购房必知 · 阶段 1：下定前：房产基础知识

柔新经济特区（JS-SEZ）对买房的人有什么好处？逐条核实的答案

柔新经济特区买房有优惠吗？答案是：截至 2026 年 10 月 1 日，已公布的 JS-SEZ 优惠包里，给个人买房者的优惠一项都没有。没有减免的印花税（stamp duty）、没有放宽的外国人最低房价、没有随买房附送的签证、也没有特别的贷款安排。优惠是给企业和一小批从外国引进的高薪雇员的。这一页把我查过的每一个官方来源、每一条真实存在的条文、以及同一时期涨上去的两项成本列出来，最后再把站不住脚的宣传说法逐条对照。每个数字都附来源与日期。

个人买家优惠：0 项40% 减免只限商业单位同意费 3%、印花税 8%核实日期 2026-10-01核实日期 2026-09-20

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本文属于新房购房必知二手房购房必知外国人买房必知阶段 1 · 下定前：房产基础知识

作者：Louis Koh· 11 年马来西亚房产经验核实日期：2026-09-20阅读时间 17 分钟📞 +60 10-906 6685

一句话答案

柔新经济特区（JS-SEZ）对个人买房者没有任何优惠。截至 2026 年 10 月 1 日，财政部新闻稿、MIDA 指南、官方门户 js-sez.com.my、Invest Johor 与新加坡 EnterpriseSG 的 FAQ 全都没有提到住宅产业；40% 印花税减免只在旗舰 A 与 B、只限商业单位。同一时期成本反而涨了两次：柔佛州同意征费 2% 升到 3%（最低 RM30,000，2025 年 7 月 1 日），非公民住宅转让印花税 4% 升到 8%（2026 年 1 月 1 日），两者都没有特区豁免。

关键数字一览

JS-SEZ 给个人买房者的优惠	0 项（六个官方来源查证为空白，2026-10-01）
JS-SEZ 印花税减免	40%，只在旗舰 A／B，只限商业单位
唯一个人可用的减免	50%，Forest City Pulau 1 完工单位（P.U.(A) 353 与 354/2025，2025-10-03 宪报）
柔佛州政府同意征费	3%，最低 RM30,000（2025-07-01 起）
非公民住宅转让印花税	8% 平税（2026-01-01 起，Item 32(ab)）
柔佛外国人最低房价	RM1,000,000（未因特区改动）
知识型人才 15% 税率条件	前 24 个月无马来西亚就业收入、月薪 >RM20,000、MyCOL、MIDA 批准
已公布的 JS-SEZ 目标	5 年 50 个项目、10 年 100 个、≥20,000 高技能职位

30 秒重点

JS-SEZ 的优惠包是企业税务优惠（合格活动 5%、最长 15 年）加上一个条件严苛的知识型人才 15% 个人所得税率。财政部新闻稿、MIDA 指南、官方门户 js-sez.com.my、Invest Johor 与新加坡 EnterpriseSG 的 FAQ，全都没有提到住宅产业。
最常被说错的一条：JS-SEZ 的 40% 印花税减免只在旗舰 A（Johor Bahru Waterfront）与旗舰 B（Iskandar Puteri），而且只限商业单位——即使那两份条文的标题写着「in relation to Individual」。住宅一间都不在内。
唯一一项个人买房者真的能申请的减免，不属于 JS-SEZ 优惠包：2025 年 10 月 3 日宪报颁布的 P.U.(A) 353/2025 与 354/2025，给 Forest City Special Financial Zone 的 Pulau 1 完工单位 50% 减免，条件极窄，且条文没有交代外国人算不算。
同一段时间里，外国人在柔佛买房贵了两次：州政府同意征费 2% → 3%（最低 RM20,000 → RM30,000），2025 年 7 月 1 日起；非公民住宅转让印花税 4% → 8% 平税，2026 年 1 月 1 日起。两者都没有 JS-SEZ 豁免。
官方公布的 JS-SEZ 目标只有投资与就业：5 年 50 个项目、10 年 100 个项目、10 年内至少 20,000 个高技能职位。没有任何官方的人口预测或住房需求预测——你看到的那些数字都是别人的估算。

柔新经济特区买房有什么优惠？直接回答：没有

柔新经济特区（Johor-Singapore Special Economic Zone, JS-SEZ）是一个给企业用的投资优惠框架，不是给买房者的优惠方案。截至 2026 年 10 月 1 日，它没有给个人买房者任何东西：没有降低的住宅印花税、没有放宽的外国人最低房价、没有「买房送签证」、也没有特别的房贷条件。这不是我的推论，是查出来的空白。

我在 2026 年 10 月 1 日查过的来源，以及它们关于个人买房写了什么
查过的来源	关于个人买房的内容
财政部（MOF）2025 年 1 月 8 日新闻稿（英文与马来文版）——优惠包的原始公布	完全没有提到房屋、住宅产业、买房者、外国人持有门槛、住宅印花税或 MM2H
MIDA《Guideline on Tax Incentive for the JS-SEZ》第 2 版，2025 年 4 月——实际操作的指南	没有提到住宅产业、房屋或买家优惠
js-sez.com.my——由 Invest Malaysia Facilitation Centre Johor (IMFC-J) 运作的官方门户	列出 5% 企业税率、15% 知识型人才税率、2025 年 1 月 1 日起下调的娱乐税与各旗舰区优惠。全站没有住宅产业、房屋、个人买家或买房优惠。它的招商材料把「有竞争力的房地产」写成企业的成本优势，不是买家的好处
Invest Johor（investjohor.gov.my）——柔佛州投资机构	把 JS-SEZ 当投资机会介绍，完全没有住宅、房屋或个人买家内容
新加坡 EnterpriseSG 的 JS-SEZ FAQ——新加坡官方资讯页	明言 JS-SEZ 针对公司与企业。整份 FAQ 里唯一与个人有关的一项，是马来西亚加强了 DE Rantau Nomad Pass（数字游民通行证）——与买房无关
PwC、KPMG、BDO、Skrine、TY Teoh、RSM 等六家税务／律师事务所的解读	全部把这个优惠包描述为企业优惠加知识型人才税率。没有一家记录到 JS-SEZ 里有住宅或买家措施。唯一与产业有关的，是旗舰 A／B 的 40% 减免，而那是商业单位

最接近「买房优惠」的两样东西都存在，但都不属于 JS-SEZ 优惠包，也都只在 Forest City：一是 Pulau 1 完工单位的 50% 印花税减免，二是 MM2H 的 SEZ 等级。两者我在下面都写了完整条件——看完你会明白为什么它们不能当成「特区买房优惠」来理解。

Louis 提醒：我不是在说柔佛不值得买，也不是在说特区没有意义。我是在说：如果有人用「特区优惠」当成你现在该签约的理由，请叫他把条文拿出来。条文是公开的，这一页列出了全部链接。十一年下来我见过最贵的错误，都不是买错区，而是为一个不存在的政策付了溢价。

柔新经济特区到底是什么？2025 年 1 月 7 日签的那份文件

《Agreement on the Johor-Singapore Special Economic Zone》于 2025 年 1 月 7 日在第十一届马新领导人会晤（11th Malaysia-Singapore Leaders’ Retreat）上签署，由新加坡副总理兼贸工部长 Gan Kim Yong 与马来西亚经济部长 Rafizi Ramli 签署交换，两国总理 Anwar Ibrahim 与 Lawrence Wong 见证。（2025 年的协议之前还有一份较早的谅解备忘录；我没有核实它的签署日期，所以这一页不写日期。）

它是一份政府对政府的双边协议，不是为私人创设权利的条约，也不是马来西亚的法律。
新加坡经济发展局（EDB）列出的三项目标原文是：“(a) improving cross-border goods connectivity between Singapore and Johor; (b) enabling freer movement of people; and (c) strengthening the business ecosystem within the region.”——跨境货物联通、人员流动更顺畅、区域商业生态更强。三项里没有一项提到住宅产业。
这一点对买家很关键：读者真正能用到的每一项税务或印花税优惠，都来自另外的马来西亚国内文件——财政部公布、MIDA 指南、宪报颁布的条文——而不是来自这份协议本身。协议只是合作框架。

优惠包：企业税率与九个旗舰区

优惠包在协议签署的第二天（2025 年 1 月 8 日）由财政部与柔佛州政府联合公布：合格活动的特别企业税率 5%，最长 15 年；财政部新闻稿点名的合格活动是 “AI and Quantum Computing Supply Chain, Medical Devices, Aerospace Manufacturing and Global Services Hub”。另外是知识型人才的 15% 个人所得税率，为期 10 年。新闻稿当时说细节「will be announced in due course」，三个月后由 MIDA 的指南补上。

旗舰区与优惠（依 MIDA《Guideline on Tax Incentive for the JS-SEZ》第 2 版，2025 年 4 月）
旗舰区（MIDA 的命名）	领域／方案	优惠
A — Johor Bahru Waterfront	Global Services Hub	合格收入 5%，15 年
B — Iskandar Puteri	Global Services Hub	5%，15 年
C — Tanjung Pelepas	Smart Logistics Complex	5 年内合格资本支出 100% 投资税务抵减（ITA, Investment Tax Allowance），抵减 100% 法定收入
D — Tanjung Langsat – Kong Kong	下游特种化学	第一层：5%／10 年，或 100% ITA／10 年；第二层：10%／10 年，或 60% ITA／10 年
E — Senai – Skudai	航空制造	新公司投资 ≥ RM10 亿：5%／15 年；RM5 亿–10 亿：5%／10 年；现有公司 ≥ RM5 亿：100% ITA／5 年
F — Kulai – Sedenak	AI 与量子计算供应链、医疗器材、制药	结构同 E
G — Desaru – Penawar	综合旅游	5 年内 100% ITA，抵减 70% 法定收入；另有为区域／国际标志性赛事赞助、每年最高 RM100 万、为期 10 年的扣税
H — Pengerang Integrated Petroleum Complex (PIPC)	—	不在 A–G 包内，自有一套优惠
I — Forest City Special Financial Zone	—	不在 A–G 包内，自有一套优惠

申请窗口：MIDA 自 2025 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日接受申请。
审批路径：申请递交 MIDA，由国家投资委员会（NCI, National Committee on Investments）考虑批准；柔佛的一站式便利中心是 IMFC-J。财政部点名的协作机构包括财政部、柔佛州政府、MITI、IRDA、MIDA 与 TalentCorp。
JS-SEZ 优惠与先锋地位（Pioneer Status）及一般投资税务抵减互斥——一家公司只能选一个（EnterpriseSG 的 FAQ）。
没有一项是针对住宅产业的。整张表里没有任何一行与买房者有关。

这一页不会公布特区地图，也不会说某个项目「在旗舰 A 区内」。原因有两个，都是查证出来的：第一，MIDA 的指南没有公布任何边界或坐标，所以没有人能据此判断某个地址属于哪个旗舰区；第二，名称本身不一致——2025 年 1 月记者会的报导把九个区列为 Johor Bahru city centre、Iskandar Puteri、Tanjung Pelepas、Pasir Gudang、Senai、Sedenak、Forest City、Pengerang (PIPC)、Desaru，而 MIDA 指南用的是上表的名称，并没有把 Pasir Gudang 列为独立旗舰区。看到「本项目位于 JS-SEZ 旗舰 A 区」这种说法，那是销售语言，不是公开文件能支持的。

为一个不存在的政策付溢价，代价是转售那天才算出来

一间 RM120 万的住宅，外国买方要先付 8% 印花税 RM96,000 加 3% 同意征费 RM36,000，这两项都没有特区豁免。如果你因为「特区优惠」而在价格上让了 5%，那是 RM60,000，而条文里本来就没有那项优惠。总成本请先用外国人买房总成本算一次。

直接问 Louis
把中介给你的那几句「特区优惠」原话发给我，我帮你逐句对回官方文件，并按你的身分算一次总成本。

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我可以免费帮你做一张对照表：中介说的每一项「特区优惠」，对上它的文件名称与日期（或注明查不到），再附上你这个身分、这个价格的印花税与同意征费金额。

「在特区工作就有 15% 税率」？先看清楚五个条件

这是整个 JS-SEZ 优惠包里唯一适用于个人而非公司的一项，所以读者普遍以为容易拿。它不容易。依 MIDA 已公布的指南（注意：我这次没有找到知识型人才税率的宪报条文或所得税规则，所以这一页写「依 MIDA 已公布的指南」，不写「已宪报颁布」），税率是就业所得 15%，为期 10 年，条件是以下全部：

申请人可以是马来西亚人或非马来西亚人；
申请前 24 个月内没有在马来西亚产生过就业收入；
薪金（在国外或在马来西亚）超过每月 RM20,000；
符合学历与／或专业工作经验要求；
职位必须是马来西亚关键职业清单（MyCOL, Malaysia Critical Occupations List）上的专业，并且属于 JS-SEZ 的合格领域；
向 MIDA 申请，窗口为 2025 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日。

雇主那一边另有本地雇用条件。例如 Global Services Hub 方案要求至少 50% 的高价值职位（基本薪金至少 RM10,000）由全职马来西亚雇员填补；Smart Logistics 的比例是 30%。

Louis 提醒：这是我在柔佛最常被问错的一题。一个已经在新山上班的人，不符合这个条件——「申请前 24 个月内没有马来西亚就业收入」这一条就把他排除了。这项优惠的设计对象是从国外引进的高薪专业人士，不是本地雇员，也不是「在特区范围内上班的人」。个人的雇主与签证安排，请看外派人员的工作签证与买房。

40% 印花税减免：只限商业单位，住宅一间都不在内

如果你读到「JS-SEZ 有 40% 印花税减免」，请先问清楚买的是什么。这项减免真的存在，但范围很窄：

JS-SEZ 40% 印花税减免的范围
项目	内容
减免幅度	转让文件与贷款／融资合约各 40%
地点	只有旗舰 A（Johor Bahru Waterfront）与旗舰 B（Iskandar Puteri）
产业类别	商业单位。住宅不在内。TY Teoh 写得很直接：「Commercial properties only (not residential)」；KPMG 2026 年 8 月的 Monthly Tax Developments 形容那几份条文提供的是「40% stamp duty exemption for the acquisition and financing of commercial properties」；L&Co 的解读同样只写商业单位
存货条件	须为截至 2024 年 12 月 31 日仍未售出的商业产业（TY Teoh），依《1949 年印花税法》第 80(1) 条办理
买卖合约签署窗口	2025 年 1 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日
条文	KPMG 列出四份 2026 年的条文：转让与贷款各一份「in relation to Individual」，另两份是「Qualifying Person」版本

这里有一个陷阱，几乎所有宣传都踩了：那两份条文的标题里有「in relation to Individual」（关于个人）。「Individual」说的是买方是谁，不是买的是什么。标的物还是商业单位。个人在 Iskandar Puteri 买一间店屋或办公室，可以用；个人买一间公寓，不能用。JS-SEZ 里没有任何住宅印花税减免。

两点我必须按实情写出来。第一，这一页不公布这四份条文的 P.U.(A) 编号——一家事务所引用了两个 P.U.(A) 编号，KPMG 只列出四个标题而不给编号，我无法确认哪个编号对应哪一份，也没有读到宪报原文，所以这一页只写条文标题。第二，来源对「谁有资格」说法不一：L&Co 另称合格买方须是马来西亚注册且为马来西亚税务居民的公司——这与那两份标题写着「in relation to Individual」的条文不相容。个人版与公司版的条件不同，签约前请让你的律师查宪报原文（lom.agc.gov.my）。

两个真实存在的例外，都只在 Forest City

例外一：Pulau 1 完工单位的 50% 印花税减免

这是整个框架里唯一一项个人买房者真的能申请的印花税减免，而它不属于 JS-SEZ 优惠包。它来自 2025 年 10 月 3 日宪报颁布的条文，其中与个人有关的两份是 P.U.(A) 354/2025（转让文件）与 P.U.(A) 353/2025（贷款或融资合约）。减免是从价印花税的 50%，转让与贷款两份文件都有，适用于 Forest City Special Financial Zone 的 Pulau 1 内一间已完工的住宅或商业单位。（另外两份 P.U.(A) 355/2025 与 356/2025 是给「qualifying person」——持牌银行、资本市场机构、具 MSC Malaysia 资格的金融科技公司、单一家族基金公司等——个人买房者不是 qualifying person，用不到那两份。）

买卖合约必须是发展商与个人买方之间签的——换句话说必须直接向发展商买；二手（subsale）不符合。
买卖合约签署日期在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间。
单位必须是在 2024 年 9 月 1 日之前已完成建造的完工单位——也就是只限现成完工存货，新推出的项目不符合。
同一个单位如果在 2024 年 9 月 1 日之前已签过买卖合约、后来取消，不能再用这项减免。
必须经 Iskandar 区域发展局（IRDA）核实，这是强制的。

外国人算不算？条文没有说。我读过的来源没有一份交代非公民是否算作条文里的「individual」——那几份条文完全没有提到国籍。所以这一页不会告诉新加坡读者你符合资格；请在依赖它之前，向你的产业律师以及 IRDA 书面确认。同样要说明的是，我这次只能打开公司买方版本的 IMFC-J 指南，个人买方版本的网址打不开；上面的条件来自 Skrine 对宪报的解读，并经 HHQ 与 KPMG 佐证。要走申请程序的话，请按公司买方版本公布的流程理解，并向 IRDA 索取个人版表格。

怎么理解这项措施？它的设计意图很清楚：消化 Forest City 已完工的存货。它在 JS-SEZ 的其他地方都没有，新推出的项目也用不到。滞销存货的整体情况，请看产业滞销（overhang）怎么读。

例外二：MM2H 的 SEZ 等级

政府的 MM2H 官方网站 mm2h.gov.my 确实有一个 SEZ 等级（由旅游、艺术及文化部 MOTAC 管理）。我在 2026 年 10 月 1 日直接读了那一页，条件如下：

MM2H「SEZ」等级的条件（mm2h.gov.my，2026 年 10 月 1 日读取）
项目	条件
定期存款（fixed deposit）	21–49 岁：USD65,000；50 岁及以上：USD32,000。须存于受《2013 年金融服务法》或《2013 年伊斯兰金融服务法》监管的马来西亚机构
可提取部分	获批后可提取定存本金的 50%
买房	官方原文：“Compulsory to purchase and own a property/house in Forest City, Johor after obtaining the approval.”——获批之后必须在柔佛 Forest City 购买并持有一间房产
锁定期	官方原文：“Selling of the residence is not allowed for 10 years.” 允许换成更高价的房产
签证	10 年，附多次入境签证（MEV），可续
最低居留	一年累计 90 天
工作	不允许——不得经商、从事投资活动或受雇
家属	配偶；21 岁以下子女；21–34 岁未婚且无业的子女；残疾子女不设年龄上限；父母与配偶父母
参与费	每位主申请人一次性 RM1,000

房产必须在 Forest City。这不是柔佛全州、也不是整个 JS-SEZ 的通道，它绑定在一个发展区上。
官方页面没有列出任何最低房价。代理与发展商的材料常写「RM50 万起」——那个数字不在 mm2h.gov.my 上，这一页不会公布它。
顺序是先获批、后买房，而且十年不能卖、不能工作。把它当投资签证来评估的读者，必须在同一口气里听到「定存门槛较低」和「十年不得出售、不得工作」。
出租能不能？官方页面没有交代出租，只写了十年不得出售。发展商材料里「可以出租」的说法没有出处，这一页不会复述。MM2H 四个等级的比较请看 MM2H 与买房。

Louis 提醒：这两个例外有一个共同点，值得记住：它们都把你绑在一个特定地点（Pulau 1 的完工存货；Forest City 的房产加十年锁定）。一项优惠如果附带「只能买这里」，那它同时也是一项限制。要不要用它，先算清楚十年内不能卖对你意味着什么，再回头看那 50% 的印花税省了多少。

Louis 手上的项目

看完这一段，想看看实际有什么可以买？

上面讲的是规则，下面是真的房子。这几个页面列出我目前在跟进的项目与房源，价格区间都注明来源与更新日期；想要哪一区的清单，WhatsApp 我直接发给你。

全部项目总览我目前在跟进的新盘与房源，按地区分类整理。新山新盘完整名单柔佛的新项目按地区与预算排列，附已公布价格。新山已完工二手公寓已交楼的项目名单，可以马上看房、马上出租。各区已公布价格区间按地区整理的公开价格，先对预算再看房。

看全部项目

同一段时间里，外国人在柔佛买房贵了两次

这是整篇文章最该记住的一段。JS-SEZ 在被大力宣传的同一段时间，外国人在柔佛买房的成本往上走了两次，而且两次都没有 JS-SEZ 豁免。

2025–2026 年两项上调，以及有没有特区豁免
项目	之前	现在	生效日	有 JS-SEZ 豁免吗
柔佛州政府同意征费（住宅：发展商、二手与租赁）	价值的 2%，最低 RM20,000	价值的 3%，最低 RM30,000	2025 年 7 月 1 日	没有
非公民住宅转让印花税（联邦）	4% 平税（2024 年 1 月 1 日起）	8% 平税	2026 年 1 月 1 日	没有
柔佛外国人最低房价	RM1,000,000	RM1,000,000（未因特区改动）	—	没有改动

州政府同意征费：3%，最低 RM30,000

外国人取得产业仍须依《国家土地法典》（National Land Code）第 433B 条取得州政府同意（state consent）。征费就是取得这项同意要付的钱，按每一笔交易计算，不是一次取得的身份。
住宅向发展商买：买卖合约价的 3%，最低 RM30,000。住宅二手：JPPH 估值或成交价的 3%，最低 RM30,000。租赁：租赁价值的 3%，最低 RM30,000。
两家事务所另外记录：价格低于 RM100 万的服务式公寓（serviced apartment），最低收费是 RM50,000。这一点在新山特别要紧，因为外国人买的存货里服务式公寓占很大比重。这个数字只有两家事务所写，州政府来源上无法确认——签约前请让律师向柔佛土地局（land office）取得书面确认。
家庭转让（love and affection）维持 2%，最低 RM20,000。工业产业的百分比，来源之间不一致，这一页不公布。
生效日：三家来源写 2025 年 7 月 1 日；另有一家在正文写 2025 年 9 月 1 日（其网页摘要却写 7 月 1 日）。过渡安排是：买卖合约在 2025 年 7 月 1 日前已签署并盖印花，且文件在 2025 年 8 月 29 日前递交者沿用旧费率——这个窗口已经关闭，对现在才买的人没有意义。
这一页不公布通告编号。两家事务所引用的编号不同，而我这次无法在柔佛州政府网站上读到通告本身。请向土地局或你的产业律师确认。

非公民住宅转让印花税：8% 平税

2026 年预算案把转让给外国公司与非公民（马来西亚永久居民除外）的产业转让文件印花税，从 4% 平税调高到 8% 平税，2026 年 1 月 1 日生效。它位于《1949 年印花税法》第一附表新增的 Item 32(ab)，由 2025 年财政法（Finance Act 2025）加入，宪报日期 2025 年 12 月 31 日。按成交价或市值中较高者计算，由内地税收局（LHDN）核定；有地契时用 Form 14A 转让备忘录，未发出个别或分层地契时用转让契约（Deed of Assignment）。马来西亚永久居民不受这一条约束，按公民的 1%／2%／3%／4% 级距计算。

KPMG 记录政策理由是作为房价控制机制，并指出这份文件没有提到任何区域性的豁免——用 KPMG 自己的话：没有提到区域性的 carve-out。柔佛没有，JS-SEZ 没有。外国人买房的完整费用清单（8% 印花税 + 3% 同意费 + 律师费 + 估值等），请看外国人买房的总成本；流程看外国人买房全流程；新加坡读者再加看新加坡人在新山买房与新加坡买家专页。

Louis 提醒：把这两项放在一起，一间 RM120 万的住宅，外国买方要先准备 8% 印花税 RM96,000（按价或市值较高者）加 3% 同意征费 RM36,000，这还没算律师费与其他费用。如果有人告诉你特区让外国人买房变便宜了，那和宪报做的事刚好相反。另外：2026 年预算案把首购房屋 RM50 万以下的印花税豁免延长两年到 2027 年 12 月 31 日，但那是给马来西亚公民与永久居民的，与特区无关——见首购优惠。

站不住脚的宣传说法：逐条对照官方记录

以下每一条我都试过查证，查不到支持，或者官方记录写的刚好相反。这一节不是为了批评谁，而是因为这几句话正在被用来促成签约。

常见宣传说法 vs 官方记录（核实日期 2026 年 10 月 1 日）
常见宣传说法	官方记录怎么说
「特区内外国人 RM50 万就能买」／「特区降低了外国人门槛」	查不到任何门槛改动。财政部新闻稿、MIDA 指南、js-sez.com.my、Invest Johor、EnterpriseSG FAQ 都没有；HHQ 对柔佛框架的整理明确记录没有为 JS-SEZ 作任何修改。柔佛的 RM1,000,000 门槛照旧（马来西亚律师公会 2024 年第 444 号通告）
「买家有印花税豁免」	不存在。JS-SEZ 的减免是 40%、只在旗舰 A 与 B、只限商业单位——包括那两份标题写着「in relation to Individual」的条文。JS-SEZ 里没有任何住宅印花税减免
「Forest City MM2H，RM50 万起」	mm2h.gov.my 的 SEZ 页面没有任何最低房价。这个数字可溯至一份发展商新闻稿，而该稿本身就叫读者「向持牌 MM2H 代理确认目前的门槛」——它自己否定了自己。这一页不公布它
「在特区工作就有 15% 平税」	说法错误。条件是：申请前 24 个月没有马来西亚就业收入、月薪超过 RM20,000、职位在 MyCOL 清单且属合格领域、经 MIDA 批准。已经在新山上班的人不符合
「公司设在柔佛／在特区内就有 5% 企业税」	说法错误。5% 按方案、领域、旗舰区而定，有最低投资额，须向 MIDA 申请并经 NCI 批准，且与先锋地位及一般 ITA 互斥
「MM2H 持有人可以把 Forest City 的房子出租」	发展商材料里没有出处；mm2h.gov.my 的 SEZ 页面只写十年不得出售，没有交代出租。不能当成已确定
「特区有专属房贷／更高的贷款成数／外国买家贷款配额」	我查过的来源里没有任何这种安排。提到这个题目的发展商指南自己也只写：外国买家的贷款成数、利率与批准条件「因借款人背景与银行而异」——等于说没有特别安排。参考外国人房贷
「特区会带来 X 万人口／Y 万间住宅需求」	没有任何官方的人口或住房预测。已公布的目标只有投资与就业：5 年 50 个项目、10 年 100 个项目、10 年内至少 20,000 个高技能职位
「某项目位于旗舰 A 区内」／特区边界地图	MIDA 指南没有公布边界或坐标，而且 MIDA 的旗舰名称与 2025 年 1 月记者会上的名单不一致。没有人能据此判断某个地址在哪个旗舰区
「Forest City 的 50% 减免适用于新项目／二手／外国人」	新项目：不行——单位须在 2024 年 9 月 1 日前完工。二手：不行——买卖合约须是发展商与买家之间。外国人：不确定——条文没有交代国籍

Louis 提醒：判断一句政策宣传真假，有一个很省事的方法：要求对方给出文件名称与日期。真的优惠都有出处——财政部新闻稿有日期、MIDA 指南有版本、宪报条文有 P.U.(A) 编号。拿不出文件名称与日期的，就当它不存在。这一页底部列出了我用的全部来源，你可以自己点进去对。

买家该推论什么、不该推论什么

可以推论的

这是一个真实的、以企业为对象的政策，有明确的申请窗口（MIDA 受理至 2034 年 12 月 31 日）和明确的目标：5 年 50 个项目、10 年 100 个项目、10 年内至少 20,000 个高技能职位（经济部副部长 Datuk Hanifah Hajar Taib，2025 年 10 月 28 日国会下议院）。
就业是可以追踪的变量。目标是「高技能职位」，而职位增加才会变成住宅需求。追踪已实现的投资与雇用（不是「已批准」的投资额），比追踪政策宣传有用得多。
如果你是企业主或将被引进的高薪专业人士，这个框架可能真的与你有关——那就去读 MIDA 指南，走 MIDA／NCI 的程序，而不是从买房这一端进入。

不该推论的

不要推论「特区 → 房价一定涨」。没有任何官方来源作过这个预测。2025 年 10 月 28 日那份国会答复里没有任何住房数字、人口预测或宜居性预测；JS-SEZ 行动计划研究自己说明的范围是「投资发展与相关数据」，不是住房。
不要推论你买的单位「在特区里面」就有政策加成。边界没有公布；而且即使在旗舰 A／B，住宅也不在那 40% 减免范围内。
不要用一个未来的政策效果去合理化今天的价格。你今天付的是价格，政策效果是别人的预测。选区的可核实做法，请看用公开数据选地段；供应面请看滞销怎么读。

柔佛州政府自己怎么说？2024 年 5 月 12 日，柔佛州务大臣（Menteri Besar）Onn Hafiz Ghazi 说：“Johor requires new policies to curb the escalating property speculation”（柔佛需要新政策来遏制日益加剧的产业炒作），并说炒作“has led to significant increases in land and residential prices in several areas”，目标是“preventing property price hikes that would overburden Johor residents”；州政府将与地方政府及住房部讨论在 JS-SEZ 区域兴建更多可负担房屋，并说“there may be certain premiums that can be introduced”，特区的建议书中会优先考虑本地居民。请留意这句话的方向：州政府自己是把特区的产业效应当成「要管理的风险」，不是当成「可以卖的好处」。（我没有查到后来是否真的推出了这类政策或 premium，所以这一页不写它存在。）

另一份官方说法要一起读：2025 年 2 月 2 日，柔佛州住房及地方政府委员会主席 Datuk Mohd Jafni Md Shukor 对马新社表示，JS-SEZ 的设立「已带动柔佛的产业销售」，并有助减少未售出存货，尤其是服务式公寓；他引用的数字包括 2022–2024 年柔佛房屋销售呈超过 15% 的上升趋势，以及已建成的 102,438 间服务式公寓中约 11,810 间未售出。这是州政府的立场，依日期与说话人照录；但请注意当中的时间问题：2022–2024 年的销售趋势不可能由 2025 年 1 月才签的协议造成。要看存货，请用 NAPIC《Property Market Status Report》的数字，而不是政治人物引用的数字——见滞销怎么读。

把宣传句子换成文件名称对每一项「优惠」，要求对方给出文件与日期：财政部新闻稿、MIDA 指南版本，或宪报 P.U.(A) 编号。给不出来的，当它不存在。
分清「买什么」和「谁买」40% 减免看的是标的物是商业还是住宅；条文标题里的「Individual」只说明买方身分。两者不要混。
按今天的费率算总成本外国买方：8% 印花税（按价或市值较高者）+ 3% 同意征费（最低 RM30,000；低于 RM100 万的服务式公寓据两家事务所为最低 RM50,000，须书面确认）+ 律师费与杂费。用买房费用计算器先算一次。
让律师核对条文原文要用 Forest City 的 50% 减免，请让产业律师读 P.U.(A) 353/2025 与 354/2025，并就「外国人是否算 individual」以及 IRDA 核实程序取得书面答复。
签约前重新查一次日期2027 年预算案预计在 2026 年 10 月初提呈，印花税与豁免的条文经常在那时变动。把本页的核实日期与你签约当天的日期对一下。

本页核实日期：2026 年 10 月 1 日。这是一个会变的题目——宪报条文会新增、MM2H 的条件会调整、2027 年预算案预计于 2026 年 10 月初提呈。签约或下定之前，请重新查一次：财政部与 MIDA 的公布、mm2h.gov.my 的 SEZ 页面、以及柔佛土地局对同意征费的书面答复。我在这一页写的是 2026 年 10 月 1 日的状态，不是永久的状态。

延伸问题

条文标题写着「in relation to Individual」，是不是代表个人买住宅可以减免？

不是。那两份 JS-SEZ 条文标题里的「Individual」说的是买方是个人，不是说标的物是住宅。标的物仍然必须是旗舰 A（Johor Bahru Waterfront）或旗舰 B（Iskandar Puteri）的商业单位。个人买店屋或办公室可以用那 40%；个人买公寓不行。这是整个题目里最常被误读的一句，连一些中介文案也照抄错了。

我怎么知道某个项目有没有在 JS-SEZ 范围内？

公开资料没办法告诉你。MIDA 的指南没有公布任何边界或坐标，而且 MIDA 用的旗舰名称与 2025 年 1 月记者会上公布的名单不一致（例如记者会名单有 Pasir Gudang，MIDA 指南没有列为独立旗舰区）。所以「本项目位于旗舰 A 区」这种说法，公开文件支持不了。更实际的是：即使在旗舰 A／B，住宅也不在那 40% 减免内，所以这个问题对买房者其实没有财务意义。

Forest City 的 50% 印花税减免，能省多少？

省的是从价印花税的一半，转让文件与贷款文件两份都算。但能不能用，门槛比金额更关键：单位必须在 Pulau 1、在 2024 年 9 月 1 日前已完工、直接向发展商买（二手不行）、买卖合约在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间签，并且须经 IRDA 核实。外国人算不算「individual」，条文没有交代。先确认资格，再算金额。

买之前还要重新查什么？

三件事：财政部与 MIDA 有没有新的公布或新版指南；mm2h.gov.my 的 SEZ 页面条件有没有改；柔佛土地局对同意征费（3%、最低 RM30,000，以及低于 RM100 万服务式公寓的最低收费）有没有书面答复。另外，2027 年预算案预计在 2026 年 10 月初提呈，印花税条文常在那时变动。本页核实日期是 2026 年 10 月 1 日。

FAQ

常见问题

柔新经济特区（JS-SEZ）有给买房的人任何优惠吗？

没有。截至 2026 年 10 月 1 日，已公布的 JS-SEZ 优惠包里没有任何一项是给个人买房者的：没有住宅印花税减免、没有放宽的外国人最低房价、没有随买房附送的签证、也没有特别的贷款安排。我查过财政部 2025 年 1 月 8 日的新闻稿、MIDA 2025 年 4 月的指南、官方门户 js-sez.com.my、Invest Johor 以及新加坡 EnterpriseSG 的 FAQ——五份都没有提到住宅产业。优惠的对象是企业，以及一小批条件严苛的引进雇员。

柔新经济特区让外国人可以买 RM50 万的房子吗？

查不到任何支持。财政部新闻稿、MIDA 指南、js-sez.com.my、Invest Johor 与 EnterpriseSG 的 FAQ 都没有提到最低房价的改动，HHQ 对柔佛框架的整理也明确记录没有为 JS-SEZ 作修改。柔佛的外国人最低房价仍是 RM1,000,000（马来西亚律师公会 2024 年第 444 号通告）。Medini 有一项最低房价豁免，但据理解只及于直接向发展商购买的新分层单位，而且豁免最低房价不等于免掉州政府同意、3% 同意征费或 8% 印花税。

那个 40% 印花税减免，我买公寓可以用吗？

不可以。JS-SEZ 的 40% 减免只在旗舰 A（Johor Bahru Waterfront）与旗舰 B（Iskandar Puteri），而且只限商业单位：TY Teoh 写「Commercial properties only (not residential)」，KPMG 2026 年 8 月的报告也写成商业产业的购置与融资。四份条文里有两份标题写着「in relation to Individual」，但那只说明买方是个人，标的物仍然是商业单位。个人在 Iskandar Puteri 买店屋或办公室可以用；买公寓不行。JS-SEZ 里没有任何住宅印花税减免。

Forest City 的 50% 印花税减免，新加坡人能用吗？

不确定，而且我不会替你猜。那两份 2025 年 10 月 3 日宪报颁布的条文（P.U.(A) 353/2025 与 354/2025）完全没有提到国籍，我读过的来源也没有一份交代非公民是否算作「individual」。请在依赖它之前，让你的产业律师读条文原文，并向 Iskandar 区域发展局（IRDA）取得书面确认。另外要注意：减免只适用于 Pulau 1 内、2024 年 9 月 1 日前已完工、直接向发展商购买的单位，二手与新推出的项目都不符合。

我在新山上班，可以用那个 15% 的个人所得税率吗？

不可以。依 MIDA 已公布的指南，知识型人才 15% 税率（为期 10 年）要求申请人在申请前 24 个月内没有在马来西亚产生过就业收入、薪金超过每月 RM20,000、职位属马来西亚关键职业清单（MyCOL）上的专业且在 JS-SEZ 合格领域内，并须经 MIDA 批准。一个已经在新山工作的人，光是 24 个月那一条就不符合。这项优惠是为从国外引进的高薪专业人士设计的，不是「在特区范围内上班的人」都有。

柔新经济特区之后，外国人在柔佛买房有变便宜吗？

相反，贵了两次。柔佛州政府同意征费从价值的 2%（最低 RM20,000）调高到 3%（最低 RM30,000），2025 年 7 月 1 日起（一家来源的正文写 9 月 1 日，并存记录）；非公民住宅转让印花税从 4% 平税调高到 8% 平税，2026 年 1 月 1 日起，条文是《1949 年印花税法》第一附表新增的 Item 32(ab)。两项都没有 JS-SEZ 豁免——KPMG 明确指出那份文件没有提到任何区域性的豁免。马来西亚永久居民不受 8% 约束。

柔新经济特区会让柔佛房价上涨吗？

没有任何官方来源作过这个预测，所以这一页不作这个判断。已公布的 JS-SEZ 目标全是投资与就业：5 年 50 个项目、10 年 100 个项目、10 年内至少 20,000 个高技能职位。没有任何官方的人口预测或住房需求预测。另一方面，柔佛州务大臣 Onn Hafiz Ghazi 在 2024 年 5 月 12 日说柔佛需要新政策来遏制产业炒作，以免房价上涨加重本地居民负担——州政府自己把产业效应当成要管理的风险。你看到的「特区会带来多少人口／多少住宅需求」都是估算，不是政府数字。