Murraya @ Tamansari, Rawang

只能登记。这是 BRDB 自己表格上的用词，而且有文件证据支持。

Tamansari 的登记表在「意向项目」栏列出 Jasmin、Murraya 与 Sari 三个选项。Murraya 后面写的是 开放登记（open for registration），另外两个则写「施工中」。另一方面，Murraya 页面上完全没有销售与广告准证栏——没有准证号、没有有效期、没有建筑图则批准编号、没有批准机关。同城镇其他期数每一页都有。

依据 1966 年《房屋发展（管制与执照）法令》，持牌发展商必须先持有有效的销售与广告准证，才能做广告或对外销售。Murraya 页面上缺这一栏，与「该期尚未走到那个阶段」是一致的。

实务上的意思是：你可以表达意向、排进名单。你不应该付订金、签订购表，或被报出某个特定地号的确定价格。今天如果有人对你做这三件事的任何一件，先请对方出示准证编号。

因为一旦有人把这一页截图，「估计」和「事实」就分不出来了。

没有价格区间，是因为没有销售与广告准证，而价格区间是准证的组成部分之一。那是法定披露，不是营销选择。准证签发时，上面会印出最低价与最高价，以及土著折扣幅度，那时候这一页才会有数字。

可以谨慎推理的是：隔壁的 Jasmin 期数——同一城镇、同一发展商、同样是双层排屋——准证区间是 RM987,850 至 RM1,474,300。Murraya 是更晚的一期，所以很可能不会更便宜。这是一个方向，不是一个数字，我不会把它换算成数字。

如果你在某个房产平台上看到 Murraya 的具体价格，去问那个平台数字哪来的。不是 BRDB 给的。

可以登记。至于能不能成交，现在没有人答得出来，而且形势不乐观。

雪兰莪对非公民购屋采分县分区制度。万挠属鹅唛县（Gombak）——由同城镇其他期数准证上的批准机关「士拉央市议会」确认。鹅唛属第一区，第一区对外国权益购买住宅设有 200 万令吉的最低成交价门槛。那条 100 万令吉的线属于第三区（乌鲁雪兰莪、沙白安南），与这里无关。

这条测试是针对你实际买的那一户的成交价。Murraya 没有公布价格，所以今天跑不了这个测试。最接近的参照——隔壁 Jasmin，同样的产品型态——上限 RM1,474,300，距离门槛还差 RM525,700。可能性有多大，你自己判断。

还有第二道闸门，不是靠价格能打开的。雪兰莪只允许外国人购买分层与分层有地产业；采个别地契的有地住宅，无论价格多高都不开放给非公民，另外还有一项发展项目内非土著单位 10% 的上限。BRDB 2015 年曾表示 Tamansari 的住宅将采分层地契，但现行准证只写 永久地契 而未指明形式——所以连地契这一题都还悬着。

另外要注意，就本议题而言，「外国权益」包含马来西亚永久居民。若你以非公民身份在马来西亚完成购屋，请另外预算：自 2026 年 1 月 1 日起对非公民住宅转名统一征收的 8% 印花税，以及产业盈利税——非公民 五年内 30%、第六年起 10%，没有归零档。

州级规则说改就改。在你依据以上任何一句做决定之前，请让你自己的马来西亚律师核对雪兰莪现行通令。

已公布：名称、179 的户数、产品型态（双层排屋）、三个户型代号（A、A1/A2、B）及各自图纸、总平面图、一组效果图（正面立面、角头立面、入口、秋千、慢跑道、凉亭）、五个往吉隆坡方向地点的距离表、五条高速公路清单，以及城镇层级的 245 英亩与 65 英亩绿地说法。

未公布：价格、销售与广告准证号、建筑图则批准编号、批准机关、本页的发展商执照号、预计完工日期、建筑面积、地皮尺寸、三个代号的户数配比、本期占地、管理费，以及地契形式。

这个比例确实少见——完整的视觉包，却一个法定数字都没有。这就是「营销做好了、文件还没到位」时一个期数的样子。

官网每一页的免责声明都写明：所有资料，包括规格、设施、平面图、尺寸与图示，均可能在不另行通知的情况下修改，且无意亦不能构成任何要约或合约的一部分。这句话对上述效果图同样适用。

户数不同、户型代号不同、生命周期阶段不同、营销包不同。这是两个产品，不是同一个产品做两次。

户数：179 对 173。代号：A、A1/A2、B 对 B、BC2、C、CE1——完全不重叠，而且 Jasmin 明确区分角头与中间单位，Murraya 的代号没有这样标注。阶段：Murraya 没有准证；Jasmin 有准证，价格区间 RM987,850 至 RM1,474,300，预计完工期 2025 年 10 月，BRDB 现已把它列为已完工。营销包：Murraya 有本期专属的景观效果图——入口、秋千、慢跑道、凉亭——Jasmin 页面上没有。

如果两者只是同一期换个花名重推，至少户型代号会沿用下来。它们没有。

两者之间的选择，本质上是「确定性」与「先后顺序」之间的选择。Jasmin 给你一间可以走进去看的房子和一个可以据以行动的数字，代价是好货已经卖掉一部分。Murraya 给你一整批 179 户的优先挑选权，代价是你什么都排不了计划。

做得规矩的话，什么都没有。这正是它值得早点做、而任何超出这一步的事都该拒绝的原因。

意向登记就是一次资料收集：姓名、联络方式、偏好户型、大致预算，让发展商在准证签发时能排出邀约名单的先后。它不产生合约、不产生你能主张的优先权、也不产生购买义务。BRDB 自己的表格只要姓名、邮箱、电话、方便通话时段、意向项目，以及一段选填讯息。

会把你绑住的是订购表与订金。在本期还没有销售与广告准证的现阶段，这两样你都不该签、也不该付。若日后准证签发，顺序会是：公布准证、释出价目表、签订购表，然后在规定期限内签法定买卖合约。

在这么小的一期早登记，有一个真实的好处：179 户意味着邀约名单会很快跑完，而排屋里地块的位置差异极大——角头、面向绿地、远离变电站的地块。早在名单上，是你争取到这些位置的方式。它不是拿折扣的方式。

三个名字、一层关系，签任何东西之前先弄清楚。

Pinggir Mentari Sdn Bhd（939134-H）是 Tamansari 准证上载明的持牌发展商，也是你签买卖合约的对手方。BRDB Developments Sdn Bhd（5521-A）是母公司，也是围板上的品牌。两者注册地址相同：吉隆坡 Bukit Bandaraya, 285 Jalan Maarof, Menara BRDB 11 楼。

Murraya 页面完全没有印发展商名称——只有同城镇其他期数有。等 Murraya 准证签发时，要核对发展商是否仍是 Pinggir Mentari、执照号是否吻合。发展商有时会为每一期另设单一用途公司，而你需要知道站在你订金后面的是哪一张资产负债表。

母公司是私人公司。BRDB 已在 2012 年 10 月 29 日从马来西亚交易所除牌，当时 Ambang Sehati Sdn Bhd 透过全面收购把持股推过 97%。这意味着你签约前没有季报、也没有公开审计报表可看。买已完工的房子，这一点影响较小；买一个未开工的期数、把钱放进房屋发展账户三年，影响就大了。

以上没有一条是红旗。它只是比上市发展商少了一块资讯，而正确的应对是书面多要一些资料，而不是往最坏或最好的方向假设。

要担心，就担心对的那个数字。公布的滞销量里，大部分不是这个产品。

NAPIC 2026 年第一季雪兰莪数据：住宅滞销 3,745 个单位，其中可辨识的最大一块是 2,407 个已完工未售出的服务式公寓。当季新推出 1,904 个单位，二手市场平均成交价 RM559,935。

服务式公寓是分层高楼，多在成熟市区走廊，与鹅唛永久地契城镇土地上的 179 间有地排屋不是同一个市场。滞销数字本身不构成避开 Murraya 的理由。

值得想的是另一件事：单季新推 1,904 个单位，对着 3,745 个既有滞销量，说明雪兰莪加供给的速度仍快过消化的速度。在这样的市场里，保护转售价值的是三件事——该产品本身够稀缺、地契好贷款、社区最终会盖完。Murraya 在第一项站得住，第二项悬而未决，第三项则取决于 BRDB 未来十年把 15 期城镇的剩余期数推完。

等你读到这一段时，请换成当期数字，不要沿用这一季。NAPIC 的数据老得很快。

七个问题。抄下来，按这个顺序问，因为每一题的答案都会改变下一题的意义。

第一：Murraya 的销售与广告准证签发了吗？编号是多少？自己上 teduh.kpkt.gov.my 核对。如果答案是「还没」，后面所有内容都只是暂定的。

第二：地契是分层还是个别？BRDB 2015 年就整个城镇说过是分层；现行准证只写永久地契。这决定你终身的管理结构，对非公民而言更决定「能不能买」。

第三：A、A1/A2、B 各自的建筑面积与地皮尺寸是多少？要在标了尺寸的图纸上拿到，不要只听口头说。

第四：179 户中各代号各多少？角头地块在哪几号？要求看有编号的总平面图。

第五：准证上将载明的预计完工日期是哪一天？不是销售人员的猜测——是他们准备写进文件的那个日期。

第六：每月管理费与保安费多少？由谁收？这些一项都没公布。

第七：有没有会所？盖了吗？是不是免费？BRDB 在 2015 年城镇开盘时承诺过住户免费会所。十年过去，没有任何 BRDB 页面确认它存在。

把答案发给我，我告诉你哪几项是正常的、哪几项值得回头去争。