Jelapang Square Shops @ Jelapang 怡保九洞店屋
已完工并取得 CCC 入伙纸的店屋，位于以 Econsave 宜康省为主力租户的商业中心，面向九洞大路与怡保–红土坎大道（Ipoh–Lumut Highway）交界。双层（约 2,915 平方尺）与三层（约 4,455 平方尺），99 年地契，个别地契。
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Jelapang Square 一览
以下数据来自发展商自己的 Jelapang SQ 宣传资料与问答表，并与 Team Keris 官网及 Ipoh Echo 报道对照。没有公布的，我会直接说没有公布。
- 地点
- Pusat Komersial Jelapang, Jalan Jelapang, 30020 怡保九洞大路与怡保–红土坎大道（FT5）交界
- 建筑类型
- 双层及三层店屋排列在中央大型超市四周
- 状态
- 已完工，已获完工及合格证书（CCC）根据发展商问答表
- 地契
- 99 年地契剩余年限未公布
- 地契形式
- 每间店个别地契发展商表示不收管理费
- 常见地段
- 22′ × 70′部分为 22′ × 75′；角头、尾间与深地段不同
- 双层建筑面积
- 约 2,915 平方尺发展商的约数
- 三层建筑面积
- 约 4,455 平方尺深地段最大 5,280 平方尺
- 主力租户
- Econsave 宜康省2017 年 2 月 26 日开业
- 店屋总数
- 未公布地盘图上的地段编号到 140
- 发展商
- Team Keris Berhad（TKB）怡保发展商，1991 年成立
- 批准当局
- Majlis Bandaraya Ipoh（怡保市政厅 MBI）九洞所属地方政府
你想了解什么？
直接跳到你要看的部分。
Jelapang Square 与九洞其他店屋真正不同的 5 点
不是设施清单。如果是我自己买这里的店，会先看这几点——包括缺点。
已经建好、已经在营业
发展商表示店屋已完工并取得 CCC。宜康省于 2017 年 2 月 26 日在这里开设全马第 62 家分店，Courts 于 2017 年 3 月 30 日开设第 69 家门市。你买的是可以走进去看的实物，不是效果图。
在大路交界，不是后巷
商业中心面向九洞大路，正处于怡保–红土坎大道（FT5）交界，这条路往西通往 Seri Iskandar、实兆远和红土坎。公路资料里就列有一个名为 “Ipoh Jelapang Square” 的红绿灯交界。
现成的人口腹地
发展商称周边九洞、第一花园、Silibin、暗邦、Meru 与积莪营约有 30 万人口。Ipoh Echo 报道过 23.1 万（2015）与 25 万以上（2017）。这些是发展商的估算，不是人口普查数字。
个别地契，没有分层管理费
每间店都有自己的地契，发展商表示不收管理费。持有成本是地税、市政厅门牌税、保险和自己的维修。
缺点：租赁地契，以及楼上单位
地契是 99 年租赁地契，我手上的资料没有注明剩余年限。郊区店屋楼上的租金远低于楼下——想靠租金回本，先让我帮你拿到该单位的租约条款。
谁已经在这里营业，店屋有多大
商业中心好不好，看主力租户带来多少人流。以下是发展商和本地媒体点名的租户。
按位置看商户
资料来自发展商宣传册与 Ipoh Echo 报道。租户会变动，看房前我会先确认目前在营业的商户。
主力租户
- Econsave 宜康省大型超市（2017 年 2 月 26 日开业）
- 超市前的大型露天停车场
- 地盘图上标示的 Medan Selera 小贩中心
餐饮
- Starbucks 得来速（开业时报道为怡保第二家得来速）
- KFC 肯德基
- OldTown 旧街场白咖啡
零售与服务
- Courts 电器家私（2017 年 3 月 30 日开业）
- MR DIY
- 排屋店段的其他零售、服务与办公租户
发展商建议的行业
- 餐馆
- 批发
- 教育／补习
- 医疗／诊所
- 汽车维修或轮胎店（具体地段请先查 MBI 的用途与执照规定）
有记录的事件与日期
两种已公布店型，由小到大
发展商公布了两种店型，另有角头、尾间与深地段的变化。我手上的资料没有带尺寸的平面图——你看中哪个地段，我帮你向发展商要。
双层店屋——约 2,915 平方尺
最实用的单位：楼下做店面，楼上做办公、仓库或另外出租。常见地段为 22′ × 70′ 或 22′ × 75′；销售图上的角头地段有 31′/30′ × 75′ 与 22′/48′ × 70′。角头价格较高、招牌面较大，值不值得要看你做什么生意。
💬 询问双层店屋三层店屋——约 4,455 平方尺（深地段最大 5,280 平方尺）
多了两层楼上空间，比较适合补习中心、楼上带办公的诊所，或打算把楼上分开出租的业主。销售图上还有 20′ 面宽的深地段（20′ × 125′ 与 20′ × 138′，后者注明建筑面积 5,280 平方尺）以及 32′/41′ × 70′ 的角头。老实说：怡保郊区店屋的三楼是最难租出去的空间。
💬 询问三层店屋建筑面积为发展商的约数。签约前请以该地段的地契与批准图则核对实际建筑面积与土地面积。
Jelapang Square 实景
所有图片均为发展商为宣传册拍摄的照片。租户与招牌可能已有变动。
💬 索取指定单位的最新照片Jelapang Square 在哪里，附近有什么（可量化的）
九洞位于怡保西北，介于 Meru 与 Silibin 之间。商业中心就在怡保–红土坎大道的东北起点附近，所以同时吃到本地和过路车流。
地图只在你点击后才加载，所以在你要求之前，本页不会向 Google 发送任何资料。
公路
- 怡保–红土坎大道（FT5）——就在交界
- 九洞大路（霹雳 A1 路）通往积莪营与 Bandar Meru Raya——正门面向
- 经九洞交界上南北大道——约 2–3 公里
周边购物
- 宜康省、Courts、MR DIY、KFC、Starbucks——就在中心内
- Bandar Meru Raya——约 4–5 公里
- Ipoh Parade——约 10 公里
腹地住宅区
- 九洞、Silibin、第一花园——约 1–4 公里
- 暗邦——约 4–5 公里
- Meru 与积莪营——约 5–10 公里
市区与交通
- 怡保旧街场——约 8 公里
- 怡保火车站（ETS）——约 8 公里
- Meru Raya 的 Terminal Amanjaya 巴士总站——约 5 公里
- 苏丹阿兹兰沙机场——约 12–14 公里
医疗
- Hospital Raja Permaisuri Bainun 中央医院——约 8 公里
- KPJ 怡保专科医院——约 9 公里
距离为从商业中心出发的大约道路距离（Google 地图式估算），不是发展商数据，会因路线与交通而不同。FT5 交界资料来自公开的公路记录。
广告与销售准证——Jelapang Square
马来西亚法律规定住宅广告必须印上准证资料。Jelapang Square 属于商业发展，我手上的宣传册没有印任何准证资料。以下列出有记录与没有记录的部分。
| 期数 | 广告与销售准证号码 | 准证有效期 | 批准当局／图则编号 | 建筑类型 | 地契 | 单位 | 完工 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 未注明 | 我手上的资料未公布 | 我手上的资料未公布 | 怡保市政厅／图则编号未公布 | 双层与三层店屋 | 99 年地契 | 未公布 | 已完工，已获 CCC |
发展商：Team Keris Berhad，TKB Tower, A-G-1, Jalan Sultan Nazrin Shah (Jalan Gopeng), Times Square Ipoh, 30250 怡保。宣传册没有注明持有各地契的发展商公司名称——买卖合约与地契上会写明。
外国买家：霹雳州设有外国人最低购买价
霹雳州公布的外国人最低购买价一直是 RM1,000,000，并须取得州政府同意。商业产业一般按同一州指南处理。政策会变，请在决定前向霹雳土地局或产业律师确认最新门槛。
没有公布、因此不在本页的资料
- 店屋总数，以及发展商手上还剩多少
- 地契剩余年限与到期日
- 地契类别与 Lot/PT 号码
- 建筑图则批准编号
- 是否有土著保留单位
- 已出租单位的租约条款（依赖租金前请先向我索取租约）
关于 Team Keris Berhad（TKB）
先看你自己可以查证的事实。Team Keris Berhad 在自己的官网 teamkeris.com.my 的商业发展项目中列出 “Jelapang Square”；Ipoh Echo 报道宜康省（2017）与 Courts（2017）开业时，也都注明 TKB 是发展商。公司地址为 TKB Tower, A-G-1, Jalan Sultan Nazrin Shah, Times Square Ipoh。
TKB 于 1991 年成立，由集团执行主席拿督 Lee Seng Hee 领导。The Edge（2022）列出的怡保项目包括 Bandar Ipoh Raya、Station 18、Ipoh South Precinct、The Castles、Strawberry Fields、Eastside Boulevard、Manor Born 与 Palazzo @ Ipoh Garden East。
我的看法：TKB 是怡保历史最久的发展商之一，习惯先引进全国性主力租户，再出售剩余店铺——Jelapang Square 也是这个模式。这降低了整个中心冷清的风险，但不保证任何一间店的租金。
项目网站：teamkeris.com.my（商业发展项目）。
常见问题
Jelapang Square 完工了吗？
完工了。发展商表示店屋已取得完工及合格证书（CCC），可以即刻使用。宜康省与 Courts 从 2017 年初已在这里营业。
Jelapang Square 是永久地契还是租赁地契？
是 99 年租赁地契，这是发展商问答表上写的。我手上的资料没有注明剩余年限——你订购前我会从地契上查清楚。
店屋有多大？
双层店屋建筑面积约 2,915 平方尺，三层约 4,455 平方尺，地段多为 22′ × 70′。深地段和角头更大，20′ × 138′ 地段注明的建筑面积为 5,280 平方尺。
要付管理费吗？
不用。每间店是个别地契，发展商表示不收管理费。每年仍需缴付地税和市政厅门牌税，我可以把发展商目前的估算发给你。
具体在哪里？
在 30020 怡保九洞大路的 Pusat Komersial Jelapang，就在怡保–红土坎大道（FT5）交界。距离怡保旧街场约 8 公里车程。
主要租户有哪些？
主力租户是宜康省，发展商也列出 Starbucks（得来速）、KFC、旧街场白咖啡、Courts 与 MR DIY。租户会变动，看房前我会先确认。
外国人或新加坡人可以买吗？
可以，但须取得霹雳州政府同意，并符合州政府对外国买家的最低价格，这门槛一直是 RM1,000,000。这里不少单间店屋会低于这个门槛，请先让律师确认资格。
已完工的店屋有保修期吗？
发展商表示交屋后有 6 个月的保修期。收钥匙时仔细检查，并在期限内以书面列出缺陷。
店屋贷款能贷多少？
商业产业贷款一般审得比住宅严，多数银行视你的条件与估价贷到约 80–90%。在付订金以外的款项之前，先拿到银行的书面原则性批准。
有已经出租的单位吗？
发展商曾以附带现有租约的方式推介部分单位。把租金当收入之前，请先向我索取租约、剩余租期与押金资料。
怎样看房或订购？
WhatsApp 告诉我你要的店型和预算。我会安排与发展商看房，发最新价目表和现有单位，并先核对地契资料。
订购前值得索取的 6 样东西
这些资料大多有书面记录，只是发展商不会印在宣传册上。我会代你一一索取。
- 个别地契副本（地契年限、剩余年限、权益限制、土地用途类别）
- 该地段的批准图则与 CCC 编号
- 最新地税与市政厅门牌税单
- 已出租单位：租约、剩余租期与押金
- 打算开车厂、诊所或餐饮的话，MBI 对该地段的允许用途
- 发展商最新价目表与现有单位（书面）
无任何义务，也不会把你加进邮件名单。
Louis Koh
房地产经验 11 年 · 新山、吉隆坡与怡保新项目 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者和自住买家。项目不适合你的时候我会直接说——那通常比宣传册值钱。
发布于 2026-09-30 · 最后核对于 2026-09-30，依据：发展商的 Jelapang SQ 宣传资料与问答表、teamkeris.com.my 以及 Ipoh Echo 报道（2015–2017）。单位供应、价格与完工日期由发展商决定，可能随时更改。本页为营销资料，并非要约或合约。
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