Desa Rishah Indah @ Ipoh 怡保双层排屋
第二期共 42 间双层排屋，地段 22′ x 70′，全扩建后建筑面积 2,403 平方尺，4 间卧室各附浴室——准证有效，预计 2027 年 12 月 31 日完工。
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Desa Rishah Indah 第二期速览
以下数字全部来自发展商第二期传单（包括其法定广告资料）、发展商项目简介与布局图，以及我在 2026 年 4 月拿到的工地照片。
- 位置
- Jalan Rishah Indah 7，Desa Rishah Indah，怡保介于暗邦与万里望之间，靠近 Jalan Kledang Utara
- 建筑类型
- 双层排屋（rumah teres dua tingkat）
- 单位总数
- 42 间（第二期）分 3 排
- 地契
- 租赁地契2096 年 10 月 29 日到期（2026 年约剩 70 年）
- 地契类别
- 个别地契所印资料显示无土地抵押
- 建筑面积
- 2,403 平方尺发展商表示已全扩建
- 土地面积
- 22′ x 70′角头单位多一个侧花园
- 房间
- 4 房 4 浴每间卧室都附浴室
- 预计完工
- 2027 年 12 月 31 日法定资料；发展商简介为签约后 24 个月
- 发展商
- Associated Builders And Contractors Sdn Bhd公司编号 196801000144（7746-W）
- 发展商执照
- 8283/10-2030/0508(A)有效期 13/10/2025 – 12/10/2030
- 批准机构
- 怡保市政厅 Majlis Bandaraya Ipoh（MBI）
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Desa Rishah Indah 与怡保其他排屋真正不同的 6 点
这不是设施清单。如果我要在怡保西区买排屋，这些是我会衡量的重点，每一点旁边都写上代价。
22 尺宽地段，2,403 平方尺
发展商直接建成全扩建，在 22′ x 70′ 地段上有 2,403 平方尺——比怡保常见的 20 尺排屋宽。代价：全扩建后后院很小，晾衣和种花空间有限。
4 房 4 浴
每间卧室都附独立浴室，其中一间在楼下，适合年长父母。发展商简介也列出两个家庭厅，每层一个。
准证有效，自己可以查
广告与销售准证 8283-22/12-2027/1022(N)-(L)，有效至 23/12/2027，发展商执照有效至 2030 年。付任何钱之前，你都可以在房屋及地方政府部 TEDUH 网站核对。
日常所需 1 公里内
按发展商的 Google 地图数字：99 Speedmart 650 米、SMK Buntong 850 米、KFC 1.0 公里、AEON Big 3.0 公里、怡保市中心 5.6 公里。这是成熟住宅区，不是荒地。
租赁地契，约剩 70 年
地契 2096 年 10 月 29 日到期。对自住者来说够住一辈子，但转售买家和银行会看剩余年限，和永久地契项目比较时要老实算进去。
没有保安亭，也没有管理费
这是开放式排屋街：无每月管理费，但也没有保安。发展商附送楼下警报系统和电动大门；想要更安全就自己预算装铁花。
社区、规格，以及有据可查的记录
第二期是发展商现有 Desa Rishah Indah 项目的延伸：一长排排屋沿着 40 尺道路保留地，旁边是休闲空地，第一期示范屋就在隔一条街的 Jalan Rishah Indah 7。
社区与规格，按位置分类
排屋项目没有会所。重要的是街道、规划中的空地，以及屋内的规格。
社区
- 开放式（非门禁）排屋街，没有保安亭
- 布局图显示紧邻公共休闲空地（Kawasan Lapang）
- 布局内设 TNB 变电站
- 每间车棚可停 2 辆车
- 布局图上标有土著保留单位
- 一排朝北，另一排朝南
建筑规格
- 钢筋混凝土结构；砖墙
- 钢架金属屋瓦；屋檐用无石棉水泥板
- 铝框窗
- 所有浴室与厨房墙砖贴至天花
- 全屋铺瓷砖，包括车棚
- 5 尺砖围墙；电动折叠铁门；信箱
卫浴与电器
- 4 个马桶、4 个洗手盆、4 个花洒、4 个淋浴隔屏、4 个坐浴器
- 31 个灯位（角头 33 个），8 个风扇位
- 20 个 13 安培电源插座，2 个冷气位
- 4 个热水器接口（每间浴室）
- 光纤接口；自动门接口；电视接口
- 单相 60 安培供电；楼下警报系统
有据可查的记录与日期
已公布的平面图：一种屋型，两种位置
第二期只有一种设计，差别只在中间／尾间与角头单位。
中间单位 — 2,403 平方尺，4 房
楼下：可停两辆车的车棚、客厅、饭厅、厨房，以及一间附浴室的卧室。楼上：主人房附浴室和阳台，另外两间卧室各附浴室，还有家庭厅和前阳台。发展商列明共两个家庭厅，每层一个。
💬 询问中间单位角头单位 — 2,403 平方尺，4 房，另有侧花园
同样的房子，外侧多一个侧花园（halaman）；图则显示前面总宽 32′1″。角头单位有 33 个灯位（中间单位 31 个）。每个角头地段的确切面积没有公布，请以买卖合约附表为准。
💬 询问角头单位所有图则可能按有关当局或发展商建筑师的要求更改。
Desa Rishah Indah 图集
所有图片均为发展商提供的艺术构想图或照片。艺术构想图不代表建成后的实际建筑。
💬 索取完整图集与工地进度照片Desa Rishah Indah 在哪里，附近有什么（有数字为证）
Desa Rishah 位于怡保西区，介于暗邦与万里望之间，就在 Jalan Kledang Utara 旁，西面是 Bukit Kledang。
地图只在你点击后才加载，所以在你要求之前，本页不会向 Google 发送任何资料。
大道
- 日落洞收费站（Ipoh Utara，南北大道）— 10 公里
- 怡保–红土坎公路 — 经 Jalan Kledang Utara 短程可达
购物与餐饮
- 99 Speedmart — 650 米
- KFC — 1.0 公里
- OldTown White Coffee — 1.9 公里
- AEON Big — 3.0 公里
- TF Value Mart — 3.9 公里
学校
- SMK Buntong — 850 米
- Imperial International School Ipoh — 2.2 公里
医疗与户外
- Buntong 卫生诊所 — 就在附近（发展商地图）
- Hospital Raja Permaisuri Bainun（怡保中央医院）— 约 7 公里
- Bukit Kledang 登山步道 — 3.5 公里
市区
- 怡保市中心 — 5.6 公里
- Bandar Baru Menglembu（万里望新镇）— 南面邻近社区（发展商地图）
没有标“约”的距离是发展商第二期传单上所印的 Google 地图数据。标“约”的是我估算的大约道路距离，实际路线请以 Waze 或 Google 地图为准。
广告与销售准证 — Desa Rishah Indah
马来西亚法律规定每份房屋广告都必须印上这些资料。以下完全照录发展商第二期传单所印内容；广告注明已获国家房屋局批准，资料可在 teduh.kpkt.gov.my 查阅。
| 阶段 | 广告与销售准证号码 | 准证有效期 | 批准机构 / 图则编号 | 建筑类型 | 地契 | 单位 | 预计完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 第二期 | 8283-22/12-2027/1022(N)-(L) | 24/12/2025 – 23/12/2027 | 怡保市政厅；MBI OSC(255-B)L/B/6/88/303/25 | 双层排屋（rumah teres dua tingkat） | 租赁地契，29/10/2096 到期 | 42 | 31/12/2027 |
发展商执照：8283/10-2030/0508(A)，有效期 13/10/2025 – 12/10/2030。发展商：Associated Builders And Contractors Sdn Bhd，196801000144（7746-W），No. 58, Jalan Ghazali Jawi, 31400 Ipoh。土地抵押：无（‘Tiada’）。权益限制：土地只可在州政府书面批准下转让或出租。
广告法定资料所印的售价范围：最低 RM498,480.00 – 最高 RM797,000.00（42 间）。这是发展商广告依法必须印出的范围，不是现行价目表，也不是任何要约。
外国买家：需州政府批准及霹雳州最低价门槛
外国人（包括新加坡人）购买须获霹雳州政府批准，并符合州政策规定的外国人最低购买价，住宅一般为 RM1,000,000。请先向我确认最新门槛。土著保留单位只限土著买家。
没有公布的资料，所以本页不写
- 第二期总土地面积
- 每个角头地段的确切面积
- 各楼层建筑面积分配
- 土著保留单位数目
- 第一期的准证资料与单位数目
- 邮区编号（发展商资料未印）
关于 Associated Builders And Contractors Sdn Bhd（ABC）
先从你自己可以核实的事实开始。发展商是 Associated Builders And Contractors Sdn Bhd，公司编号 196801000144（7746-W）——1968 年注册——地址 No. 58, Jalan Ghazali Jawi, 31400 Ipoh，持有发展商执照 8283/10-2030/0508(A)。
ABC 首先是一家承包商：官网说有四十年建筑经验，列出的工程包括 UTAR 图书馆、大礼堂和讲堂、Tesco Rawang、Carsem 工厂大楼及 Sg. Kapar Indah 水库。作为发展商，它列出怡保的 Pinggiran Pengkalan Bayu 和 Desa Harum 半独立式。
承包商兼发展商自己建自己的房子，通常对建筑质量和进度控制较紧。第一期示范屋已完工，下订前你可以亲自看做工。
发展商网站：abcsb.com.my
常见问题
外国人或新加坡人可以买 Desa Rishah Indah 吗？
须获霹雳州政府批准，且价格须达到州政策规定的外国买家最低价，住宅一般为 RM1,000,000。土著保留单位不开放给非土著买家。
Desa Rishah Indah 是永久地契还是租赁地契？
是租赁地契。法定资料显示地契 2096 年 10 月 29 日到期，从 2026 年算约剩 70 年，房屋附个别地契。
第二期什么时候完工？
法定资料所印预计完工日期是 2027 年 12 月 31 日；发展商简介写签约后 24 个月。2026 年 4 月时结构和屋顶框架正在施工。
房子有多大？
每间地段 22′ x 70′，全扩建后建筑面积 2,403 平方尺，4 房 4 浴。角头单位多一个侧花园。
楼下有卧室吗？
有。四间卧室中有一间在楼下，附独立浴室，适合年长父母或住家帮佣。
有管理费吗？
没有。这是开放式、没有保安的排屋项目，发展商列明无管理费和偿债基金。
Desa Rishah Indah 离怡保市区和大道多远？
按发展商的 Google 地图数字，到怡保市中心 5.6 公里，到南北大道日落洞（Ipoh Utara）收费站 10 公里。
房子朝哪个方向？
根据发展商的地段清单，一排朝北，另一排朝南。告诉我你偏好哪个方向，我帮你配对合适的一排。
可以贷款多少？
银行一般为首两间住宅提供最高 90% 贷款，第三间起最高 70%，视乎你的收入和信用记录。符合资格的公务员也可使用 LPPSA 贷款。
准证是真的吗？
你可以自己查：在房屋及地方政府部 TEDUH 网站（teduh.kpkt.gov.my）搜索广告与销售准证 8283-22/12-2027/1022(N)-(L)。广告注明已获国家房屋局批准。
怎样看示范屋？
示范屋须预约，星期一至日上午 10 点至下午 6 点开放。WhatsApp 我，我帮你约时间并在现场和你会面。
下订前值得索取的 5 样东西
下决定前，请拿到这些：（1）你那个地段的买卖合约土地附表，尤其是角头，（2）如你不是土著，确认该地段不是土著保留单位，（3）该地段的朝向，（4）相对 2027 年 12 月 31 日目标的施工进度，（5）你的银行对 2096 年到期地契的看法。这些我都会代你去问。
无任何义务，也不会把你加入邮寄名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山、吉隆坡与怡保新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者和自住买家。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布于 2026-09-30 · 最后核对 2026-09-30，依据：发展商第二期传单（法定资料）、项目简介、布局图、2026 年 4 月工地照片，以及 abcsb.com.my。现有单位、价格与完工日期由发展商决定，可能变动。本页为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
8283-22 · DESA RISHAH INDAH
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 4 | 223 – 255 m² | 42 | RM494,480.00 – RM797,000.49 | 23.21% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-01，项目代码 8283-22。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。