Wave Serviced Apartment @ Marina Cove

只有当那个具体单位的售价高于 100 万令吉 才可以，而且仍需州政府同意。柔佛州对非公民购买分层产业的最低成交价规定是 100 万令吉，这条规定对现房与新盘一视同仁。

IOI 公布的入门价是 RM395,900。这一个数字就说明了：这里绝大多数在售单位，非公民根本买不了。最大户型是 1,344 平方尺，至于目前剩下的该尺寸单位里有没有标价超过 100 万的，那是要逐户对价目表核实的问题——我不会替你猜。

如果要买，请把附加成本算进去：柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取较高者；若为服务式住宅且成交价低于 100 万令吉，最低征费是 5 万令吉，不是 3 万令吉——入门价 RM395,900，这里大部分货正落在那一档，分界就是 100 万令吉这个成交价；非公民转名印花税自 2026 年 1 月 1 日起统一 8%。州政府同意费另计。

实务建议：付订金之前，先拿到书面确认该单位售价高于 100 万令吉。在现房项目上还要问清楚卖方是发展商还是原业主——同意程序与所需时间不一样。

两个名字都没错，但角色不同，而这个差别在你签任何文件之前值得先弄清楚。

IOI 官方 Marina Cove 联络栏上写的公司是 Adawan Development Sdn Bhd（197801000714／37729-T）。IOI Properties Group Berhad（201301005964）在自家网站导航里，把 Marina Cove 归在 「Managed Development（受托管理项目）」 之下——与它自行开发销售的项目分属不同类别。

换句话说：IOI 负责营销、展销中心与楼宇服务，Adawan 才是项目背后的法人。房产平台把这个项目一会儿归给这家、一会儿归给那家，所以你会看到同一栋楼在不同网站上挂着两个不同的发展商。

这重要吗？如果是楼花项目，非常重要——你要押上一张资产负债表四年。这里楼已经盖好了，这个问题背后的多数风险已经消失。但还是那句：看清楚你买卖合约上的卖方名称，别因为楼书上印着上市集团的标志，就以为你是在跟上市集团签约。

建好了。IOI 官方项目页明确写着「可即时入住」，而且它公布的图片是已建成设施的实拍，不是效果图。这一点没有争议。

但竣工年份有争议，我宁可把分歧摊开给你看，也不替你挑一个。IOI 根本没有公布竣工日期。房产平台之中，有的写 2017 年，至少有一个写 2019 年。两者不可能都对，而且没有一个引用了竣工与合格证明（CCC）。

这不是小事。竣工年份决定了缺陷保固期（无论哪一个年份都早已届满）、银行估价所采用的楼龄，以及你该怎么解读这栋楼的维护纪录。

我不猜，我做的是：向管理处索取 CCC 上的日期与分层地契的发出状态，文件写什么我就发什么给你。这是一个五分钟就能拿到书面答案的问题，比从平台上抄一个年份可靠得多。

九种户型，IOI 全部公布，面积从 526 到 1,344 平方尺。

一房段：1A 型 526 平方尺、1B 型 553 平方尺，皆为 1+1 房 1 卫。

二房段最厚：2A 型 793 平方尺（2 房 2 卫），以及 2B 933、2C-1 942、2C-2 942、2D 952，皆为 2+1 房 2 卫。2C-1 与 2C-2 面积相同但户型图不同——对方报价时一定要问清楚是哪一个。

家庭段：3A 型 1,103 平方尺（3 房 2 卫）、3B 型 1,344 平方尺（3+1 房 3 卫），后者是全项目唯一有三间卫浴的户型。

IOI 没有公布各户型各有多少单位，也没有公布塔楼分布。但在一栋已建成的楼里，这个缺口很容易补上——管理处知道，成交纪录也知道。

到关卡约 4.5 公里，到未来的 RTS 武吉查加站约 4.3 公里，两者都是以 IOI 官方页面上公布的坐标计算的直线距离。实际路程比这更长，而且在早高峰，重要的是时间不是公里数。

我给你直线距离，是因为 IOI 完全没有公布这个项目的路程数据——它只点名附近的高速、商场、学校与医院，一个数字都没附。与其去房产平台借距离，我选择自己量出最关键的两项，其余全部标明「未量测」。

老实说：这是一个 EDL 沿线的位置。这里没有任何东西是走得到的。去关卡、去商场、去学校都要开车；它的价值主张是高速接驳与临水，不是靠近车站。

关于 RTS 本身：土建工程目标 2026 年底完成，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，到兀兰北约 5 分钟。如果你要的是真实车程测试而不是地图数字，发讯息给我，我替你实地跑一趟计时。

IOI 公布的入门价是 RM395,900* 起，2026 年 8 月 4 日核对。那个星号是发展商自己加的——意思是该价格适用于特定单位与当期条件，不代表在售存货的普遍价格。

这是我愿意写在本页上的唯一一个价格数字。同一栋楼里的转售挂牌价因面积、楼层与装修状况差异很大，从房产平台抄一个区间过来，并不能告诉你下星期发展商到底肯不肯接受某个价钱。

管理费与储备金（sinking fund）IOI 在项目页上完全没有公布。在一栋已建成的楼里，这是价格之后最重要的一个数字：它是一笔永久性的月度支出，而且它的高低直接告诉你，管理机构的经费是否足以维持 32 项设施的正常运作。

所以在你决定之前，我会用书面替你拿到这四样：附单位编号的发展商最新价目表、管理处现行每平方尺费率、储备金余额，以及你要的那个户型近三个月的租赁成交。发讯息给我，我从管理费开始查——因为那一项最常改变买家的决定。

两条路都要跑一遍。在一个发展商还有存货的现房项目里，你面前是两个卖方在抢同一个买家——这个优势多数买家从来没用过。

跟发展商买：拿到的是没有转手链的第一手业权，单位通常从未出租过，而且卖方在「配套条件」上比在「表面价格」上更容易让步——律师费、回扣、家具都可以谈。融资文件通常也更干净。

买二手：你买到的是真实的单位而不是户型图——下午四点的采光、水压、邻居、走廊状况，全部看得到。而且往往能买到比发展商剩货更高的楼层或更好的朝向，因为好的 stack 通常先卖完。已装修带家具的单位，算总账也可能比毛坯加装修便宜。

真正的决定因素通常不是价格，而是两边各自还剩下哪个 stack、哪个朝向。告诉我预算，我把两份清单——发展商存货与当前二手——一起拉出来并排给你看，而不是把你推向佣金比较高的那一边。

IOI 统计 7 楼逾两英亩的平台上共 32 项生活设施。IOI 在文字或照片中呈现的包括：泳池、戏水池、水疗池、儿童池、桑拿房、健身房、篮球场、羽毛球场、推杆果岭、烧烤亭、多功能厅、游戏室、卡拉 OK 室、会议厅、洽谈室、阅览室、书房、儿童角、儿童游乐场与景观花园。

以新山的标准，两英亩的设施平台相当慷慨；而每层 8 户的低密度，意味着分摊这些设施的家庭数量比一般新山高楼少。

还有——你不但可以、而且一定要去查看实际状况。在我经手的项目里，这是唯一一个「设施是事实而不是效果图」的。挑一个星期六下午去，看看到底哪些是开着的：桑拿还能不能用、第二个泳池有没有被围起来、健身器材交楼后有没有换过、卡拉 OK 室是不是已经改成储藏间。设施清单是一个承诺；维护良好的设施才是一份管理成绩单。

IOI 没有公布的是：除了「逾两英亩」之外的设施精确面积，以及现况检查报告。客户认真考虑时，我会向管理处索取维护排程。

两者都是，而且你必须同时握住这两个判断。

先看大背景。NAPIC 纪录显示，柔佛在 2025 年底累积 9,477 个已完工未售出的服务式公寓单位，总值 83.5 亿令吉，占全国 18,752 个的 50.5%，是第二名州属的两倍以上；全国数字在 2026 年第一季再升至 19,263 个、165.2 亿令吉。Wave 只是这个统计里的一栋楼，不是特例。

机会那一面是真的。你面对的是一个动机强烈的卖方，市场存量摆在明面上，没有施工风险、不必等待，而且这栋楼的实际状况与实际租金你都能查清楚。你可以坚持要某一个 stack，可以要求看管理账目。这些筹码，在楼花项目上一个都没有。

风险那一面同样是真的。今天让单位卖不掉的那些因素，等你要退出时多半还在；而且你卖的时候，发展商可能还在用折扣跟你抢同一批买家。同一栋楼里的租赁竞争是直接对撞——任何时候都有几十个相似单位在抢同一批租客。

我的建议框架：要买，就买来自住；或者用保守租金加真实管理费算租金回报，并且给自己一个可以延长的持有期。不要指望退出会很快。如果「快速退出」是你的硬性要求，我会把你引导到别处去——我宁可这么做，也不想卖给你一栋不适合你的楼。