Jasmine 3 @ Meridin East
20 x 75 尺永久地契排屋地皮——比上一代 Jasmine 深 5 尺，比本区多数新排屋深 10 尺。
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Jasmine 3 @ Meridin East 项目速览
以下数据取自 Mah Sing 在 Meridin East 官网公布的第 1A 地块第一期与第二期广告与销售准证。准证需向国家房屋局报备，可信度高于楼书——而且在下面某一项上，它与 Mah Sing 自己公司官网的说法互相矛盾。
- 项目名称
- Meridin East Jasmine 3第 1A 地块，第一期与第二期
- 发展商
- Meridin East Sdn Bhd1054999-D · Mah Sing 集团子公司 · 执照 14297/12-2028/1380(A)
- 地契
- 永久地契两张准证均载明土地无产权负担（NIL）
- 房屋类型
- 双层排屋4 房 3 卫
- 地皮尺寸
- 20 x 75 尺每间地皮面积 1,500 平方尺
- 建筑面积
- 1,868 – 1,946 平方尺约 174 – 181 平方米
- 单位数
- 共 222 间第一期 111 间，第二期 111 间
- 准证价格区间
- RM811,200 – RM1,166,400一期 RM818,400-RM1,166,400 · 二期 RM811,200-RM1,166,000 · 土著 15% 折扣
- 预计完工
- 2028 年 3 月与 4 月依准证：一期 3 月，二期 4 月
- 外国人可否购买
- 不可以——最高价距柔佛有地 RM200 万门槛还差 RM833,600柔佛非公民购买有地住宅门槛为 RM2,000,000
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
看 Jasmine 3 的六个理由，与一个该三思的地方
这是一间盖在工业城里的排屋，不是什么海景投资故事。按它真实的样子来评价，它站得住脚——而支持它最有力的论据是算术，不是形容词。
1,500 平方尺土地，约每尺 RM541
20×75 尺地皮就是 1,500 平方尺土地。用第二期起价 RM811,200 除下去，约为每平方尺土地 RM541。本区最接近的可比有地新盘 Eco Tropics Lanna，以同样算法约为 RM571。排屋里唯一不会折旧的部分，就是地。
比上一代 Jasmine 多 5 尺进深
Jasmine 与 Jasmine 2 的地皮进深是 70 尺，Jasmine 3 是 75 尺；建筑面积也由 1,834 平方尺增至 1,868 至 1,946 平方尺。进深是决定你有没有真正后花园、日后加建时会不会把院子全吃掉的那个尺寸。
土地产权负担载明为「无」
Jasmine 3 两张准证均将土地产权负担登记为 NIL——这块地没有押给银行。而较早的第 1C 地块 Jasmine 期数曾押予 Maybank Islamic。无负担的土地在过户时少一道手续，万一发展商出状况时也少一个变数。
上市发展商，付钱前可先查账
Mah Sing 集团在马交所上市，2025 财年营业额 25.2 亿令吉、净利 2 亿 6,000 万令吉、未入账销售 32.4 亿令吉。对一个 2028 年才交房的项目来说，能读到接住你分期付款的那张资产负债表，比楼书上任何奖项都实在。
前几期已经建好并入住
Jasmine 第 1C 地块一、二期的完工日期分别是 2025 年 4 月与 8 月，Erica East 第一期是 2025 年 11 月。你可以在这个城镇里走进 Mah Sing 已经盖好的街道，先看施工水平，再决定要不要买一间还要一年半才存在的房子。
在你之前，Mah Sing 自己要先交约 1,899 间
把 Erica East、Jasmine、Jasmine 2、Allamanda 与 RMMJ 2 的有效准证加起来，约 1,899 间房子的完工期落在 2025 年 4 月至 2027 年 9 月之间——全部早于 Jasmine 3。这就是你在租赁与转售市场上的竞争对手。
整个项目，一次看懂
Jasmine 3 是 Jasmine 产品线的第三代，也是进深最长的一代。真正值得比较的对象不是别家发展商，而是 Mah Sing 自己前两代 Jasmine——因为那些房子已经盖起来了。
同一地块两期，以及三代 Jasmine
Parcel 1A · Phase 1
广告与销售准证 14297-29/03-2028/0182(N)-(L)，有效期 2026 年 3 月 6 日至 2028 年 3 月 5 日。建筑图则 MBPG:JBGN/PB/48/2025(PG)(5)，巴西古当市政厅批准。永久地契，土地无产权负担，111 间，RM818,400 至 RM1,166,400，预计 2028 年 3 月完工。
Parcel 1A · Phase 2
广告与销售准证 14297-30/04-2028/0255(N)-(L)，有效期 2026 年 4 月 2 日至 2028 年 4 月 1 日，与第一期共用同一份建筑图则批准。永久地契，土地无产权负担，111 间，RM811,200 至 RM1,166,000，预计 2028 年 4 月完工。注意：起价比一期低 RM7,200，上限只低 RM400——价差落在入门端，不在溢价端。
Jasmine, Jasmine 2, Jasmine 3
Jasmine（第 1C 地块）是 20×70 尺：第一期 128 间，RM687,000 至 RM891,000，2025 年 4 月完工；第二期 155 间，RM678,000 至 RM897,000，2025 年 8 月完工。Jasmine 2（第 1B 地块）选择加宽而非加深——22×70 尺，168 间，RM744,800 至 RM988,960，2027 年 1 月完工。Jasmine 3 走的是另一条路：面宽回到 20 尺，但进深加到 75 尺。面宽买到的是更阔的客厅与更好停车；进深买到的是花园与加建空间。这是三种不同产品，不是一条升级路线。
城镇给了你什么，以及什么还标着「即将设立」
以下取自 Mah Sing 在 Meridin East 总体规划页与项目页上公布的内容。还没建好的那一项我特别标出来了，因为那是有孩子的买家第一个会问的。
Mulberry Lake 与绿轴
- 城镇核心的 9 英亩 Mulberry Lake
- 环湖与穿越湖区的 2.5 公里慢跑道
- 数千棵本地原生树种
- 专设脚车道
- 各区分布的儿童游乐场
- 全城镇预留 212 英亩作配套用途
保安
- 主要出入口设保安管制的围篱式城镇
- 各区 24 小时驻守保安并配 CCTV 监控
- 社区巡逻
- 请特别索取第 1A 地块本身的岗亭安排——「城镇级保安」和「地块级保安」不是同一回事
学校
- SJK (C) 沈慕羽华小已列入总体规划，但目前仍标示为 Coming Soon（即将设立）
- Mah Sing 未公布动工或完工日期
- 在有明确日期之前，不要把这所学校算进你的购买决策里
商业与交通
- 城镇内设 2 层与 3 层店屋
- 同一发展商的 Ixora Park City 店屋
- 距南北—迪沙鲁高速 2.5 公里（Mah Sing 官方数据）
- 可接新山东海岸大道与巴西古当大道
项目目前进度
Jasmine 3 @ Meridin East 户型图
Mah Sing 为第 1A 地块只公布了一张图纸。建筑面积以区间标示（1,868 至 1,946 平方尺），这通常意味着端头与转角单位和中间单位不一样——所以在签任何东西之前，先问清楚你看的那一间属于哪一个数字。
Jasmine 3 — 20×75 尺，1,868-1,946 平方尺
索取此户型图走进 Jasmine 3 @ Meridin East
Jasmine 3 @ Meridin East 的确切位置
Meridin East，Jalan Kong Kong，81750 巴西古当，柔佛——依斯干达马来西亚的东部门户，依 Mah Sing 自己的标示距南北—迪沙鲁高速约 2.5 公里。
定位至公开地图资料库登记的项目本体，而非附近地标。
- 南北—迪沙鲁高速公路2.5 公里Mah Sing 公布数据
- 哥打马赛 Eco Tropics3.8 公里直线距离；最接近的可比有地城镇
- 新柔关卡 Bangunan Sultan Iskandar21.6 公里由销售艺廊坐标计算的直线距离
- RTS 武吉查加站21.6 公里直线距离；这不是步行到车站的地段
- 士乃国际机场34.0 公里直线距离；实际车程更远
- Mulberry Lake城镇内9 英亩，设 2.5 公里慢跑道
- SJK (C) 沈慕羽华小已列入总体规划仍标示「即将设立」——未公布日期
- Meridin East 销售艺廊Jalan Kong Kong81750 巴西古当
我认真查过了。Jasmine 2 在查册里，Jasmine 3 不在 —— 而这件事值得你知道
我把 Meridin East Sdn Bhd（执照 14297）名下的每一张准证都查过了 —— 这个城镇有三十几个各自持证的分期。没有任何一个叫 Jasmine 3，也没有任何一个是 222 个单位。以下是查册里距离本项目最近的几笔：
| 项目编号 | 登记名称 | 单位数 | 状态 | 距离本项目 |
|---|---|---|---|---|
| 14297-29 | Meridin East Parcel 1A | 111 | Lancar | 410 公尺 |
| 14297-30 | Meridin East Parcel 1A | 111 | Lancar | 413 公尺 |
| 14297-4 | Meridin East | 90 | Siap Dengan CCC | 599 公尺 |
| 14297-24 | Meridin East Jasmine 2 | 168 | Lancar | 671 公尺 |
左右滑动可看完整表格 →
怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 8 月 27 日读自 teduh.kpkt.gov.my。持牌发展商：Meridin East Sdn Bhd（14297）。任何一笔你都查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=14297-24
「查不到」代表什么、不代表什么
这里我要讲得小心，因为这种发现很容易被写成指控，而它不是。
查册用的是法定名称，不是行销名称。就在本站：「Fraser Heights」在查册里一字不差地出现，而「BEE」完全没有出现 —— 但 BEE 有两张完全有效的准证，只是登记名称完全不同。所以「找不到行销名称」什么都证明不了，只证明我手上没有正确的搜寻钥匙。
所以有两种诚实的读法，而我没办法用公开文件在两者之间做选择：
读法一：Jasmine 3 还没走到发准证那一步。城镇里的分期是一期一期、推一期发一期的。Jasmine 2 有自己的编号与准证，而 Jasmine 3 没出现，这与「Jasmine 3 还在那一步之前」是一致的。
读法二：Jasmine 3 藏在某个只写通名的编号里。有好几个分期在查册里就只登记为「Meridin East」，没有分期名。Jasmine 3 可能是其中之一，或是其中的一部分。
能一次问清楚的那句话，以及它为什么不是可有可无
「你要卖给我的这一户，项目编号是多少？」
请用书面问，并同时索取对应的广告销售准证编号。这不是文书上的吹毛求疵。依《房屋发展法》，发展商不得为没有有效广告与发展商执照的分期做广告或销售。如果 Jasmine 3 还没发准证，那么现在收的订，是在那张执照之前收的 —— 而持牌销售所附带的标准保护，包括法定买卖合约与它的迟交赔偿条款，是绑在那张执照上的。
如果你拿到编号，用上面那个网址，你自己一分钟就能查 —— 单位数、价格带、认证施工百分比、状态。这正是本站每一个项目页都放这一节的原因。
这张执照确实显示了一些事，而且是有用的背景
执照 14297 涵盖三十几个已发准证的分期，每期 90 至 210 个单位不等 —— 这是一个「小步分期推出」的城镇，不是一次大量推出的项目。
其中四个编号登记为 Skim Perumahan Mampu Milik —— 可负担房屋计划 —— 合计 708 个单位（14297-16、-17、-26、-27）。同一个城镇里有相当规模的可负担房屋成分。那是审批的常规条件，不是缺陷，但它应该进入你对「邻居是谁」以及「这里的二手市场长什么样」的判断里，而这不是宣传册会主动讲的事。
拿 Jasmine 2 作参照
Meridin East Jasmine 2 的准证编号是 14297-24，168 个单位，状态 Lancar —— 进度正常。如果人家把 Jasmine 3 讲成 Jasmine 2 的延续，那笔纪录就是你手上最接近的同类参照，而且你可以自己读。
关于 Meridin East Sdn Bhd
准证上的公司是 Meridin East Sdn Bhd（1054999-D），持有发展商执照 14297/12-2028/1380(A)，有效期至 2028 年 12 月 11 日。它是马交所上市公司 Mah Sing Group Berhad 的子公司——意味着承接你那 10% 订金的财务实力，是每季公布的，不必靠信任。
2025 财年（截至 2025 年 12 月 31 日），Mah Sing 营业额 25.2 亿令吉，税前盈利增长 13.6% 至 3 亿 8,290 万令吉，净利 2 亿 6,000 万令吉（增长 8%）。新产业销售额 25.1 亿令吉，为十年新高；带入 2026 年的未入账销售 32.4 亿令吉，并订下 27.6 亿令吉的全年销售目标。
更重要的是，它在这块地上的交付纪录可以自己去查证，不必听我说。Mah Sing 自己的准证显示：Jasmine 第 1C 地块第一期预计 2025 年 4 月完工、第二期 2025 年 8 月，Erica East 第一期 2025 年 11 月。那些房子已经盖好了。如果你在考虑 Jasmine 3，先开车穿过去看——看装修交付水平、路面标高，以及旧区目前维护得怎么样。
常见问题
Jasmine 3 一间有多大？格局是什么？
每一间都坐落在 20×75 尺地皮上——土地面积 1,500 平方尺；Mah Sing 标示的建筑面积为 1,868 至 1,946 平方尺，4 房 3 卫。
标的是区间而不是单一数字，这一点值得在销售艺廊问清楚。排屋项目里，这个差距几乎都是中间单位与端头／转角单位的差别。在填订购单之前，请书面确认你被推荐的那一间到底是哪个数字。
Jasmine 3 有多少间？什么时候交房？
共 222 间，两期各半：第一期 111 间，预计 2028 年 3 月完工；第二期 111 间，预计 2028 年 4 月完工。两期同属第 1A 地块，共用一份建筑图则批准 MBPG:JBGN/PB/48/2025(PG)(5)。
两期定价略有不同：第一期 RM818,400 至 RM1,166,400，第二期 RM811,200 至 RM1,166,000。那 RM7,200 的差距落在入门端，不在顶端——所以如果你买的是标准中间单位，第二期是略便宜的那道门。
Mah Sing 官网写 Jasmine 从 RM495,000 起，为什么这页写 RM811,200？
因为两者讲的是不同的东西，而且其中一个已经过时。
Mah Sing 公司官网的 Jasmine 项目页至今仍写着「From RM495,000 onwards」，同一页的正文还提到 Meridin East 的排屋「从 RM440,000 起」。但原版 Jasmine（第 1C 地块第一期）的广告与销售准证载明最低价 RM687,000，而 Jasmine 3 两期准证载明的是 RM818,400 与 RM811,200。
当发展商的宣传页与它自己的准证披露互相矛盾时，以准证为准。准证要向国家房屋局报备、有明确有效期，而且可以到 teduh.kpkt.gov.my 独立查证。宣传页写一次之后，往往就放在那里好几年不动。
我把这件事点出来，而不是安静地选那个比较高的数字，是因为：如果你带着「RM495,000」走进销售艺廊，被报价 RM830,000，你会以为有人在耍你。没有人在耍你——你看的是另一个、更早期的产品页。
外国人或新加坡人可以买 Jasmine 3 吗？
不可以。柔佛州规定非公民购买有地住宅的最低成交价为 RM2,000,000。Jasmine 3 两张准证上最贵的单位是 RM1,166,400，距门槛还差 RM833,600。根本没有可以提出的申请。
而且对外国人来说，有地产业本来就是马来西亚市场里限制最严的一端。即使价格过关，州政府同意仍属裁量权；柔佛许多地契还带有权益限制（sekatan kepentingan），禁止未经同意转让予非公民。Mah Sing 的 Jasmine 3 准证把土地负担登记为 NIL，也没有印出权益限制条文——但准证是广告，不是地契查册。若这一点对你重要，请要求做一份母地契查册。
如果你是非公民而正在看柔佛，务实的路线是 RM1,000,000 以上的分层产业；另需预算柔佛外国人征费（3% 或 RM30,000 取高者），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民适用的 8% 印花税。告诉我你的预算，我直接给你能真正完成交易的房源。
Jasmine 3 和 Jasmine、Jasmine 2 有什么不同？
三种地皮形状、三组不同取舍，全部出自 Mah Sing 自己的准证。
Jasmine（第 1C 地块）：20×70 尺——第一期 128 间，RM687,000 至 RM891,000，2025 年 4 月完工；第二期 155 间，RM678,000 至 RM897,000，2025 年 8 月完工。建筑面积 1,834 平方尺。
Jasmine 2（第 1B 地块）：选择加宽而非加深——22×70 尺，168 间，RM744,800 至 RM988,960，2027 年 1 月完工。
Jasmine 3（第 1A 地块）：面宽回到 20 尺，进深加到 75 尺，建筑面积提升至 1,868 至 1,946 平方尺。
按你真正要的东西选。Jasmine 2 多出的 2 尺面宽，体现在客厅横宽与两辆车并排停放的从容度上。Jasmine 3 多出的 5 尺进深，体现在后花园，以及日后加建厨房之后你还剩不剩得下院子。如果你已经住过 20 尺面宽的排屋、体会过屋后有多局促，你会知道自己要哪一个。
跟 Mah Sing 买一间还没盖的房子，安全吗？
就目前可查的证据来说，是的——而且关键在于这些证据是公开的。
Mah Sing Group Berhad 在马交所上市，每季公布业绩。2025 财年（截至 2025 年 12 月 31 日）：营业额 25.2 亿令吉，税前盈利增长 13.6% 至 3 亿 8,290 万令吉，净利 2 亿 6,000 万令吉，新产业销售 25.1 亿令吉（十年新高），未入账销售 32.4 亿令吉。它同时调高股息，并订下 2026 年 27.6 亿令吉的销售目标。这不是一张有困难的资产负债表。
在这之上，马来西亚有牌照的房屋买家还受《房屋发展法令》(HDA) 保障：你的付款是按经认证的施工阶段释放，不是先付后建；交房后另有瑕疵保修期。
但我仍然会做的是实地那一项检查。Meridin East 有已经建好、今天就能走进去的期数。去看批荡、看沟渠、看路面标高，看旧期维护得怎么样。好看的财报和普通的施工水平是可以并存的——你要两边都过关。
管理费多少？Jasmine 3 是个别地契还是分层地契？
Mah Sing 在 Meridin East 官网上两项都没有公布，所以本页两项都不写。准证明确写的是：地契为永久，土地无产权负担（NIL）。
在围篱式有地社区里，这件事比多数人想的更重要。若该地块是分层地契，你会有管理机构、份额单位与强制月费。若是个别地契加居民协会，保安费属于合约性质，收得到收不到取决于邻居缴不缴——那是另一种风险，不是比较小的风险。
付订金之前，请书面索取三件事：第 1A 地块的地契类型、月费参考金额，以及这笔费用在「地块层级」而非「城镇层级」到底涵盖什么。发讯息给我，我替你把这三个问题丢给 Mah Sing，收到答复原样转给你。
Meridin East 有供应过剩的风险吗？
这里确实有供应量，而衡量它最清楚的方式，是看 Mah Sing 自己的准证页，而不是看市场报告。
把有效准证加起来——Erica East 327 间、早期 Jasmine 283 间、Jasmine 2 168 间、Allamanda 六期共 805 间、RMMJ 2 排式楼中楼 316 间——约 1,899 间房子的预计完工期分布在 2025 年 4 月至 2027 年 9 月之间。它们全部都在 2028 年 Jasmine 3 之前交房。
州层面的背景：NAPIC 2026 年第一季住宅数据显示，柔佛已完工未售出（滞销）3,852 户，仅次于霹雳的 4,063 户；全国合计 32,801 户、总值 163.7 亿令吉，为连续第六个季度上升，且集中在较低价位段。这是住宅数列；服务式公寓的滞销另行统计，属于完全不同的市场。
对你实际的意义：如果是自住，一个已经住满人、店屋在营业的城镇反而是加分。如果是出租或短线转手，你面对的是一个「同一发展商刚在你前面放出近两千间房」的区域——请把这件事算进价格里，而不是绕过它去期待。
Jasmine 3 还是 Eco Tropics Lanna？两者只差 3.8 公里。
先把土地和建筑面积的单价算出来，其他再谈。
每平方尺土地：Jasmine 3 地皮 1,500 平方尺，起价 RM811,200，约 RM541／尺。Lanna 的 20×65 尺地皮为 1,300 平方尺，起价 RM743,000，约 RM571／尺；Lanna 的 20×70 尺算下来也差不多是 RM571。
每平方尺建筑面积：Jasmine 3 以 RM811,200 买 1,868 平方尺，约 RM434／尺。Lanna 的 Elora 以 RM743,000 买 1,594 平方尺，约 RM466／尺。
换句话说，虽然挂牌价比较高，但两项单价上 Jasmine 3 都比较便宜——因为你买到的两样东西都比较多。Lanna 回敬你的，是一个 2015 年就有人住的城镇：华小已经在运作，三十多英亩的公共公园早已开放。而 Meridin East 的华小还标着「即将设立」。
讲白一点：如果你在意的是每尺多少钱，选 Jasmine 3；如果你在意的是交房那天学校和公园就已经在那里，选 Lanna。两页都看完再发讯息给我——我把两边价目表一起发过去，让你自己看，而不是听我说。
索取最新价目表与可售单位
两个问题就能定下来：你能不能等到 2028 年，以及你要第一期还是第二期。告诉我这两点，我把现有余货表、你要的那种地块的实际报价和付款进度表发给你。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
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我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-04 · 最后核对日期 2026-08-04，依据 Meridin East Sdn Bhd 官方公布的项目资料。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
14297-29 · MERIDIN EAST PARCEL 1A
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 167 – 198 m² | 111 | RM818,400.00 – RM1,166,400.00 | 55.00% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 14297-29。本站每周自动重读一次。
14297-30 · MERIDIN EAST PARCEL 1A
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Rumah Teres 2 层 Lancar | 4 / 3 | 167 – 173 m² | 111 | RM811,200.00 – RM1,116,000.00 | 49.50% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-10-17，项目代码 14297-30。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。