The Astaka @ One Bukit Senyum

可以，而且这在新山很不寻常。柔佛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，而且这个门槛对二手交易与一手交易一视同仁。The Astaka 的成交价远高于此——2025 年全年成交中位价 252 万令吉——所以这栋楼里没有一个单位会被价格门槛挡住。

在你判断「买不买得起」之前，先把附加成本算进去。以 250 万令吉的成交价计，非公民需缴柔佛外国人征费（成交价 3% 或 3 万令吉取高者，即 7.5 万令吉），以及自 2026 年 1 月 1 日起对非公民统一适用的 8% 印花税（20 万令吉）。合计 27.5 万令吉的入场成本，还不含律师费。此外仍须取得州政府同意。

另一个限制是贷款。外国买家的贷款成数通常是 60–70%，而不是公民可拿到的 90%。请按「自备约三分之一房价 + 上述 27.5 万」来准备现金。

两个数字都出自可信来源，所以你才会到处看到两种说法。Astaka Holdings 现行的项目页写 435 户；Astaka 自己转载的 2017 年推案期报道写 438 户，维护建筑档案的房产数据库也写 438。

最可能的解释是有少数单位被合并或自留未售，但我没有看到任何文件这样写，我也不会替它编一个。我的做法是：以发展商当前公布的数字为准，同时把旧数字标出来——因为如果你在为这栋楼做租金回报模型，三户的差异只是噪音；但一个装作「不存在这个矛盾」的页面，本身就在告诉你它写得有多不认真。

两座塔楼顶部各有一户复式顶层单位。据报道这两户由柔佛苏丹持有——在有人开口要卖你「顶楼」之前，这件事值得先知道。

A 座建筑高度 278.9 米，最高可用楼层 276.7 米；B 座 255.6 米，最高可用楼层 253.4 米。A 座自 2018 年起就是新山最高建筑，也是吉隆坡以外全马最高。

至于「几层」，取决于谁在数。Astaka 说 70 层与 65 层；国际建筑登录资料计 72 层与 67 层。两者都没错——发展商通常只数住宅层，跳过设备层、机房层与转换层；登录资料则数结构楼层。这件事有实际后果：挂牌上写的楼层，未必等于电梯按钮上的楼层。签任何文件之前，请以分层地契图则核对实际楼层。

双塔于 2017 年 6 月 6 日封顶，次年完工，建筑设计出自 GDP Architects。

以近 48 个月计，成交中位单价为 每尺 1,032 令吉，中间区间落在 每尺 929 至 1,104 令吉。2025 全年成交 31 宗，中位价 252 万令吉，多数集中在 240 万至 295 万之间。

两个极端比中位数更值得看。有纪录以来最高是 2023 年 12 月每尺 1,397 令吉（2,196 平方尺单位）；最低是 2019 年 7 月每尺 544 令吉（2,207 平方尺单位）——面积几乎一样，价差 2.6 倍，相隔四年半。在你把那个低点当成「市价」之前，请先读本页的发展商章节。

挂牌价与成交价是两回事，而目前这个差距很能说明问题：现行挂牌大多落在 198 万至 230 万之间，低于去年的成交中位数。在一栋挂牌量这么深的楼里，挂牌价只是开价，不是估值。发讯息给我，我把你要的面积段的具体已成交可比案例发给你。

各平台的挂牌租金大致在 每月 5,500 至 15,000 令吉，三房与四房的主力挂牌集中在 6,000 至 8,000 之间。对外公布的推算毛回报率是 3.76%——但请看清这个数字的附注：它是由过去十二个月的挂牌租金推算的，不是已签租约；而在一个挂牌量很深的市场里，挂牌租金总是跑在实际成交前面。

建议你自己算一遍：拿你要买的那个面积的实际成交租金，扣掉管理费、地税与门牌税、保险、续约佣金，再预留空置率——这不是大众化的出租产品，新山一间 2,600 平方尺住宅的租客群体是真的窄。剩下的才是净回报，而在这栋楼里，它会明显低于 3.76%。

如果租金回报是你的首要目标，请老实承认：这栋楼不是达成它的有效工具。The Astaka 提供的是稀缺性、面积、永久地契，以及一个「外国人买得到」的价格带。回报率不在这张清单上。

管理机构没有公布费率，我也不会拿挂牌资讯当事实来写。我能告诉你的是市场上出现过什么：个别售盘曾标注一个 2,659 平方尺的单位约 每月 1,200 令吉，折算约每平方尺 0.45 令吉。请把它当作挂牌数字，不是经审计的费率。

你真正需要的，是管理机构当期预算里的数字，加上另计的储备金、欠费比例，以及最近两年的经审计账目。在一栋单户月费就到四位数的建筑里，欠费严重的管理机构对你是直接的财务风险——缺口最终由按时缴费的业主补上，或者变成你在电梯与泳池上看得到的「延后维修」。

问我。在你决定之前，我会针对你在看的那个具体单位，向管理处以书面索取当前费率与账目。

在大家通常担心的那些方面，没有影响；但在大家通常忽略的一个方面，有。2026 年 7 月 16 日，Astaka Holdings 股东会通过以 6,000 万令吉将集团整个房地产开发部门出售给由控股股东控制的私人公司；集团 2026 年 7 月 31 日的盈利指引确认，日后不再从该业务取得营收。

不受影响的：你的永久地契、你的分层持分，以及管理机构——它多年来依《分层地契管理法令》管理公共产业，法律上独立于发展商。这里也没有「建不成」的风险：楼已建成，瑕疵保修期早已届满。

受影响的：One Bukit Senyum 尚未建成的期数。商场、250 间客房酒店与品牌公寓，正是支撑这个地址定价的配套理由，而兑现它们的义务如今落在一家私人公司手上，不再是一家负有持续披露义务的上市公司。如果你今天愿意为「隔壁会开一个商场」多付一笔溢价，请明白：负责那个商场的人已经换了，而从现在起，你能公开取得的进度资讯会少很多。

Astaka 对 One Bukit Senyum 的官方表述是「距通往新加坡的关卡不足 1 公里」，其 2017 年资料则称关卡「一分钟车程」。以塔楼为起点直线量测，RTS 武吉查加站约 1.2 公里，新山 City Square 约 1.4 公里。

1.2 公里步行到 RTS 站大约要十五分钟，不是五分钟；而新山早上八点并不是一个适合走十五分钟的城市。现实中，这里的住户过关多半是开车或搭一小段车。如果你买房的核心目的是「不用车也能通勤新加坡」，那么贴着关卡的项目更适合你——我宁可直接告诉你这一点，也不想把错的地址卖给你。

RTS 本身的进度：土建工程目标 2026 年底完成，预计 2027 年初载客通车，到兀兰北约 5 分钟。任何写「2026 年已通车」的资料都已经过时。

影响比新闻标题小，因为标题上的那个数字讲的是另一种产品。按国家房产资讯中心（NAPIC）2026 年第一季数据，服务式公寓滞销量全国 19,263 户，其中柔佛一州就占 9,972 户，为全马最高。那一类正是现在整个新山大量推出的小面积产品。The Astaka 是 2,207 平方尺起跳的共管公寓，不与它们争同一批买家。

真正会碰到它的是住宅类滞销数据：柔佛在 2026 年第一季录得 3,852 户，全国为 32,801 户、总值 163.7 亿令吉。数字依然不小，但完全不是同一个量级，而且其中落在这个面积与价格带的极少。

对这栋楼真正的供给压力是内部的，不是全州的：任一时点，两座塔楼里都有大量单位由不同经纪在挂牌出售，其中不少可能是同一个单位被重复挂牌。如果你是买方，这个挂牌深度就是你的议价筹码；如果你是卖方，这就是你的单位必须拿出一个真正被选中的理由的原因。无论哪一边，请以已成交价为定价基准，而不是以挂牌板为基准。