Veranda Residences (Phase 2)

按发展商公布的价格，只有 C 型可以。柔佛州规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，并且还要取得州政府同意。

MB World 公布的各户型入门价是：A 型 RM689,000、B 型 RM865,000、C 型 RM1,022,000。只有最后一个跨过门槛。APDL 的价格上限是 C 座 RM1,058,000、D 座 RM1,055,000，所以外国人可买的价格带很窄——大约 102 万至 106 万令吉之间。

决定之前请先把附加成本算进去。柔佛外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉，取较高者；若为服务式住宅且成交价低于 100 万令吉，最低征费提高到 5 万令吉——A 型 RM689,000、B 型 RM865,000 正落在这一档，C 型 RM1,022,000 不在；跨过 100 万令吉之后，3% 已高于两个最低额。决定档次的是买卖合约上的价格，不是户型代号。非公民转名印花税自 2026 年 1 月 1 日起统一为 8%，没有首套豁免。以 RM1,022,000 的单位计算，征费约 30,660 令吉，印花税约 81,760 令吉，州政府同意费另计。

如果你是新加坡人或其他非公民，付订金之前请让我用书面确认目前哪些具体单位的售价高于 100 万令吉。一个标价 RM998,000 的单位，事后补钱也救不回来。

两座塔楼共 649 户。C 座 31 层 326 户，D 座 30 层 323 户。这两个数字来自 APDL——发展商依法必须公布的文件，不是房产平台。

三种户型：A 型 632 平方尺（59 平方米），1+1 房 1 卫；B 型 850 平方尺（79 平方米），3 房 2 卫；C 型 1,023 平方尺（95 平方米），同样 3 房 2 卫。

车位配置为每户 1 至 3 个。MB World 没有公布户型配比——649 户里 A、B、C 各占多少——也没有公布哪种户型落在哪个 stack。每次询价我都直接向发展商拿 stack plan，不猜。

APDL 上的核准售价区间是 RM689,000 至 RM1,058,000：C 座 RM689,000–RM1,058,000，D 座 RM706,000–RM1,055,000。各户型公布的入门价为 A 型 RM689,000、B 型 RM865,000、C 型 RM1,022,000。

这个区间不会告诉你两件事：某个具体楼层、朝向今天到底多少钱，以及现在实际能拿到什么回扣。核准区间之内，发展商的定价每个月都在动。

管理费 MB World 完全没有公布，我也不会去转述房产平台上流传的每平方尺数字——它们彼此矛盾，而且没有任何一份注明出处。储备金（sinking fund）同样未公布。

发讯息给我，我直接向销售团队拿最新价目表、stack plan 和发展商口径的管理费，拿到什么就发给你什么。

到未来的 RTS 武吉查加站 4 公里，到新柔关卡 CIQ 4.5 公里，皆为路程，皆取自 MB World 官方公布。JB Sentral 同样 4.5 公里，拉庆巴士总站 4.4 公里。

对这个距离要诚实：这是一个「开车或骑车」的项目，不是「走路过关」的项目。早高峰时段，内环路 4.5 公里接到关卡引道，绝不是五分钟的事。

关于 RTS 通车：土建工程目标 2026 年底完成，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，到新加坡兀兰北约 5 分钟。任何还写着「2026 年通车」的资料都已经过时。

是。APDL 明确写明永久地契，整片 18.68 英亩的 MBW City 都是永久地契。产品类别为服务式公寓，分层地契。

永久地契买到的是「未来少一个麻烦」，而不是「现在多一份收益」。一个只剩六十年的 99 年租赁单位，迟早会遇到把它折价的估价师，以及据此缩短贷款年限的银行。永久地契不会有这段对话。

它买不到的是：柔佛真正决定转售的那几件事——供应量、管理水平，以及外国人门槛的高低——永久地契一样帮不上忙。

有一项我核实不到：MB World 的公开资料没有说明这块地的地契用途是住宅还是商业。这一项会影响门牌税、地税、水电费率，也可能影响银行贷款成数。我会应要求去调地契副本，不会用猜的；这件事你也不该接受任何人的口头答复。

它们卖给两种完全不同的买家，差距比「同一个地址」听起来大得多。

Avenue Residences：四座 30 层塔楼共 1,796 户，435–1,001 平方尺，RM407,000–RM789,000，2027 年 12 月交房，发展商 MBW City Sdn Bhd。全项目没有一户超过 100 万令吉，外国人一户都买不了。

Veranda 二期：两座塔楼共 649 户，632–1,023 平方尺，RM689,000–RM1,058,000，2028 年 3 月交房，发展商 Parkwood Palms Sdn Bhd。没有单间，三种户型有两种是 3 房，C 型外国人可买。

所以：预算 80 万令吉以下、本国买家、想用最低门槛进入市郊永久地契地段，Avenue 更划算。要家庭面积、要户数少一点、投资客比例低一点的楼，或者你是非公民必须跨过 100 万门槛，那么两者之中只有二期成立。找我，我把两份价目表并排给你看。

它意味着你的退出会比进场慢，这件事应该现在就算进价格里，而不是 2033 年才发现。

NAPIC 2025 年底数据：柔佛累积 9,477 个已完工未售出的服务式公寓单位，总值 83.5 亿令吉，占全国 18,752 个的 50.5%，是第二名州属的两倍以上；此外还有 8,189 个在建未售。全国数字在 2026 年第一季再升至 19,263 个、165.2 亿令吉。

Veranda 二期的 649 户就是持续增加供应的一部分，而 MBW City 整体规划是 4,396 户。同一个路口上，竞争的存量相当可观。

在这里有几点可以部分抵销：期数小、永久地契、没有单间、三种户型有两种是家庭面积——而家庭面积正是滞销最少的一段。抵销不了的是：这个位置并没有任何理由比内环路其他地段收到更高的租金。要买，就为了自住，或者按保守租金算得过来的回报去买，不要指望短期转手。

两层设施区，MB World 是按楼层公布的。

2、3 楼——泳池、戏水池、水疗池、浅水池、桑拿房、多功能厅、健身中心。四个独立水域，在这个价位并不常见，家里有小孩会很实用。

7 楼——篮球场、棋艺／家庭平台、阅读休闲区、儿童游戏室、派对平台、烧烤区、儿童探险区、香草园。

也留意清单上「没有」的东西：没有空中酒廊、没有屋顶无边泳池、没有共享办公室。这是一套务实的家庭设施配置，不是一套营销配置；而且分摊的是 649 户，不是隔壁那 1,796 户。MB World 没有公布设施区的实际面积，所以我给不了你每户分摊的数字。

通常可以，但成数比本国人低。外国买家一般获批成交价的 60–70%，本国公民最高可到 90%，而且银行会要求可查证的收入证明。

以 RM1,022,000 的 C 型按七成计算，首期约 306,600 令吉；再加上柔佛征费（3% 或 3 万令吉取高者）、约 81,760 令吉的 8% 非公民印花税、律师费与州政府同意费。现金预算请按约 43 万令吉准备，而不是 30 万。

有两个银行端的变数我不能替你打包票：这块地的地契用途是住宅还是商业（部分银行会区别定价），以及各家银行在柔佛滞销背景下对服务式公寓的内部额度上限。我会直接告诉你目前哪几家银行在这个项目上是走得通的，而不是让你盲目递件。