Aethera Residences

UOA 官网写的是约 400 米步行到 RTS 车站，并有有盖步道直通。「约」这个字是发展商自己写的，我没有把它换成一个我无法用实测佐证的精确数字。

发展商同时公布：新山至兀兰北 RTS 车程约 6 分钟、到乌节路约 40 分钟、发车间隔约 10 分钟。但请记得，这条铁路目前还没有载客——武吉查加站预计 2027 年初通车。今天任何关于车程的说法都是设计假设，不是已公布的时刻表。

786 个单位，单栋 52 层。两个数字都来自 UOA 项目官网上刊登的法定广告披露栏，同一栏还有新山市政厅（MBJB）的建筑图则批准编号 MBJB/U/2025/14/BGN/101/KOM(0)。

786 这个数字值得停一下。关卡附近两个最大的项目分别是 3,692 与 4,385 个单位。等你要卖或要租的时候，你后面排着多少个一模一样的单位，才是决定你能不能守住价格的关键。规模小不等于自动更好的投资——但它确实改变了「谁在定价」。

有七种载明面积的户型：A 型 650 尺（2 房 1 卫）、B 型 693 尺（2 房 2 卫）、C 型 904 尺（3 房 2 卫）、D 型 1,033 尺（3 房 2 卫，双钥匙）、E 型 1,315 尺（3 房 2 卫）、F 型复式 2,411 尺（4 房 4 卫）、G 型复式 2,594 尺（4 房 4 卫）。

UOA 另外公布了 A1、A2、D1 的平面图，但没有写面积，所以本页对其中两张只放图、不填面积，不去编一个数字。

有一个矛盾你应该知道，而且这个矛盾是 UOA 自己制造的：集团官网写的面积区间是 650 至 2,547 平方尺，项目官网的登记表格却把 G 型写成 2,594 平方尺。同一个发展商，两个上限。本页采用项目官网的数字，并且在任何人签约之前，我会要求 UOA 以书面确认。

地契没问题——法定广告披露栏写的是 Pegangan Kekal（永久地契），并载明土地无负担。

外国人购买这一段请仔细读，因为这里的算术卡得非常紧。UOA 自己披露的最低售价是 RM996,200，而柔佛州对非公民购买分层产业的最低价门槛是 RM1,000,000。也就是说，本项目最便宜的单位比门槛低了约 RM3,800——项目本身外国人可以买，但不是每一个单位都可以。披露栏另载明地权限制：本地段的分层单位未经州政府同意，不得售予或转让给非公民／外国公司。

另外要把成本算进去：柔佛州外国人征费（2025 年 7 月 1 日起，成交价 3% 或 RM30,000 取较高者）。这个最低额分两档，而 Aethera 正好压在分界上：通则是 RM30,000；但成交价低于 RM100 万的服务式住宅，最低征费是 RM50,000。本项目是服务式公寓，最便宜的户型公布价 RM996,200 在线下，其余价位都在线上——所以看的是那一个单位的实际成交价。成交价一旦超过 RM100 万，3% 本来就高过这两个最低额。此外还有 2026 年 1 月 1 日起非公民统一适用的 8% 印花税。以一个 RM110 万的单位为例，就是约 RM33,000 征费加上约 RM88,000 印花税，全部在房价之外。告诉我你的护照和预算，我直接告诉你哪些具体单位号是你真的可以买的。

和柔佛多数新盘不同，UOA 确实在法定披露栏公布了售价区间：RM996,200 至 RM4,288,000，另有 5% 土著折扣。披露栏载明的预计完工日是 2030 年 6 月。

UOA 没有公布的是：逐户价目表、每平方尺管理费、各户型的车位配额。这三个数字才决定你实际每月要付多少钱，而我不会用房产平台上互相矛盾的数字去填补它们。

我直接向发展商索取最新价目表、管理费率与买卖合约付款进度表。把你在看的户型发给我，我把今天准确的资料发给你——52 层的楼，楼层与朝向之间的价差是很实质的。

会，而且任何跟你说不会的人，都是在卖东西给你。国家产业资讯中心（NAPIC）2025 年第三季数据显示，柔佛已完工滞销的服务式公寓约 9,000 个单位——全马各州最高，当时占全国总量一半以上。到 2026 年第一季，全国已完工滞销服务式公寓升至约 19,000 个单位、总值约 165 亿令吉。这里面大部分是依斯干达当年建设热潮的后遗症：供应跑在了那个「本来应该会来」的需求前面。

三个实际后果，按你会先感受到的顺序排。一、转售流动性：你想脱手时，买家有几千个替代选项，其中不少还握在发展商手里，他们能给的回扣是你个人卖家给不起的。二、租金：大量存量压着，你要价的空间就有限；而空置一个月的代价，比降一点租金大得多。三、银行估价：估价师看的是同类项目的近期成交——在供应过剩的区域，参考成交疲弱，估价就可能低于你的成交价，差额要你在提款时自己补上。

Aethera 和「平均那一个滞销单位」不同的地方在于：它是 786 户而不是四千户；它是永久地契；而且它离一个会在完工前好几年就开始营运的车站是走路距离。这些都不代表它免疫。它改变的是概率，不是消除风险。下决定前请自己去看 NAPIC 最新一季的报告——数字是会动的。

披露栏载明的发展类型是 Pangsapuri Perkhidmatan（服务式公寓），MBJB 建筑图则编号也带有 KOM（商业）分类。在马来西亚，这个组合通常对日常生活意味着三件事——签约前，请就每一件都向发展商与你的律师取得书面确认。

第一，水电与门牌税：电费、水费与地方政府门牌税（cukai taksiran）通常按商业费率而非住宅费率计算，每月账单的差别是实打实的。第二，贷款成数：部分银行对服务式公寓给的贷款成数低于住宅地契的公寓，所以不要拿你之前问 condo 时得到的成数来套。第三，地税与日后转售：多年后接手的买家承担同一套成本结构，这会反过来影响你的转售定价。

每一个服务式公寓的页面我都会写这一段，因为买家往往是签完约才知道。这不是叫你不要买——新山市中心多数新盘都是这个性质——而是叫你把它算进价格里。

通常可以，但成数低于本国公民。非公民一般是六成到七成，公民最高可到九成；实际成数取决于银行、你的收入证明，以及这份收入是在哪里赚的。

有两点是这个项目特有的。第一，它是服务式公寓，部分银行会套用商业物业的成数而不是住宅的——见上一题。第二，披露栏写的完工是 2030 年 6 月，所以你的贷款是按施工阶段分期提款的，不是签约当天一次性放款。

下决定前，至少向两家银行拿原则性批准，而不是只问一家；并且把估价基础先谈清楚。在一个供应过剩的区域，估价是最可能让你意外的那个数字。

UOA 集团，吉隆坡发展商，从业将近四十年。最知名的作品是孟沙南城（Bangsar South）——一个 60 英亩、由它整体规划并持续营运的综合区，另有莎阿南 UOA 商业园、孟沙 Menara UOA，以及酒店与会展资产。自 2018 年起连续八年入选《The Edge Malaysia》房地产发展商排行榜前列。

对柔佛买家而言，关键的一点是：这是 UOA 第一次进入新山市场，而不是在它已经运营多年的城镇里再做一期——所以你平常会去看的「本地交付记录」，在这里还不存在。可以去看的是它在巴生谷的作品，规模大、有人住、很好参观。

执照链是公开的：发展商执照 31157/09-2030/0213(A)、广告及销售准证 31157-1/12-2028/1033(N)-(S)、建筑图则 MBJB/U/2025/14/BGN/101/KOM(0)。这三份都要书面版，交给你的律师与买卖合约逐项核对。