有第三方托管，交房那天的照片与家具清单是唯一能证明屋况的东西——没有它，退租时你扣什么都站不住。

直接问 Louis
把你的租约草稿和单位资料发给我，我按第七附表核对中介收费，也把我会补进去的条款标出来。

WhatsApp 问 Louis 📞 +60 10-906 6685

告诉我楼盘、间隔与装修程度，我免费整理同一栋楼近期的挂牌与实际成交租金，并附一份交房清单模板给你用。

筛选租客：PDPA 2010 下可以收什么、不可以留什么

筛租客是房东最容易在无意间越界的一步。2010 年个人资料保护法令（PDPA, Act 709）适用于「在商业交易方面」处理的个人资料，七大原则包括：一般原则（同意）、告知与选择（第 7 条，须以书面告知收集什么、目的为何、可能披露给谁）、披露、安全、保留（第 10 条，资料不得保存超过必要期限，过时资料须销毁）、资料完整性，以及查阅与更正。违反原则的罚则原为罚款不超过 RM300,000 或监禁最高 2 年，2024 年修正法令（Act A1727）提高到 RM1,000,000 与 3 年；该修正法令分三阶段生效——2025 年 1 月 1 日、4 月 1 日与 6 月 1 日（后者包括强制委任资料保护主任与强制通报资料外泄）。

一个诚实的未决点：只出租一间自住房的个人业主，是否落在 PDPA 之内，目前没有马来西亚判例或专员指引给出答案——第 45(1) 条豁免「个人纯为个人、家庭或家务事务而处理的个人资料」，而租赁又可以说是商业交易。代理公司、租房平台或有多间房产的房东，则毫无疑问是资料控制者。我的建议是：当它适用。反正安全的做法两边都一样。

可以收、应该收的

身份证或护照查验（外籍租客另看签证／准证的有效期是否涵盖整个租期）；
雇主信或最近的薪水单，或自雇者的公司注册与银行流水——目的只有一个：判断付得起；
现任或前任房东的联络（经租客同意后才联络）；
一份书面告知：你收集哪些资料、为什么收、会保存多久、可能披露给谁（例如管理处登记租客、代理）；
入住人数与用途（自住、合租、有没有宠物），以及是否会转租或做短租——这几项要写进租约。

不要做的

不要说「我帮你查 CTOS／CCRIS」。CCRIS 不对房东开放；CTOS 确实有一个 2021 年推出的租客筛查产品，但那是以租客同意为前提的服务，而且 CTOS 自己列出的「许可用途」并没有列出租赁。要查，就让租客自己授权并出示。
不要收超过判断需要的资料——银行户口余额截图、家人资料、社交媒体密码，都不是你需要的。
不要把落选者的资料留着或转给别人。按保留原则，没用上的证件副本、薪水单要销毁。
不要在广告或对话中留下你日后不想被引用的筛选条件。这里要把法律讲准：马来西亚目前没有禁止私人租赁市场种族歧视的法律，联邦宪法第 8(2) 条经法院诠释只约束国家、不及于私人之间。这不是建议，只是事实；未通过的住宅租赁法把歧视列为要处理的缺口之一。

Louis 提醒：我给房东的筛选顺序是：先查得起（收入对得上租金）、再查稳定（工作与住址的连续性）、最后查相处（沟通方式、看房时的态度）。前两项要文件，第三项靠你自己见人。骗局识别见房产骗局与红旗。

租约要写什么？马来西亚还没有住宅租赁法

截至 2026 年 9 月 24 日，住宅租赁法（Residential Tenancy Act, RTA）仍未提呈国会。房屋及地方政府部长倪可敏在 2026 年 2 月 5 日说该法令「正在检讨、已进入最后阶段」，希望能在当年于下议院通过；到本文查证时仍未见提呈。所以现在管着你那份租约的，是这几部法律：

1950 年合约法令（Contracts Act 1950）——租约写什么就算什么；
1965 年国家土地法典（National Land Code）——租期超过 3 年的是「租赁（lease）」而非「租用（tenancy）」，须在地契上注册；
1950 年特定救济法令（Specific Relief Act 1950）——收回房子只能透过法庭（见最后一节）；
1951 年扣押法令（Distress Act 1951）——追讨欠租的扣押令；
1949 年印花税法令（Stamp Act 1949）——盖章。

没有 RTA 的实际意义：驱逐程序、押金处理、维修责任分工、涨租、歧视、通知期与争议解决，这些在别的国家由法律给你的默认答案，在马来西亚全部要你自己写进租约。租约写得马虎，日后就只能凭「惯例」争论，而惯例在法庭上不是条文。

真正会派上用场的条款

当事人与产业：全名、身份证／护照号码、地址；产业的完整地址、单位编号、车位编号与门卡数量。
租期与起算日；是否有续约选择权，以及续约要提前多久以书面通知（这一条决定你每年会不会突然空置）。
租金金额、缴付日、缴付方式，以及迟缴的处理（宽限期与迟缴利息的算法要写清楚，别只写「另议」）。
押金各是什么：预缴租金、按金、水电按金分开列明，写明各自涵盖什么、退还的条件与退还的天数。
维修分工：哪些由房东（结构、防水、原装设备的老化损坏），哪些由租客（灯泡、通渠、使用不当的损坏），并设一个金额界线以上由房东承担。
使用限制：自住／不得转租／不得做短租或民宿（分层单位还要看管理处的附加附则，见分层住户守则）；宠物；入住人数；装修与钻墙须书面同意。
水电与管理费谁付：水、电、网络、垃圾费归租客；管理费、维修基金、门牌税、地税、火险归房东（这也是报税时可扣项的基础）。
进屋权：房东要看屋或维修，须提前多少小时书面通知；紧急情况例外。
提前终止：双方各自的退出条款与代价（常见做法是提前通知加没收按金，但金额与通知期一定要写）。
终止与交还：交还时的状态（正常耗损除外）、清洁标准、钥匙与门卡的交还，以及逾期不搬的后果。

租期跨过 3 年这条线要特别注意：超过 3 年就变成须注册的租赁（lease），手续、费用与印花税级距都不同，中介收费也从 1.25 个月跳到 1.50 个月。多数住宅租约签 1 年或 2 年，就是为了避开这条线。

押金收几个月？2026 年租约印花税怎么算？

押金：1 + 2 + 0.5 是惯例，不是法律

马来西亚住宅租赁最通行的组合是：1 个月预缴租金＋ 2 个月按金（security deposit）＋ 0.5 个月水电按金（utility deposit），合计入住前约 3.5 个月租金，另加管理处规定的门卡／钥匙费用。另有一种诚意金（earnest deposit），通常是 1 个月，用来把单位保留大约 7 天，之后冲抵首月租金或按金。

说明白：马来西亚没有任何法律规定、限制或保障住宅押金。没有押金上限，没有第三方托管制度，也没有法定的退还期限。所以「法定押金是两个月」这种说法是错的。既然没有法律，那份租约就是唯一的规则——押金涵盖什么、什么情况可以扣、退还要几天，全部要写进去。顺带一提，门卡押金没有任何来源给得出标准金额，以管理处的书面规定为准。

以月租 RM2,500 为例：预缴租金 RM2,500 ＋按金 RM5,000 ＋水电按金 RM1,250 ＝ RM8,750，加上门卡费用。对租客来说这是一笔不小的门槛，对房东来说，它也是你唯一的缓冲——所以要收，也要写清楚。

租约印花税：2025 年 1 月起的新税率

《2024 年财政法令》（Act 862）修订了印花税法令第一附表第 49 项：2025 年 1 月 1 日起取消 RM2,400 的年租豁免，税率按租期分级，以全年租金每 RM250为单位计算（不足一个单位也按一个单位计）。LHDN 在 2026 年 6 月 30 日发出的第一附表征收指南（LHDN.AG.600-1/10/3）确认了这组数字。2026 年 1 月 1 日改变的是程序不是税率——租约从那天起进入自行评估。

租约印花税（2025 年 1 月 1 日起）
租期	每 RM250 年租的印花税	2025 年 1 月 1 日之前
1 年或以下	RM1	RM1（且年租首 RM2,400 豁免）
超过 1 年至 3 年	RM3	RM2（同上豁免）
超过 3 年至 5 年	RM5	RM4（同上豁免）
超过 5 年	RM7	RM4（同上豁免）

算给你看。月租 RM2,500：全年租金 RM30,000，除以 RM250 ＝ 120 个单位。

签 1 年：120 × RM1 ＝ RM120
签 2 年：120 × RM3 ＝ RM360
月租 RM1,800、签 1 年：全年 RM21,600 ÷ 250 ＝ 86.4，进位为 87 个单位 × RM1 ＝ RM87

盖章期限是两个 30 天。租约是印花税自评制（self-assessment）第一阶段的对象，从 2026 年 1 月 1 日起实施（第二阶段是 2027 年的产权转移，第三阶段 2028 年涵盖其余文书）。印花税法令第 47 条没有改：印花税报表（BNDS）须在签署后 30 天内提交；印花税则在报表提交日起 30 天内缴清。两个时钟要分开看——报表准时、缴款迟了，一样罚。罚款出自第 47A 条（经《2024 年财政法令》修订，自 2025 年 1 月 1 日生效）：3 个月内 RM50 或欠缴税额的 10%，之后 RM100 或 20%，取较高者。2023 年 1 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日签署而未盖章的文书，2026 年内在 PKPS 2026 下补缴可全免这笔罚款，详见租金收入税与租约。

还有一件事值得记住：没盖章的租约仍然有效。联邦法院在 Malayan Banking Bhd v Agencies Service Bureau Sdn Bhd 中说明，未盖章只影响文书在法庭上的可采纳性，不使它无效。但对房东而言结论很实在：你不能拿一份没盖章的租约去告租客，要用的时候得先补盖并承担当时的罚款。印花税与税务的完整说明见租金收入税与租约。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

交房：家具清单、水电表与门卡

先讲一件反直觉的事：马来西亚没有任何法律要求住宅租赁必须做交房清单或屋况记录。没有 RTA，合约法令与印花税法令也没有这项要求。它纯粹是合约与惯例。

但正因为押金完全不受监管、没有第三方托管，交房当天双方一起做的那份记录，就是日后关于「这个刮痕本来就有」的唯一证据，也是法庭会看的东西。把它当法律要求来做，只是理由不同——不是因为法律要求，而是因为没有别的东西能保护你。

家具与电器清单：品牌、型号、数量、状况，逐项签名，作为租约附件（不是另外一张纸）；
屋况照片或影片：有日期，逐间房拍，墙面、地板、厨柜、卫浴、窗与纱窗、天花板与冷气出风口都要；
水表与电表读数，连同表身照片；分层单位另记录水费／电费账户编号；
钥匙与门卡：数量、编号，以及遗失补办的费用（照管理处的规定写）；
冷气最后一次清洗、热水器与净水器滤芯的更换日期，避免日后为「谁没保养」争论；
缺陷清单：交房时已存在的问题，双方签名确认，并写明哪些房东会在几天内修好；
向管理处登记租客，交门卡并索取回执；同时确认租客知道停车位编号与访客规定。

Louis 提醒：退租那天用同一份清单再走一次，逐项对照、同样拍照。扣押金一定要有书面说明与单据（维修报价、清洁费收据），不要只给一个数字。大部分押金纠纷不是因为钱，是因为没有依据。

租客不付租金：房东不能做什么，能走哪两条路

这是全文最重要的一节。1950 年特定救济法令第 7(2) 条规定：

「Where a specific immovable property has been let under a tenancy, and that tenancy is determined or has come to an end, but the occupier continues to remain in occupation of the Property or part thereof, the person entitled to the possession of the Property shall not enforce his right to recover it against the occupier otherwise than by proceedings in the Court.」

白话：租约结束、租客还赖着，房东收回房子的唯一方法是法庭程序。这一条消灭了房东的「自力救济」权利。换锁、切断水电、把租客的东西搬出去，全部不可以，而且房东这么做，还可能被租客依同一法令第 8 条反告。

我不会给你一个「几天后可以收回」的说法，因为没有这种东西。网上流传的「28 天通知期」不是法定期限，只是某家律师行的说法。通知期以你的租约怎么写为准；租约没写的，按周期性租约的普通法规则处理（至少一个完整周期的通知）。这正是租约那一节要写清楚的原因。

合法的顺序

第一步：书面催缴以租约指定的方式发出书面通知，写明欠缴的期数、金额与缴付期限。保留发出与签收的证据。
第二步：发出终止通知（notice to quit）依租约条款终止租约并要求清缴欠租。这一步通常由律师发出，日后是法庭上的重要文件。
第三步：选路——追钱，还是要房子追欠租可以走 1951 年扣押法令的扣押令；要收回房子必须提起民事诉讼请求交吉（vacant possession）与欠租。两者目的不同，可以并行，但扣押令本身不会让租客搬走。
第四步：取得判决与管有令状（writ of possession）法庭颁令后，由法庭执达员执行，警方在场。房东本人不执行驱逐。
第五步：逾期占用的赔偿依 1956 年民事法令第 28(4)(a) 条，租客在通知期届满后仍继续占用的，须负双倍租金的责任。

扣押令（warrant of distress）是什么

依 1951 年扣押法令第 5(1) 条，房东可以向法庭申请扣押令，查封并变卖租客置于该处所内的动产以抵偿欠租。
上限：只能追申请日之前 12 个月的欠租。拖得越久，追不回的越多——这是「别拖」的最实际理由。
管辖：欠款 RM100,000 以下向推事庭（Magistrates Court）申请，以上向推事上庭（Sessions Court）申请。
不可查封的包括：查封当时正在使用中的物品、租客与家人必需的衣物与寝具、租客为一般营业用途而持有的货物，以及旅店客人的随身物品。
程序：查封、造册、估值，之后须以书面通知给租客 5 天缴清，逾期才变卖；所得依次支付执达员费用、欠租与讼费，余款退还租客。
扣押令是追钱，不是收回房子。要租客搬走，还是要走上面第四步。

去哪里告？没有租赁仲裁庭

依司法机构本身的说明：推事上庭（Sessions Court）审理「房东与租客之间」价值超过 RM100,000 但不超过 RM1,000,000 的民事案件，并对「汽车意外、房东与租客及扣押」事项拥有无上限的审理权；推事庭（Magistrates Court）处理少于 RM100,000 的争议。

马来西亚没有住宅租赁仲裁庭。现有的两个房屋仲裁庭管的是别的事：房屋买家索偿仲裁庭（TTPR）处理购屋者对发展商的索偿（上限 RM50,000，见购屋者仲裁庭），分层管理仲裁庭处理分层管理纠纷（上限 RM250,000，见分层管理法令与 JMB／MC）。两者都不受理房东与租客的纠纷。未通过的 RTA 里据称会设立租赁仲裁庭，但那还不是现行法律。

最后提醒一件常被忽略的事：要上法庭，租约必须是盖了章的。没盖章的租约一般不被接纳为证据，补盖要另付当时的罚款——偏偏是在你最需要用钱的时候。出租相关的税务、报税表与可扣项见租金收入税与租约；非居民房东（包括多数新加坡业主）的 30% 固定税率见非居民租金收入税。

延伸问题

空屋出租和全装修出租，哪一种比较划算？

没有可引用的马来西亚官方数据比较这两者的租金差距，所以只能用你自己那栋楼的挂牌与成交来判断——把「全装修连家电」和「空屋」分成两组比较，不要平均。做决定时要把三件事算进去：家具与电器的成本要几年才摊得完、每次换租客的维修与更换、以及装修本身不能抵扣租金收入税（只有维持现状的一般维修可以）。装修的钱与批准见装修预算与装修贷款。

租客提前搬走，押金可以全部没收吗？

看租约怎么写。马来西亚没有法律规定提前终止的代价，所以租约里的提前终止条款就是唯一依据——常见做法是要求提前通知，未达通知期则没收按金。但两件事要注意：条款要写明通知期与金额，不能只写「按金不退」而没有对应的情形；扣押金时要给书面说明与单据。租约没写的，你很可能要在法庭上争论合理性。

出租的房子要不要另外买保险？

有贷款的房产，银行本来就要求火险（fire insurance）并把银行列为受益人。出租之后要向保险公司确认两点：保单条款在出租状态下是否仍然有效，以及要不要加保屋主（houseowner）或家庭财物（householder）项下的第三方责任与租金损失（loss of rent）。分层大楼的整栋保险由 JMB／MC 投保，保费含在管理费里，但那不涵盖你单位内的装修与家私。详见房屋保险与 MRTA。

收到的租金要不要每个月报给 LHDN？

不是每个月报，是每年报。租金收入按「租金减可扣除开销」的净额，填进年度报税表；居民按累进税率、非居民一律 30%。可扣的包括门牌税、地税、贷款利息、火险、租金代收费与一般维修；不可扣的包括第一位租客的中介佣金、首份租约的律师费与印花税，以及装修。完整清单与表格见租金收入税与租约。

FAQ

常见问题

出租房子的中介佣金是多少？一个月还是 1.25 个月？

照 LPPEH 的收费表（第七附表，规则 48），租期 3 年以内的出租费用是 1.25 个月毛租金，并以 1 个月为最低收费；超过 3 至 4 年是 1.50 个月，4 年以上是 1.75 个月；租金检讨收出租费用的 50%。一个月是市场上常谈成的结果，不是附表的数字。只有注册地产代理（REA）公司可以收费，若该公司注册了服务税，专业费另加 8% SST。

押金要收几个月？有法律规定吗？

没有。马来西亚没有任何法律规定或限制住宅租赁的押金，也没有第三方托管制度或法定退还期限。市场惯例是预缴 1 个月租金、2 个月按金、0.5 个月水电按金，合计约 3.5 个月，另加管理处的门卡费用。既然没有法律，租约就是唯一的规则：押金分别涵盖什么、什么情况可以扣、退还要几天，全部要写进租约，退款时也要附单据。

2026 年租约印花税怎么算？谁付？

2025 年 1 月 1 日起 RM2,400 的年租豁免取消（《2024 年财政法令》修订第 49 项；2026 年改的是自行评估程序，不是税率），按全年租金每 RM250（不足也算一单位）计：租期 1 年以内 RM1、超过 1 至 3 年 RM3、超过 3 至 5 年 RM5、超过 5 年 RM7。月租 RM2,500 签 1 年是 RM120，签 2 年是 RM360。谁付由租约约定，市场上多由租客承担正本的印花税，房东付副本。但风险不会跟着转移：没盖章，吃亏的是要上法庭的那一方。

租约没盖章有效吗？

有效。联邦法院在 Malayan Banking Bhd v Agencies Service Bureau Sdn Bhd 中说明，未盖章只影响文书在法庭上的可采纳性，不使合约无效。问题在于实务：你不能拿一份没盖章的租约去告租客追欠租或要求交吉，要用的时候必须先补盖并缴当时的罚款。所以盖章不是为了让租约「生效」，是为了让它在你真的需要时能用。

租客不付租金，我可以换锁或断水电吗？

不可以。1950 年特定救济法令第 7(2) 条规定，租约结束后占用人仍不搬的，有权收回产业的人只能透过法庭程序行使权利。换锁、切断水电、搬走租客的物品都属于被禁止的自力救济，租客还可以依同一法令第 8 条反告你。合法途径有两条：追欠租申请 1951 年扣押法令下的扣押令，收回房子则提起民事诉讼取得判决与管有令状，由法庭执达员执行。

房东与租客的纠纷去哪里处理？有租赁仲裁庭吗？

马来西亚没有住宅租赁仲裁庭。依司法机构的说明，房东与租客的民事纠纷，少于 RM100,000 归推事庭（Magistrates Court），超过 RM100,000 至 RM1,000,000 归推事上庭（Sessions Court），而推事上庭对房东与租客及扣押事项拥有无上限管辖权。房屋买家索偿仲裁庭（上限 RM50,000）只处理购屋者与发展商，分层管理仲裁庭（上限 RM250,000）只处理分层管理事项，两者都不受理租赁纠纷。

我可以查租客的 CTOS 或 CCRIS 记录吗？

不能由你去查。CCRIS 是国家银行的系统，不对房东开放。CTOS 确实自 2021 年起提供租客筛查产品，但那是以租客同意为前提的服务，而且 CTOS 自己列出的「许可用途」并没有把租赁写进去。可行的做法是请租客自行授权并出示报告，或改用你本来就该收的文件：身份证查验、雇主信或薪水单、自雇者的银行流水。记得给一份书面告知，并销毁落选者的资料副本。