Sanubari Phase 1 @ Bandar Dato’ Onn

共 211 户，分两张广告与销售准证推出：第一张 103 户，第二张 108 户。两张准证涵盖同样两种户型，每块地皮都是 20 尺 × 70 尺。

Sanubari 1A 建筑面积 2,052 平方尺；Sanubari 1B 为 2,112 平方尺。两者皆为四房加一间工人房、四间浴室、2–3 个车位。第一张准证登记 2,052 尺户型 59 户、2,112 尺户型 44 户；第二张再登记 52 户与 56 户，地皮尺寸相同。

两种户型差 60 平方尺，重点不在数字，而在这 60 尺加在哪个位置。跟我要两张图并排看，我直接把差异圈出来给你。

部分完成。一期第一批的登记预计完工日是 2025 年 7 月，第二批登记为 2026 年 12 月。也就是说一期有一部分应已交楼，另一部分接近完工。

但我要把话说准。广告准证上的「预计完工日」是发展商申报的目标，不等于已取得竣工与合规证书（CCC）、也不等于已经交钥匙。JLand 官方 Sanubari 网站没有公布一期的交楼公告，我不会声称一件我没看到的事。

不过这件事对你是有利的：只要一期有房子已经立起来，你就可以亲自去验——收口、路面高差、排水、保安亭实际有几个人在守。发讯息给我，我向销售处确认目前的交楼状态，并安排你去看。

实话说，基本上不行——我宁可在第一句就讲清楚，而不是让你读完三段才发现。有两道关卡，而且是叠加的。

第一道是价格门槛。柔佛州规定非公民购买有地产业的最低成交价为 200 万令吉。JLand 为Sanubari 一期登记的每一个价格都低于这个数——登记价格区间是RM1,100,977 至 RM1,578,707。

第二道是地契本身。JLand 为 Sanubari 每一期公布的法定公告上，都印着一条马来文的权益限制（Sekatan Kepentingan）：本地契所含土地，未经州政府同意，不得以任何方式售予或转让予非公民／外资公司。这是绑在土地上的限制，不是销售处可以通融的政策。

所以这是一个面向马来西亚买家的产品，定价也是照这个逻辑来的——登记价格另有 15% 土著折扣。如果你是外国人或新加坡人，柔佛州适用于你的门槛是 100 万令吉，而且那是针对分层产业，不是有地产业。发讯息给我，我把真正过得了门槛的新山项目发给你，并把 3% 州政府征费与非公民统一 8% 印花税对总成本的影响一并算给你。

这个项目不太一样——前半个问题有官方答案。马来西亚法律要求发展商向国家房屋局登记价格区间并印在广告上，以下就是 JLand 自己登记的数字：2,052 平方尺的 Sanubari 1A 为 RM1,100,977 至 RM1,513,147；2,112 平方尺的 Sanubari 1B 为 RM1,148,277 至 RM1,578,707。 另有 15% 土著折扣。

但有两点我不会含糊过去。登记区间是「允许范围」，不是今天的价目表——某一间具体房子落在区间的哪个位置，取决于地段位置、朝向与剩余情况。另外，一期的两张广告准证已于 2025 年 9 月 18 日到期，因此准证上印的剩余单位数（第一张为 23 与 17 户，第二张为 23 与 31 户）已经接近一年前的资料。

关于管理费：JLand 在 Sanubari 官方网站上没有公布门禁社区的每月管理费，我不会自己编一个。这在有保安的有地房产上是一笔真实的长期开销，签约前你应该拿到这个数字。

价目表、最新地段图与管理费，我直接跟销售处拿。发讯息给我，我给你今天准确的资料，而不是广告许可证印刷当天的资料。

距新柔关卡 15.2 公里，约 20 分钟车程，这是 JLand 在 Sanubari 官方网站上自己公布的数字。RTS 武吉查加站就在同一个关卡建筑群内，所以可以视为同一段路程。

20 分钟是非尖峰的数字。在星期五傍晚或公共假期开过新山市区的人都知道，实际区间要宽得多。南北大道上有专属的 Bandar Dato’ Onn 交流道，帮助很大，但这终究是一段车程。

我宁可把预期一次讲清楚：Sanubari 是一个「可以通勤到关卡」的家庭型城镇住宅区，不是一个「靠近关卡」的投资产品。如果你要的是每天走路搭 RTS，武吉查加一带的项目是完全不同的东西，我直接给你看那些。

核心是四期共用的中央公园：4.7 公里跑道、7.7 公里单车道、多功能球场、半场篮球场、户外体能训练径、CrossFit 与攀岩墙、儿童游乐区、长者花园、社区果园、都市农圃与开放草坪。JLand 公布的数字是全区已种植 895 棵树、25 英亩绿地。

接着是社区基础设施，这部分才是真正少见的：全区公共 Wi-Fi、内建 CCTV 与紧急按钮的智能灯柱、太阳能路灯、雨水回收、智能垃圾管理，以及每户屋顶 6 片太阳能板。保安方面是门禁社区，24 小时巡逻、围篱周界 CCTV、住户管理系统与访客管理系统。

有一个我要诚实指出的缺口。2023 年 11 月的一篇报导写到一座 1.3 英亩会所，含泳池、健身房、共享办公空间、多功能厅与两个羽球场。但 JLand 目前的 Sanubari 官方网站上没有列出会所设施清单，所以我把它标注为「有报导、未经官方确认」。在你把它算进购买理由之前，我可以帮你向销售处要一份书面的会所状态与完工时间。

健康配套则写在发展商官网上：三年免费健康检查（附条款），对接 2.8 公里外的 KPJ Bandar Dato’ Onn 专科医院，KITA 应用程式内设紧急按钮。

关键在于：你比较想先看到成品，还是先挑到好位置。一期是 Sanubari 唯一街道已经建好的部分，付钱前可以先验品质；后面几期地段选择更多，而且二期有一期完全没有的 22 尺面宽。

价格上的取舍：一期登记价从 RM1,100,977 起，二期从 RM1,200,000 起，三期从 RM1,288,000 起，四期 A 从 RM1,300,800 起。每一批的登记价都高于前一批——在城镇分期开发里这很正常，但值得白纸黑字看一遍。

时间上的取舍：一期已完工或接近完工；二期登记 2026 年 9 月，三期登记 2026 年 12 月与 2027 年 3 月。如果你今年就要住进去，一期几乎是唯一答案。

把你的时间表告诉我，再告诉我你更在意地段位置还是眼见为凭，我会直接告诉你该看哪一期——包括「哪一期都不该买」这个答案。

发展商是 JLG Land Berhad（197201000788 / 12379-K），营运品牌 JLand Group，自 1972 年起就是柔佛机构（Johor Corporation）的房地产臂膀。Bandar Dato’ Onn 是它自己的城镇：1,474 英亩，其中 952 英亩已建成。就「能不能交楼」这件事而言，这在柔佛已经算是最让人安心的一类背景。

但仍然要小心的地方，跟财务无关。第一是日期。本页所有完工时间都是广告许可证上登记的「预计完工日」，不是保证。请看买卖合约里的合约交付期与逾期赔偿条款。

第二是共用设施。中央公园、智能灯柱、社区 Wi-Fi、保安亭、太阳能路灯——你多付的溢价就在这里。要问清楚：每月管理费多少、交楼后由谁接手管理机构、KITA 应用程式与医院配套在交楼之后是否继续。这些答案都应该以书面取得。

第三，Sanubari 一期只是同一块地上四期中的一期。请看整体分期图，弄清楚你隔壁接下来会盖什么、什么时候盖。需要的话我把最新的分期规划发给你。

大致上已经成熟，而且这是可以量化的。JLand 官方城镇页写明：总面积 1,474 英亩，已开发 952 英亩，尚余 522 英亩；全城规划 19 个邻里区，建成后可容纳超过 9 万人。

落到实处，意思是主要配套已经存在，不是承诺：AEON 商场 1.5 公里、KPJ 专科医院 2.8 公里、Fairview 国际学校与国民中学各 2.2 公里，另有清真寺与警察局；对外则有南北大道上专属的 Bandar Dato’ Onn 交流道。

但剩下的 522 英亩也意味着，未来几年城镇里某处仍会有施工车流。选地段之前问我：下一批开发的是哪几块地、工程车走哪条路。这种事没有人会主动告诉你。

四件事，按它们真正开始花你钱的顺序。第一，门禁社区的每月管理费——JLand 没有公布，签约前一定要拿到书面数字。第二，地税与门牌税，新山这个尺寸的有地房产不算高，但不是零。

第三，智能家居与太阳能系统。屋顶 6 片太阳能板加全屋自动化，在保修期内很好用；要问清楚瑕疵保修期结束后由谁维护、控制器坏了换一个多少钱。

第四，贷款。马来西亚公民首两间房通常可做到九成贷款；若适用 15% 土著折扣，折扣是从售价上扣的，会同时改变你的贷款额与印花税。请银行按折后价报，不要按牌价报。

我可以针对你在看的那一间，做一份书面成本表——售价、律师费、印花税、贷款、以及每月固定开销——让你看到的是总数，不是一个标题数字。