Arden Serviced Residence @ One Bukit Senyum

至 RTS 武吉查加站 600 米，至新柔关卡 800 米。两个数字都出自 Astaka Holdings 自己的 2025 财年年报。

时间点值得想清楚。RTS 土建目标 2026 年底完成，武吉查加站预计 2027 年初载客通车，过境到兀兰北约 5 分钟。而 Arden 要到 2030 年 2 月才完工。所以与 2027 年交房的项目买家不同，Arden 买家可以先看这条铁路实际运行大约三年，才拿钥匙——人流多不多、班次密不密、真实的门到门时间是多少，你在必须承受它之前就已经知道了。

Astaka 没有公布到 JB Sentral、KOMTAR JBCC、City Square、苏丹娜阿米娜医院或士乃机场的距离，所以本页面不会替它编出这些数字。

可以——而且很少见地，每一个单位都符合资格。柔佛州规定非公民购买分层产业最低成交价 100 万令吉，并需州政府批准。Arden 的 APDL 写明售价区间 RM1,078,000 至 RM2,476,500，最便宜的单位也高出门槛 7.8 万令吉。多数新山新盘都有大量单位外国人在法律上碰不了，这个项目一个都没有。

请把全部成本算进去，不只是房价。除了成交价，你还要付：柔佛州外国人征费（2025 年 7 月 1 日起为成交价 3% 或 3 万令吉取较高者），以及 2026 年 1 月 1 日起非公民住宅转名统一适用的 8% 印花税。州政府同意函本身通常要数千令吉、耗时数月。以 RM1,078,000 的单位计，光是征费加印花税就约 11.8 万令吉，还不含律师费。

有一点要仔细想：高出门槛只有 7.8 万令吉。如果你买了入门的 A 型，日后市场走软，转手价一旦低于 100 万令吉，就不能卖给另一个外国买家——你的买家池只剩马来西亚人。这个限制是实实在在的，所以我宁可建议你买高楼层的 A 型，或者直接上 B 型，也不要买全楼最便宜的那一叠。

是永久地契。发展商官网的 APDL 明确写着 TENURE OF LAND: FREEHOLD；Astaka 2025 财年申报文件载明土地为 GRN 637960、PTD 255041、Mukim Plentong、Daerah Johor Bahru。距 RTS 站 600 米内的永久地契，是真的稀缺。

但地契用途是商业。建筑图批准编号 MBJB/U/2024/14/BGN/168/KOM(19)，KOM 即 komersial；Astaka 自己在新交所的申报中把这块地描述为「指定作混合商业用途（服务式公寓／商业空间）」。这对服务式公寓来说是常态，但后果是实在的：门牌税、水费、电费按商业费率计，而马来西亚银行通常只批 80–85% 的贷款成数，而不是住宅地契的 90%。

有一处出入值得指出，因为这正是到贷款阶段会出问题的那类事。APDL 上写「土地负担：无」；而 Astaka 2025 财年申报写明土地已于 2025 年 8 月 29 日抵押给兴业银行以取得融资额度。两份文件的日期与用途不同，发展商抵押土地融资也完全正常——但如果你要确定，请你的产业律师在签约前做一次最新的地契查册。

618 个单位，单塔 68 层，恰好三种户型。APDL 给出了确切数量：A 型 326 户、B 型 228 户、C 型 64 户。三者相加正好是 618，与载明的总数吻合——这是一个很好的内部一致性验证。

面积与房卫数则是较弱的来源，我照实说。发展商的 APDL 公布了各户型数量，但没有公布建筑面积。本页面使用的数字——A 型 797 平方尺两房、B 型 1,140 平方尺三房、C 型 1,700 平方尺四房——来自其委任代理公布的资料。以每平方尺换算，这些数字与 APDL 的价格区间吻合（起价 RM1,078,000 约合每尺 RM1,353，顶价 RM2,476,500 约合每尺 RM1,457），这支持了它们的可信度；但你法律上买到的建筑面积，是写在买卖合约里的那一个。请在合约上确认。

发展商官网只公布了 A 型的户型图。发讯息给我，我把三种户型图与现行可售 stack 一并发给你。

有两个官方数字，而且它们对不上，所以两个我都给你。

Astaka Holdings 的 2025 财年年报两处写明：Arden「截至 2025 年 12 月 31 日销售率达 70%」。这是新交所上市公司的年度报告，来源强，日期明确。

而项目官网页脚的 APDL 写着「未售出单位：255 个」。以总数 618 计，即已售 363 户、58.7%。APDL 上没有注明日期，所以它要么是 2025 年 12 月 31 日之前的快照，要么是更新的数字、意味着期间有订单取消。

我不会转述的是某些代理口中的「80%」——没有任何官方来源支持这个数字。如果销售率对你的决定重要（它应该重要，因为它告诉你发展商手上还有多少货要出，也就是还有多少议价空间），跟我说，我去拿现行的未售数量与还剩哪些 stack。

在你付订金之前，你应该知道这件事，而大多数卖这个项目的人不会主动提。以下是纪录。

2026 年 7 月 16 日，Astaka Holdings 股东会通过出售集团整个房地产开发部门——Astaka Padu Sdn Bhd 100% 股权——作价 6,000 万令吉，买方 AGP Properties Sdn Bhd 于 2026 年 1 月 23 日为这笔交易专门注册，由 Astaka 控股股东 Dato’ Dr Daing A Malek bin Daing A Rahaman 持股 90%（两名兄弟各 5%）。Astaka 2026 年 7 月 31 日的盈利指引写明，集团「将不再从被出售业务取得任何营收或盈利贡献」。

Arden 在这条链条的哪个位置。Astaka 自己的申报把 Astaka Capital Sdn Bhd（持有 Arden 发展商 Astaka Kimlun 的 51%）描述为「透过 Astaka Padu 持有的 50.99% 间接子公司」。按这条链，Arden 落在被出售的业务之内，而 Astaka Holdings 对 Arden 的实际经济权益约为 26%，不是 51%。我没有亲自读到买卖协议所附的子公司清单，所以我把链条与日期给你，同时明说哪一步我没能核实。要向发展商书面确认的问题很简单：交易完成后，我的合约对家是谁？它还受新交所披露规范约束吗？

财务背景。Astaka 2025 财年营收 9,463 万令吉，净亏损 1,319 万令吉；股东权益总额 5,112 万令吉，负债总额 33,994 万令吉；6,555 万令吉借款全部一年内到期；集团累计亏损 18,679 万令吉。审计意见没有持续经营保留，但持续经营的判断建立在控股股东承诺不追讨欠款、并在 18 个月内持续注资之上。股票曾自 2019 年 9 月停牌至 2023 年 12 月；自 2025 年 8 月起改为半年报。

真正能对冲这些风险的东西。Kimlun Corporation Berhad 持股 49% 并监督施工——盈利、自 2010 年上市起年年派息、订单簿 44.9 亿令吉。土地已付清。隔壁的 The Astaka 双塔 2018 年就建成了，你可以走进去看。而且《房屋发展法令》适用于本项目：你的付款按经认证的施工进度分期，存入法定房屋发展账户，并设有法定瑕疵保修期。以上没有一条说这栋楼建不起来。它们说的是：把买卖合约认真读完，问清出售完成后你跟谁签约，并亲自去看这个发展商已经交付过的东西。

价格区间是受监管的法定披露，我直接引用：RM1,078,000 至 RM2,476,500，载于 APDL，另有土著折扣 15%。按公布的面积换算，约合每平方尺 RM1,300 至 RM1,460。

把这个数字放进背景里看，很重要。仲量联行（JLL Malaysia）2025 年 7 月报告指出：新山市中心服务式公寓 2025 年上半年平均成交价上升 20.4% 至每平方尺 RM709，而武吉查加一带的新盘开价在 RM1,000–1,500 之间。Arden 处在这个新盘区间的上缘，约为当前成交均价的两倍。其中一部分溢价是有理由的——永久地契、距站 600 米、外国人买得到；另一部分则是所有发展商在开盘时都收的那笔溢价。你要清楚自己付的是哪一部分。

管理费与偿债基金费率，我找遍发展商公开资料都没有，我不会引用一个找不到出处的数字。一栋 68 层、有高区电梯机组、屋顶设施层与 24 小时礼宾的楼，这笔费用不会低，而且只要你持有单位就一直要付。发讯息给我，我去拿按单位与楼层的现行价目表，以及发展商今天实际报出的管理费率。

这是这笔买卖最大的一项风险，它值得一个直接的答案，而不是一句安慰。

数字来自 NAPIC《2025 年产业市场状况报告》：截至 2025 年底，柔佛滞销的已完工服务式公寓 9,477 户，价值 83.5 亿令吉，占全马 18,752 户的 50.5%。第二名吉隆坡是 3,964 户。在这些已完工滞销之外，柔佛另有 8,189 户在建未售、2,305 户未动工未售。全国数字在 2026 年第一季再升至 19,263 户、165.2 亿令吉，连续第三季上升。如果你看到柔佛「9,018 户」的说法，那是 2025 年第三季的数字——之后情况变差了；另外 NAPIC 在不同报告中把服务式公寓与 SOHO 分开或合并列表，这就是外面数字互相打架的原因。

比现有存量更让我在意的是供应管道。联昌研究引用 NAPIC 2026 年第一季数据：柔佛现有服务式公寓存量 108,863 户，在建 41,832 户，规划中 18,712 户。CBRE|WTW 则指出依斯干达高楼供应将在 2029 年见顶，达 32,783 户。而 Arden 在 2030 年 2 月完工——正好压在这个高峰的尾巴上。

什么能保护 Arden，什么不能。它躲不掉这波供应潮，新山没有项目躲得掉。它有的是这波潮水里的差异化位置：永久地契而非租赁、距站 600 米而非 6 公里，以及真正关键的一点——它的价格带把它放进了一个大多数滞销存量竞争不到的买家池。那 9,477 户滞销单位绝大多数在 100 万令吉以下，外国买家在法律上根本不能买。Arden 和它们抢的不是同一批买家。

要预先规划的三个后果。其一，转售流动性：光是这栋楼就有 326 户 A 型，卖的时候你要在价格上竞争——所以要挑户型和楼层，不能只挑地址。其二，租金：全市供应过剩压住租金上限；虽然 Arden 的租客画像不同于一间 45 万令吉的开间，但以 RM1,078,000 的成本、按新山的租金水平算，毛回报率不会高——请自己算一遍，不要接受博客上那些没有计算方法的「5–7%」。其三，银行估价：供应充足的市场里估价师有大量可比成交，不会为了迁就一个偏高的成交价而往上估，差额要你在提款时自己拿现金补上。

这里我必须把限度说清楚。Astaka 没有像多数发展商那样，为 Arden 公布带编号的设施平面图。项目官网与其委任代理资料中出现过的项目是：无边泳池、屋顶花园、日落花园、高尔夫模拟器、红酒厅、空中餐厅、KTV 厅、共享办公空间、礼宾服务、落客礼遇厅，以及街层 24 小时零售。请把这当作营销描述而非已核实清单，并索取买卖合约所附的设施平面图。

围绕它的整体规划则有比较扎实的记录。One Bukit Senyum 是 11.85 英亩永久地契土地。The Astaka 双塔 2018 年建成，约 435 户，已入住。Menara MBJB——约 44.5 万平方尺的 15 层甲级办公楼——已售予新山市政厅，并于 2020 年 1 月 1 日移交。后续一期已宣布：约 30 万平方尺可租面积的生活风格商场、250 间客房酒店，以及约 300 户品牌公寓，凯德投资获委任为零售顾问，估计发展总值 12 亿令吉，预计 2026 年动工、目标 2030 年完成。

这个区分很重要。这块地上有两个组成部分是已建成、已移交的——那是证据。而商场与酒店是已宣布、尚未动工，而且它们同样落在刚刚被出售的那个公司架构里。不要为一个可能在 2030 年开、也可能不开的商场，在今天付溢价。

可以，但贷款成数会更低，现金要提前规划。

外国买家在马来西亚通常拿到的贷款成数约 60–70%，而本国公民住宅地契最高可达 90%。Arden 是商业地契，会再压低一档——即使是马来西亚买家，商业地契的上限通常也只有 80–85%。以 RM1,078,000 的单位、七成贷款计，你要先准备 RM323,400 现金，这还不含征费、印花税与律师费。再加上柔佛外国人征费（3% 或 3 万令吉取高者）与非公民 8% 印花税，前期现金需求相当可观。

有两件事要早做而不是晚做。第一，在付订金之前就先向马来西亚银行拿到书面初审意见，不要事后才办——外籍申请人的审批周期更长、文件更多。第二，专门问估价。在已完工存量这么大的市场里，估价师手上有大量近期可比成交；如果银行估价低于你的成交价，差额要你在提款时自己补。

另外要预留州政府批准的成本与时间。柔佛的每一笔外国人购买都需要州政府同意函，通常耗时数月，费用数千令吉。签任何东西之前，先把这段时间算进你的计划里。