购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

滞销（overhang）是什么意思？NAPIC 的三个类别与两个九个月

滞销（overhang）不是「卖得慢」，它是 NAPIC 一个有明文定义的统计类别：已完工、已取得完工证明（CCC）、推出销售超过九个月仍未售出的单位，而且涵盖住宅、零售店铺和工业单位。NAPIC 另外还有两个类别——在建未售和未动工未售——它们的九个月从项目第一份买卖合约（SPA）的签署日起算，起点完全不同。这一页把三个类别、两个时钟，以及截至 2026 年 6 月 30 日（NAPIC 2026 年 9 月 10 日发布）的最新数字讲清楚：住宅 33,094 间，服务式公寓另计 23,375 间，柔佛 4,222 间各州最多。最后教你怎么免费查自己那一区。

截至 2026-06-30NAPIC 2026-09-10 发布三个类别、两个时钟区级数字查法核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 10 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

滞销（overhang）是 NAPIC 的统计类别：已完工、已取得完工证明（CCC）、1997 年 1 月 1 日或之后推出销售、推出超过九个月仍未售出的单位，涵盖住宅、零售店铺与工业单位。另两类是在建未售与未动工未售，它们的九个月从项目第一份 SPA 签署日起算。截至 2026 年 6 月 30 日（NAPIC 9 月 10 日发布）：住宅滞销 33,094 间，服务式公寓另计 23,375 间，柔佛 4,222 间全国最多。

关键数字一览

滞销定义	完工、有 CCC、推出逾 9 个月未售（1997-01-01 后推出）
两个九个月的起算点	滞销从单位推出日；在建／未动工从项目第一份 SPA
全国住宅滞销（2026 上半年）	33,094 间 / RM177.8 亿
另两类	在建未售 58,611 间、未动工未售 12,894 间
服务式公寓（另计，属商业）	23,375 间 / RM162.8 亿；+30.7%（对 2025 上半年）
卡最久的一块	16,059 间（48.5%）超过六年未售（NAPIC 两行相加）
最大价位带	RM30 万及以下占 37.3%
柔佛	4,222 间，各州最多，占 12.8%；同期房价 +3.6%

30 秒重点

滞销（overhang）是 NAPIC 的定义：已完工、有完工证明（CCC）、1997 年 1 月 1 日或之后推出、推出超过九个月未售——而且涵盖住宅、零售店铺与工业单位，不只是屋子。
两个九个月的起算点不同：滞销从单位推出销售那天算；在建未售与未动工未售从项目第一份 SPA 的签署日算。
2026 上半年全国住宅：滞销 33,094 间（RM177.8 亿）、在建未售 58,611 间、未动工未售 12,894 间——三类合计约 104,599 间（我自己相加），滞销不到三分之一。
服务式公寓属商业子部门，另计 23,375 间（RM162.8 亿，按年 +30.7%）；其中 71.1% 已卡 6 至 10 年、55.2% 在 RM50 万至 RM100 万，和住宅滞销 37.3% 在 RM30 万及以下正好相反。
住宅滞销有 16,059 间（48.5%）超过六年未售（这是我把 NAPIC 两行相加的）；最大的价位带是 RM30 万及以下。
柔佛 4,222 间是各州最多（占 12.8%），但雪兰莪 4,185、霹雳 4,075 几乎并列；同一批发布里柔佛房价按年 +3.6%，是主要州最快的。

滞销（overhang）是什么意思？用 NAPIC 的原文定义

「滞销」在马来西亚不是一个形容词，它是国家房产资讯中心（NAPIC / JPPH）一个有明文定义的统计类别。它的英文是 overhang，马来文报告里称为 unsold completed。NAPIC 把未售存量分成三个类别，三个分开统计、分开公布，而媒体引用的通常只是其中一个。

以下是 NAPIC 在《房地产市场状况报告》（Property Market Status Report / Laporan Status Pasaran Harta Tanah）里自己的定义原文，我原文照抄，不改写：

滞销（overhang）：「’property overhang’ has been defined to include residential units, retail shops and industrial units, which were completed and issued with Certificate of Compliance and Completion (CCC) but remained unsold for more than nine months after it was launched for sale on or after 1 January 1997.」
在建未售（unsold under construction）：「property units that are under construction, have been launched for sale by the developer, and have remained unsold for more than nine (9) months from the date of the first Sale and Purchase Agreement (SPA) signed for the respective project or launch phase.」
未动工未售（unsold not constructed）：「property units that have not commenced construction, have been launched for sale by the developer, and have remained unsold for more than nine (9) months from the date of the first Sale and Purchase Agreement (SPA) signed for the respective project or launch phase.」

滞销不只是住宅。看清楚定义第一句：NAPIC 的 overhang 涵盖住宅单位、零售店铺和工业单位。所以「滞销 = 卖不出去的屋子」在 NAPIC 自己的定义下是错的——住宅那个 33,094 间，是 overhang 里面的住宅那一块。

滞销 ≠ 这三样东西
不是什么	为什么不是
不是「卖得慢」	它有硬门槛：完工、有完工证明（CCC）、推出销售超过九个月
不是空置率	滞销是还没卖出去的新单位；空置是已经有人买了但没人住。NAPIC 不公布住宅空置率
不是二手市场的存量	滞销统计的是发展商手上的新单位，不是屋主挂出来的二手房（subsale）

新房和二手房在风险、成本和等待时间上的差别，另见买新房还是二手房。

两个「九个月」：起算点完全不同

三个定义里都有「超过九个月」，但九个月从哪一天开始算，两套算法不一样。这是整篇文章最有用的一点，也是最多人读漏的一点。

九个月从哪一天起算
类别	九个月从哪一天起算	还必须满足什么
滞销（完工未售）	从该单位推出销售（launched for sale）那一天	已完工、已取得完工证明（CCC），而且是在 1997 年 1 月 1 日或之后推出销售
在建未售	从该项目／该推出阶段的第一份买卖合约（SPA）签署日	已动工、已由发展商推出销售
未动工未售	同上：第一份 SPA 的签署日	尚未动工、已由发展商推出销售

滞销那一把尺量的是单位自己的时间线。这个单位什么时候推出来卖、现在完工了没、有没有 CCC——三个条件都成立，而且推出超过九个月还没卖掉，才进滞销。完工证明（CCC）和交屋的关系见CCC 与交屋。
在建和未动工那两把尺量的是项目（或推出阶段）的时间线。起点是整个项目／那一期的第一份 SPA，不是每个单位自己的推出日，也不是完工日。所以第一份 SPA 签得早的项目，剩下的单位会比较快被算进「在建未售」。
推论：同一个单位会在不同时间点落在不同类别里。它可能先是「未动工未售」，动工后变「在建未售」，拿到 CCC 之后如果还没卖掉就变「滞销」。三个数字不是三群不同的房子，而是同一条管道上的三个位置。

Louis 提醒：九个月这条线也解释了为什么「刚推出就一堆没卖掉」不会马上出现在任何官方数字里。门槛过了才算。所以滞销数字是落后指标，它告诉你半年前甚至几年前推出的东西到现在还在不在，不告诉你这个月市场热不热。

抄错一栏数字，判断就整个偏掉

这些数字最常被抄错的四种方式：把服务式公寓的 23,375 间和住宅的 33,094 间相加当成 NAPIC 的总数（NAPIC 没有这个合计）；只看滞销 33,094 间，漏掉在建未售的 58,611 间——整条管道约 104,599 间，你低估了一半以上；把柔佛的供应量 113,528 个服务式公寓单位当成未售存量；以及用全国数字判断自己那一区。抄错任何一项，你对竞争强度的判断可能差一倍，而这会直接影响你愿意出的价和你预期的租金。先把租金回报率按你那一区的真实挂牌算一次。

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把你在看的区和产品类别告诉我，我帮你从 NAPIC 的区级表抄出那一区的滞销数字，连期别和报告名称一起，再对上同栋目前的挂牌数量。

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我可以免费帮你查你指定那一区的 NAPIC 区级滞销数字（按产品类别与价位带，注明期别与报告名称），再加上你指定那几栋楼目前的出租与转售挂牌数量和挂牌时长。

2026 上半年全国数字：三个类别一起看

以下全部截至 2026 年 6 月 30 日，NAPIC 2026 年 9 月 10 日发布。

全国住宅未售存量，三个类别，2026 上半年（NAPIC《房地产市场状况报告》）
类别	单位数	总值
滞销（完工未售）	33,094 间	RM177.8 亿（RM17,779,820,000）
在建未售	58,611 间	RM323.12 亿
未动工未售	12,894 间	RM67.46 亿
三类合计（我自己相加，不是 NAPIC 公布的总数）	104,599 间	—

这张表最值得记的一件事：大家天天引用的 33,094，是三个类别里最小的那一个。整条住宅未售管道大约 104,599 间（这个合计是我自己把 NAPIC 三行相加的，NAPIC 没有公布这个总数），滞销不到三分之一。只讲 33,094 会低估整体存量；只讲 104,599 又会把还没盖好的东西和现货混在一起。两个都要知道它量的是什么。

按产品类别：公寓／组屋最多

住宅滞销按产品类别，2026 上半年
类别	单位数	占比
公寓／组屋（condominium / apartment）	14,160	42.8%
排屋（terraced）	11,547	34.9%
半独立屋（semi-detached）	3,124	9.4%
簇群式（cluster）	1,411	4.3%
独立屋（detached）	1,071	3.2%
其他类别	约 1,781	约 5.4%

NAPIC 自己的说法：「Berdasarkan jenis harta tanah, kondominium dan pangsapuri merupakan kategori tertinggi」（按产业类别，公寓与组屋是最高的一类）。

两个公布的「涨幅」：+23.0% 与 +8.6%，两个都对

同一个 33,094，媒体上有两个增长率。本站的做法是两个都登，并说清楚各自的基准。

同一个数字，两个基准
比较基准	公布的变化	它回答的问题
2025 年 6 月 30 日（NAPIC 报告自己用的：26,911 间 / RM164.4 亿）	数量 +23.0%、总值 +8.2%	一整年之间存量增加了多少
2025 年年底（多家媒体用的：30,471 间 / RM177.3 亿）	+8.6%（33,094 ÷ 30,471 = 1.086）	2026 上半年这六个月增加了多少

NAPIC 报告的原句是：「This represents a year-on-year growth of 23.0% in volume and 8.2% in value against the corresponding period in 2025 (H1 2025: 26,911 units; RM16.44 billion)」。两个数字都是对的算术，错的只是把它们当成同一个问题的两个答案。

有一个标签确实错了：Bernama 把 30,471 间 / RM177.3 亿这一组标成「2025 年上半年」，这与 NAPIC 报告里的 2025 上半年（26,911 间 / RM164.4 亿）直接矛盾。数字本身是 2025 年年底的位置，Bernama 标错了期别。

服务式公寓另外算一本帐，而且故事相反

服务式公寓（serviced apartment）不在 33,094 里面。它在 NAPIC 的分类里属于商业子部门，不属于住宅，所以完工未售的服务式公寓是另外一个数字、另外一张表。这对新山买家特别重要——依斯干达公主城和 Danga Bay 一带的高楼产品，以服务式公寓为主。服务式公寓为什么会有不同的产业税务和水电费率，见商业地契住宅的费用差别。

完工未售服务式公寓：23,375 间，总值 RM162.8 亿（截至 2026 年 6 月 30 日）。
按年数量 +30.7%、总值 +12.8%（2025 上半年：17,883 间 / RM144.3 亿）。这是 NAPIC 自己的对比。
要讲合计就写「33,094 间住宅加 23,375 间服务式公寓」，不要把两个加成一个数字说成是 NAPIC 的总数。NAPIC 没有公布这样一个合计。

滞销服务式公寓卡了多久，2026 上半年（NAPIC）
未售时长	单位数	占比
少过 3 年	762	3.3%
3 至 5 年	3,514	15.0%
6 至 10 年	16,612	71.1%
超过 10 年	2,487	10.6%

71.1% 已经卡了 6 到 10 年。这不是今年才卖不动的新存量，是积了很久的。
价位：55.2% 在 RM50 万到 RM100 万之间，18.2% 超过 RM100 万。其余的分布 NAPIC 的报告里我读不到，所以我不补第三个价位带的数字。

这里有两个数值冲突，照站规两个都登：（一）总值——NAPIC 报告写 RM162.8 亿，The Edge 写 RM193.3 亿；单位数两边一致（23,375 间），金额不一致。NAPIC 的金额和它自己的按年 +12.8% 对得上（RM162.8 亿 ÷ RM144.3 亿），The Edge 的金额我对不上任何东西，差异原因不明（可能包含 SOHO 或更广的商业分类）。本站采用 RM162.8 亿。（二）增长率——NAPIC 写 +30.7%，The Edge 写 +24.7%；原因和上一节的 8.6% 一样，The Edge 三个数字一律用 2025 年年底当基准。本站采用 NAPIC 对 2025 上半年的 +30.7%。

滞销卡在哪个价位、卡了多久（这一节最反直觉）

如果你以为滞销主要是豪宅卖不掉，公布的数字不是这样。

住宅滞销按价位，2026 上半年（NAPIC）
价位	单位数	占比
RM30 万及以下	12,340	37.3%
RM300,001 至 RM50 万	9,145	27.6%
超过 RM50 万	11,609	35.1%

住宅滞销卡了多久，2026 上半年（NAPIC）
未售时长	单位数	占比
少过 3 年	10,917	33.0%
3 至 5 年	6,118	18.5%
6 至 10 年	12,567	38.0%
超过 10 年	3,492	10.6%

最大的一块是 RM30 万及以下（37.3%）。住宅滞销主要不是豪宅问题，而是便宜那一端的问题——这和大部分评论给人的印象相反。可负担房屋计划见可负担房屋与各项计划。
16,059 间（48.5%）已经卖不出去超过六年——这是把 NAPIC 的「6 至 10 年」（12,567 间）和「超过 10 年」（3,492 间）两行相加得到的，是我自己的加总，不是 NAPIC 公布的一行。注意：把 NAPIC 公布的两个百分比（38.0% + 10.6%）直接相加会得到 48.6%，那是四舍五入造成的差；按单位数算是 48.5%。保险的写法是「超过 16,000 间，接近一半」。
对照服务式公寓：71.1% 卡了 6 到 10 年、55.2% 在 RM50 万到 RM100 万。住宅滞销主要是便宜存量，服务式公寓滞销是中高价位、而且积得更久。

两件 NAPIC 没有公布、所以别人给你也不要信的东西：（一）价位 × 年期的交叉表——「RM30 万以下那一批卡了几年」这个数字不存在于报告里；（二）按州的年期分布——「柔佛的滞销平均卡了几年」也没有公布。有人给你这两种数字，请他说出哪一份报告的哪一页。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

柔佛是不是供过于求？各州最多，同时房价涨最快

住宅滞销最多的三个州，2026 上半年（NAPIC）
州	单位数	占全国
柔佛	4,222 间（RM37.16 亿）	12.8%
雪兰莪	4,185 间	12.6%
霹雳	4,075 间	12.3%

柔佛的住宅滞销是各州最多的，但三个州几乎并列：4,222、4,185、4,075——差距只有一百多间。「柔佛远远甩开其他州」不是这组数字说的。
柔佛的另外两个类别（《南部区域房地产市场报告》）：在建未售 5,879 间、未动工未售 2,788 间。三类合计 12,889 间（我自己相加）。
同一批发布里，柔佛的房价指数按年 +3.6%，是主要州里涨最快的（全国 +0.9%，雪兰莪 -1.1%）；而柔佛住宅成交量按年 -15.1%。滞销第一名、涨幅第一名、成交量大跌，三件事同时成立。完整的市场数据（房价指数、成交量、利率）写在本站另一篇《马来西亚房价会跌吗？公开数据能回答什么、不能回答什么》；各州供应与价格要一起读，见用公开数据选地段。
柔佛的 4,222 间是本站交叉确认最扎实的一个数字：它在 NAPIC 两份不同的报告里（全国《房地产市场状况报告》和《南部区域房地产市场报告》）以同一个金额 RM3,715.59 million 出现。

一个会酿成大错的数字：柔佛的服务式公寓／SOHO 现有供应 113,528 个单位、在建 50,198 个、已规划 34,072 个。这些是供应量，不是未售存量。把 113,528 当成「柔佛有十一万间卖不掉」是严重错误。另外，柔佛的服务式公寓滞销具体多少间，我在这两份报告里查不到——所以我不给数字，也请不要从全国的 23,375 间推算柔佛那一份。

按州的价位分布也没有公布。报告里有各州总数和全国的价位分布，但「柔佛的滞销在哪些价位」这种交叉数字只在 NAPIC 的免费资料视觉化平台上才有——做法在下一节。

滞销多，对我的转售价和租金有什么影响？

这是买家真正要问的问题，而答案要分两半：有一半滞销数字真的能告诉你，另一半它完全不能。

滞销数字能与不能告诉你什么
能告诉你	不能告诉你
同类产品现在有多少完工现货在和你抢买家	你那一栋楼的转售价
这些现货集中在哪个价位带（全国层面）	你那一区的租金水平（全马没有官方住宅租金指数）
这些现货已经卡了多久	空置率（NAPIC 不公布住宅空置率）
还有多少在建、未动工的存量会陆续进场	未来的价格，任何期间

滞销不是跌价保证。2026 上半年柔佛滞销各州最多，房价指数却按年 +3.6%。两件事同时发生过，所以「滞销多所以会跌」不是数据说的。
和你直接竞争的，是同一栋楼和同一区的挂牌，不是全国总数。发展商手上的完工现货会和你的二手单位抢同一批买家和租客——尤其当发展商还能提供你提供不了的条件时。
要估租金，用你自己数得到的东西：同栋同户型现在有多少出租挂牌、挂了多久、租金带在哪里。算法与该扣的每一项成本见租金回报率怎么算；要估转售价就查真实成交记录，见房产估价与成交价。
银行也在看供应。同一区现货多、成交记录薄的时候，估价可能低于你的买价，差额要现金补。这一面见旧屋贷款与估价。

Louis 提醒：我不会用「滞销很多所以你压得到价」或者「滞销在减少所以快买」来说服任何人。滞销是一个落后半年以上的存量数字；它能帮你问对问题（这一区同类现货有多少？卡了多久？），但它不会告诉你一个具体项目的议价空间。那要看个案，而且要有成交记录支撑。

怎么查我自己那一区的滞销？（免费，不用注册）

全国和州级的数字在 PDF 里；区级（district）、区 × 价位、甚至国会／州议席层级的数字只在 NAPIC 免费的资料视觉化平台（Data Visualisation）上，PDF 里没有。两边都不需要登录或注册。

第一步：下载《房地产市场状况报告》这一份才是滞销报告，全名 Property Market Status Report H1 2026（马来文 Laporan Status Pasaran Harta Tanah H1 2026）。直接下载 PDF，或从历期存档页进去。三个类别的定义和全国、各州数字都在里面。
第二步：如果只要大图，先看四页的新闻文告Press Release Property Market Report H1 2026 只有四页，是非专业读者最好的起点。完整的《Property Market Report H1 2026》超过 30MB，手机上不要点。
第三步：要区级数字，去 Data Visualisation 的 Property Status 类别这个页面（注意网址里的 /en/ 不能省，省掉会 404）列出九个项目。你要的是 Property Market Status Table by District，以及 Property Market Status Table by District & Price Range——后者是唯一能拿到「单一区里的价位分布」的地方。
第四步：要更细就看选区层级同一个类别里有 Residential Property Market Status by Parliament/Dun，按国会与州议席划分，这是 NAPIC 免费公布的最细地理层级。
第五步：柔佛买家加一份区域报告Southern Region Property Market Report H1 2026（南部区域：柔佛、马六甲、森美兰）有柔佛的三个未售类别、完工与动工量，以及服务式公寓／SOHO 的供应。
第六步：把官方数字和你自己数的挂牌对照抄下你那一区、你那一类产品的单位数，连期别一起抄（例如「2026 上半年，截至 2026-06-30」）。然后自己去数同栋同户型目前的出租和转售挂牌数量与挂牌时长——官方数字给你背景，挂牌给你现况。

抄下来的每一个数字都写上期别（如「2026 上半年」）和报告名称
分清楚你抄的是滞销（完工）、在建未售还是未动工未售
分清楚你抄的是住宅还是服务式公寓（两者分开统计，不要相加）
供应量（existing / incoming / planned supply）不是未售存量，不要混用
区级和「区 × 价位」要去资料视觉化平台，PDF 里没有
同一个项目在不同报告里数字不同时，注明是哪一份报告，不要取平均

两件事要说清楚：（一）没有所谓的「Unsold Residential Dashboard」——你要找的是上面那个「Property Market Status Table by District & Price Range」，它是平台上的一个表，不是一个 dashboard。（二）下一期什么时候出，我查不到。NAPIC 没有公布可以查证的发布日历。可确认的是：2026 上半年那一套在 2026 年 9 月 10 日发布；截至本文核对时，出版目录上没有任何 Q3 2026 或 2026 下半年的刊物，目录自己的「last updated」显示 02/10/2026。请自己去目录看有没有更新的。

延伸问题

在建未售（unsold under construction）和滞销有什么不同？

类别不同、时钟不同。滞销是已完工、有 CCC、推出超过九个月未售的单位；在建未售是还在施工、已推出销售、而且从该项目／该推出阶段第一份 SPA 签署日起算超过九个月未售的单位。2026 上半年全国住宅在建未售 58,611 间，比滞销的 33,094 间多出一倍有余——这批会陆续完工进场。买期房的流程与风险见新房买卖合约（Schedule G／H）。

滞销的房子会不会变成烂尾楼？

是两件不同的事。滞销的定义要求单位已经完工并取得完工证明（CCC）——房子盖好了，只是没卖掉。烂尾（abandoned）指的是工程停摆、交不了屋的项目，归住房及地方政府部（KPKT）管，不是 NAPIC 的滞销统计。两者唯一的交集是同一个发展商可能两边都有问题，所以买之前查发展商。做法见发展商背景调查与烂尾楼怎么办。

NAPIC 的滞销数字多久更新一次？

看得到的节奏是半年一次：2026 上半年那一期（截至 2026 年 6 月 30 日）在 2026 年 9 月 10 日发布，也就是数据截止后约两个半月。下一期什么时候出，NAPIC 没有公布可以查证的发布日历，所以我不给日期。截至本页核对时，出版目录上没有任何 Q3 2026 或 2026 下半年的刊物。要知道有没有更新，自己去 NAPIC 的 Latest Publication 目录看，不要靠转述。

滞销多的区，我是不是买二手比较好？

不一定，而且这要分开算。发展商手上的完工现货会和二手单位抢同一批买家和租客，而发展商能给的条件和私人卖家不同；但二手房也有自己的优势（看得到实物、有成交记录、不用等）。不要用全国或全州的滞销数字决定这件事，要看你那一区、那一类产品的数字，加上同栋目前的挂牌。两种买法的完整比较见买新房还是二手房。

FAQ

常见问题

滞销（overhang）是什么意思？

这是 NAPIC 的统计定义，不是形容词：已经完工、已取得完工证明（CCC）、在 1997 年 1 月 1 日或之后推出销售、而推出超过九个月仍未售出的单位。NAPIC 的定义涵盖住宅单位、零售店铺和工业单位，所以「33,094 间」是其中的住宅那一块。另外两个类别是「在建未售」和「未动工未售」，它们的九个月从项目第一份 SPA 的签署日起算，不是从单位推出日起算。

滞销和空置、卖得慢有什么不同？

三件事。滞销是发展商手上已完工、推出超过九个月还没卖掉的新单位。空置是已经卖掉但没人住——NAPIC 不公布住宅空置率，所以任何「马来西亚空置率 X%」的说法都要问出处。卖得慢没有定义，不是统计类别。还有一点：滞销只算发展商的新单位，不包括屋主挂出来的二手房。

柔佛是不是供过于求？

柔佛 2026 上半年住宅滞销 4,222 间，是各州最多的，占全国 12.8%——但雪兰莪 4,185 间、霹雳 4,075 间几乎并列，差距只有一百多间。同一批发布里柔佛房价按年 +3.6%（主要州最快），住宅成交量按年 -15.1%。三件事同时成立。另外柔佛的在建未售 5,879 间、未动工未售 2,788 间。柔佛的服务式公寓滞销具体数字我查不到，不要从全国的 23,375 间推算。

服务式公寓的滞销为什么不算在 33,094 里面？

因为分类不同。服务式公寓在 NAPIC 的分类里属于商业子部门，不属于住宅，所以另外统计：2026 上半年完工未售 23,375 间，总值 RM162.8 亿，按年数量 +30.7%、总值 +12.8%。要讲合计请写「33,094 间住宅加 23,375 间服务式公寓」，不要相加成一个数字说是 NAPIC 的——NAPIC 没有公布这个合计。两者的故事也相反：住宅滞销 37.3% 在 RM30 万及以下，服务式公寓 55.2% 在 RM50 万到 RM100 万、71.1% 已经卡了 6 到 10 年。

滞销多，二手价和租金一定下跌吗？

数据不支持这个推论。2026 上半年柔佛滞销各州最多，房价指数却按年 +3.6%。滞销能告诉你的是：同类产品有多少完工现货在抢同一批买家、集中在哪个价位、已经卡了多久。它不能告诉你你那一栋的转售价或租金——全马没有官方住宅租金指数。要判断自己那一栋，数同栋同户型现在的出租与转售挂牌数量和挂牌时长，比看全国数字实用得多。

我怎么查我自己那一区的滞销？

全国与州级数字在 NAPIC《Property Market Status Report H1 2026》（马来文 Laporan Status Pasaran Harta Tanah）里，免费下载。区级数字 PDF 里没有，要去 NAPIC 免费的 Data Visualisation 平台 Property Status 类别，用 Property Market Status Table by District 和 Property Market Status Table by District & Price Range（后者是唯一能拿到单一区价位分布的地方），再细还有按国会／州议席的 Residential Property Market Status by Parliament/Dun。柔佛另外看《Southern Region Property Market Report H1 2026》。

为什么有人说滞销涨 8.6%，有人说涨 23%？

基准不同，两个都对。全国住宅滞销 33,094 间（截至 2026 年 6 月 30 日）。NAPIC 报告拿它和一年前比（2025 上半年：26,911 间 / RM164.4 亿），得出数量 +23.0%、总值 +8.2%。多家媒体拿它和2025 年年底比（30,471 间），33,094 ÷ 30,471 = +8.6%。要比一年用 23.0%，要比半年用 8.6%。顺带一提：Bernama 把 30,471 标成「2025 上半年」，那个标签和 NAPIC 自己的报告矛盾，是错的。