Sentrio Residences 2 (SN13A)

不可以，690 套里一套都不行，而且这不是差一点的情况。Scientex 自己的法定披露栏写明 SN13A 售价 RM324,200 至 RM405,300。柔佛州规定非公民购买分层产业须达到 100 万令吉并取得州政府书面同意。这里最贵的一套，约等于法定下限的 四成。

答案到这里就完了，但既然常有人问，把假设情况也讲清楚：柔佛州外国人征费自 2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 RM30,000 取较高者；州政府的收费表另订，售价低于 100 万令吉的服务式住宅最低 RM50,000——这一档在这里纯属假设，正因为那些单位本来就不能卖给非公民。再加上 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅统一适用的 8% 印花税（无首购减免），以及州政府同意费，一笔交易的税费通常就是六位数。

也不要让任何人告诉你「新柔经济特区会改变这一点」。不会。100 万令吉门槛是州政府定的，特区给的是税务与营商优惠，不是外资持有门槛的放宽。如果你是新加坡人、看中的是士乃机场这个位置，发讯息给我，我把柔佛西部真正跨过 100 万令吉的项目发给你，并且把征费与 8% 印花税直接算进总价。

SN13A 是 690 个单位。它是 Sentrio Residences 的第二期；第一期是另一件更大的事：Scientex 表述为六栋、合计 1,038 个单位，正好等于 SN12A 的 516 加 SN12B 的 522。把 SN13A 加进来，Scientex 将在这一个城镇里放进 1,728 套公寓。

三次推售基本上是同一个产品，只是三个价格、三个交房日：SN12A 516 户，RM297,500–372,900，2027 年 7 月完工；SN12B 522 户，RM308,200–385,800，2028 年 1 月完工；SN13A 690 户，RM324,200–405,300，2029 年 6 月完工。面积同为 850–1,036 尺，同为 3–4 房，同为永久地契，同一个批准机关。

所以诚实的选法不是「哪一期比较好」——它们是同一套公寓——而是你在优化什么。要最早交房、入场价最低：SN12A（如果还有货）。折衷：SN12B。要最新一期、stack 与朝向选择最多、设施最全：SN13A，代价是等到 2029 年。告诉我这三件事你最在意哪一件，我把那一栋的实时可售清单调给你。

850 至 1,036 平方尺，3 至 4 房，2 至 3 卫。这是 Scientex 在 Highlights 栏公布的四个数字，也是本页面唯一会当作事实陈述的户型数据。

以下是刻意缺席的部分，以及原因。Scientex 为 SN13A 公布的是一张合并的户型图纸，不是一份按代号、面积、卫浴数逐项列出的对照表。房产平台用自己整理的户型代号与面积拆分填补了这个空白。我不会把代理商重建出来的表，当成发展商公布过的表来转述——这种数字一旦被复制，最后就没人记得它从哪来。

其实这个面积区间本身比代号更有用：1,036 平方尺的四房，总价不到 RM406,000，折合每平方尺低于 RM400——在柔佛，这个价位的家庭型公寓并不多见。真正影响价值的问题，也不在任何一张图纸上：哪一个 stack 背对机场进场航道、你那一栋有几部电梯、四房单位配几个车位。这些我会在你付订金之前替你问清楚。

直线约 1.9 公里到航站楼。这是我用 Scientex 公布的 Sentrio Residences 坐标实算的，页面上也已注明这是直线距离，不是车程。

它是不是问题，完全取决于你站在交易的哪一边，而我宁可把话说明白，也不绕过去。作为房东：紧邻一座运作中的国际机场与士乃—古来工业带，是这个地址最强的需求论据。机场地勤、航空货运与货代员工、工厂主管——这是一群收入稳定、拿本地贷款的租客，也正是 RM324,200 的 850 尺三房真正为之而建的人。

作为自住者：请做实地测试。到航站楼的直线距离，不等于住在航道正下方；答案取决于跑道方位与当天的进场方向。请在清晨和深夜各到工地站一次——货运航班多半集中在这两个时段。Scientex 没有公布噪音评估，我也没看到过，所以我不会告诉你「没问题」或「很吵」。去听一次，然后自己决定。

永久地契，法定披露栏载明土地无产权负担。在柔佛这一带，永久地契其实相当普遍，所以它是一份安心，而不是一个卖点——但它确实省掉了三十年后续期的问题，银行也会把这一点算进估值。

真正每个月要花你钱、而且最常被略过的，是「服务式公寓」这四个字。服务式公寓是建在商业地契上的住宅单位，由此产生三个后果，而且三个都是长期的，不是一次性的：门牌税按商业税率计；水电按商业费率计，高于住宅地契公寓适用的民用费率；以及部分银行对商业地契产品的贷款成数较低，或在利率上加码。

在这个价位，这些都不构成「不该买」。但它意味着真实的每月持有成本高于同面积住宅地契公寓，你在把它和同区的有地排屋做比较之前，必须把这一段算进去。请向发展商书面索取管理费费率与储备金费率，并且在确认订购之前拿到贷款原则性批准，而不是之后。

它决定了天气，但 SN13A 并不站在雨最大的地方，而这个区别值得说准确。

先说规模。NAPIC《2026 年第一季房地产市场》记录全国已完工未售出服务式公寓 19,263 个单位，其中柔佛一州就占 9,972 个——全马最高，比吉隆坡与雪兰莪加起来还多。SN13A 属于的正是这个类别，所以这里该引的是服务式公寓的数字，而不是另一个「住宅」类别的数字。

接着是关键的一段。这批积压集中在 RM500,001 至 100 万令吉这一档，绝大多数未售存量都卡在里面。SN13A 的上限是 RM405,300——它在那一档之下，不在里面；它争取的买家，替代选项是二十年楼龄的组屋或租一间排屋，而不是另一套 80 万令吉的市中心服务式公寓。这是实打实的结构性优势，也是这个项目最站得住的地方。

剩下的风险是本地的，不是全州的：Scientex 三期加起来将在同一个城镇放进 1,728 套一模一样的公寓。2029 年你要卖或要租的时候，最直接的竞争对手不在新山市中心，而在你楼下两层。所以请买真正有差异的 stack（转角、安静朝向、采光最好），不要买最便宜的那一套——在一栋单位彼此雷同的楼里，日后你唯一能拿来竞争的，就是「你那一套」。

这一题要小心，因为官方目前没有答案，而外面流传的答案不少是编的。

Scientex 实际写的只有很短的两句：这个项目是门禁管理（gated and guarded）；士乃城镇页表述 SN13A 设施比第一期多 7 项。这就是官方立场的全部。SN13A 的项目页上没有逐项设施清单——没有泳池尺寸、没有健身房、没有游乐场清单、没有会所描述；也没有公布楼栋数与层数。

我大可以用每一份马来西亚服务式公寓楼书都会写的那套标准清单把这一段填满，你多半也看不出来。但我宁可让你知道：你在别处看到的那份清单，不是发展商公布的。真正在合约上属于你的设施，是画在建筑图批准编号 (17)dlm.MPKu4/2-15/2024P 那份图上的设施，而那份图才是该索取的文件。发讯息给我，我向士乃销售处索取已批准的设施平面图与最新总平面图，拿到什么就发你什么。

价格是真的，但只在一个很具体、很有限的意义上：RM324,200 至 RM405,300 是随广告销售准证向当局备案的价格区间——全案的法定下限与上限。它不是一份实时价目表：它不告诉你某一栋某一层某个 stack 这个月多少钱、附带什么回扣或配套、区间下缘的户型是否还买得到。

管理费则是另一回事：Scientex 没有公布 SN13A 的管理费，所以本页面不写。对服务式公寓来说，这是仅次于成交价的第二重要数字——它按平方尺每月收，你持有多久就交多久，而且在商业地契上，它是叠在商业税率的门牌税与水电之上的。在这里猜一个数字是不负责任的，所以我没猜。

我会替你从发展商而不是从房产平台拿到的，是白纸黑字的这几项：当前开放销售那一批的价目表、管理费与储备金的每平方尺费率、你要的户型的车位配额，以及按施工进度的付款时间表。告诉我你的预算，以及你是自住还是出租，我把请求送出去。

先该回答的其实是三期里哪一期适合你，因为「等 SN13A」并不是买到这套公寓的唯一方式。如果你在意的是交房时间：SN12A 2027 年 7 月完工、SN12B 2028 年 1 月完工，价格上限都更低——但 Scientex 表示一期只剩少量单位，所以你能挑的 stack 是「剩下什么」，不是「你想要什么」。

如果你就是要买 SN13A，2029 年 6 月完工有三个实际后果：资金按你无法控制的施工节点流出，现金流要提前规划；约三年没有租金收入，任何回报率的起算点是 2029 年，不是现在；以及2029 年你面对的市场不是今天的市场——新柔特区落地、士乃—古来一带的工业与数据中心需求、RTS 通车，都发生在这段时间里，净效果如何，没有人能诚实地告诉你。

有一层保障值得知道：这是依《房屋发展法令》登记的住宅项目，持有发展商执照与广告销售准证，因此适用法定格式买卖合约、按经认证施工阶段分期付款、逾期交房的违约金，以及为瑕疵保留的保固金。这是真实的保障，也正是纯商业或工业产品给不了你的。有一件事请以书面确认、不要假设：你自己那份买卖合约里的交吉条款——那才是有法律效力的日期，不是营销栏上印的「2029 年 6 月」。

马来西亚买家可以，而且 RM324,200 至 RM405,300 正好落在本地银行最愿意放款的区间里。不过有两件事值得在下订之前处理。

第一，商业地契。如前所述，服务式公寓建在商业地契上，部分银行会因此调低贷款成数或在利率上加码。在这个价位它不是障碍，但它是一个理由：请在确认订购之前拿到白纸黑字的原则性批准，而不是照着脑子里的数字往下走。放贷环境也确实收紧了——2026 年全国房贷批准率一直低于 40%，低于前两年的四十出头。

第二，印花税减免的时间点。50 万令吉以下住宅的首购印花税豁免已延长至 2027 年 12 月 31 日，而 SN13A 每一套都在这个上限之内。你实际能不能用上，取决于你自己的首购资格，以及在 2029 年 6 月完工的时间轴下，你的文件何时签署——这是要问产业律师的问题，而且值得早问，不要拖到签约当天。至于非公民，这个问题不会出现，因为这里本来就没有你能买的单位。把你的预算与情况发给我，我按你要的那个户型把真实的全包数字算给你。