The Asteriaz @ Kebun Teh

不可以。柔佛不会为成交价低于 100 万令吉的非公民核准分层产业转名，而这个项目自推出以来流通的每一个报价都远低于这个数字——入门户型的广告价在 40 多万令吉区间，全栋最大的单位只有 915 平方尺。这件事没有豁免、没有 MM2H 变通，也没有任何律师能设计的架构可以绕过去。如果 EXSIM 推出过任何 100 万令吉以上的单位，我没有见过；在告诉外国客户相反的结论之前，我会要求发展商书面确认。

这不是项目的缺点，而是在说明它是为谁设计的：马来西亚自住客与本国投资者，包括那一大群在新加坡赚新币、住在这一侧的马来西亚人。这个群体是真实存在而且还在扩大的，也正是日后从你手上接盘的那群人。

如果你是非公民而又确定要在新山置产，那你要看的是跨过 100 万门槛的项目——One Bukit Senyum 的 Arden，以及 The Astaka 的二手市场，两者都符合。发讯息给我，我把你依法买得到的那份名单发给你。

从工地起算的直线距离：新柔关卡约 3.2 公里，RTS 武吉查加站约 2.9 公里。宣传上的「车程 10 分钟」在路况顺畅时说得过去，在工作日早上七点则偏乐观。

你也会看到这个项目被描述为「位于新山市中心」。它登记的邮寄地址是 Jalan Abad, Jalan Kebun Teh, Larkin, 80350。Kebun Teh 是城市西侧一个独立社区；Larkin Sentral 约 1.8 公里，JB Sentral 则不是步行距离。两种说法都不算谎话，但它们造成的预期差别很大——所以我宁可给你量出来的数字，而不是形容词。

这里真正的「近」是零售，不是关卡：KSL City 商场约 630 米。如果你买房的理由是「每天不开车过境新加坡」，那这个地址并不适合——紧邻关卡的项目才是，我很乐意直接把那些介绍给你。

它是租赁地契，土地用途归类为商业。这是两件事，有两组不同的后果。

关于地契年限：我在任何地方都没有找到 EXSIM 公布到期年份，而这正是我会坚持在付订金前弄清楚的那个数字。剩余年限直接影响银行估值与贷款——多数银行在剩余年限低于约 60 年时会明显收紧，而日后向州政府续期的溢价，由那个时点的业主承担。产业律师一天之内就能调出地契查册。这件事不要接受口头答复。

关于商业地用途：请预期门牌税与地税按商业费率、水电按商业收费，贷款成数也会低于住宅地契的房子。有一个真正的抵销点：这个项目是依《房屋发展法令》(HDA) 销售的——你因此享有按经认证施工阶段分期付款、法定房屋发展账户与瑕疵保修期。柔佛不少商业地契的服务式公寓没有这层保障。请确认你的买卖合约走的是 HDA 制式。

单塔 42 层，共 848 个单位，而整栋楼只有两种面积：A 型 560 平方尺（一房加一书房、一浴室）与 B 型 915 平方尺（三房两卫）。B 型分两个版本——有阳台与无阳台，建筑面积相同。

对这种规模的建筑来说，这是异常窄的产品线，而且对你有实际影响。因为有数百个单位完全相同，可比价格样本会非常深——没有人能告诉你「你这户独一无二」然后加价。反面是：当你要卖的时候，很可能有一大批和你一模一样的单位同时在市场上，而你手上只剩楼层、朝向、价格三个筹码。

所以请索取单位编号，不要只拿面积。同一页上的两个 915 平方尺单位，可能一个是朝东有阳台，另一个是无阳台、正对隔壁楼。

EXSIM 的官方项目网站没有公布价目表、管理费率与完工日期，而第三方数字彼此矛盾——这一点我认为值得摊开来给你看，而不是藏起来。光是完工时间，我就看过同一个项目被写成 2029 年第一季、2029 年第二季 与 2030 年 3 月 30 日。这不是小差别——十四个月的落差会改变你的贷款放款节奏、持有成本与开始收租的时间。

真正对任何人有约束力的日期，是写进你买卖合约里的那一个；而在 HDA 制度下，这个时钟是从合约签署日起算的。其余都只是销售端的估计。

价目表、买卖合约的交付期限与预估管理费率，我都直接向发展商以书面取得。告诉我你在看哪一种户型，我把今天准确的那一份发给你，而不是去年某个房产网站的截图。

EXSIM 公布了设施平面图（很多发展商并不会），所以这个答案直接取自该图。主体集中在 10 楼：Luna Pool 主泳池与 Luna Bay、独立的 Cosmic Kids Pool 儿童池、Moon Bath、Galaxy Pavilion、篮球场、Galaxy Venue 匹克球与羽球场、Galactic Playground、Cosmic Playhouse、Cosmic Library、Orbit Fit 与健康步道，以及 Moon Lounge 与 Cosmic Lounge。

11 楼只有一样：Nova Gym 健身房。43 楼是屋顶层：Moon Deck、香草花园、Starlit Grill 与 Eclipse Dining。地面与下层地面为落客区、Starlight Lobby 与 Cosmic Arrival 入口，街面设零售。

有两件事我会要求书面确认。第一，在这个价格带里，室内匹克球与羽球场是真的少见，也最容易在成本优化时被砍掉——请确认它写进合约。第二，设施图写的是 43 楼平台，而塔楼被描述为 42 层；这几乎可以确定是「住宅层 vs 结构层」的算法差异，但在挑楼层之前请先确认。

这是同一个发展商在同一块 Kebun Teh 土地上的两座塔楼，而合理的答案取决于一个问题：你需不需要两房？

The Asteriaz 是 42 层、848 户，只有两种面积——560 与 915 平方尺，中间是空的。它的进度更前面：施工已明显推进，EXSIM 连续三个季度公布工地实拍，所以你看得到自己买的是什么，交钥匙也更早。

The Celestz 是后一期，资料显示 44 层，有四个户型代号：581 平方尺一房加书房、753 平方尺两房三卫、以及 915 平方尺三房。那个 753 平方尺才是真正的差别——它正是 The Asteriaz 没有的那一档，对小家庭或双人家庭而言往往是刚好的尺寸。代价是资料完整度：写这段时，The Celestz 官网的设施平面图、位置图与工地进度仍然是「Coming Soon」。

简单说：要施工进度更实、可比价格更深，选 Asteriaz；真正需要 753 平方尺两房，而且愿意在资讯还不完整时先进场，选 Celestz。问我要两边的价目表，逐项对照着看。

可以，前提是你是马来西亚公民或永久居民——从价格带来看，这个项目本来就是为这群人设计的。这个地契的两个特性会影响你的条件，而不是你的资格。

第一，土地属商业类别。银行对商业地契服务式公寓的贷款成数，通常低于住宅地契的房子；所以请按「自备款高于你常看到的 90% 首购宣传」来准备现金。

第二，它是租赁地契，剩余年限对估价师有直接影响。你申请时的剩余年限越短——更关键的是，你日后那位买家申请时的剩余年限越短——估价通常会越保守。这就是「未公布的到期年份」为什么重要的实务原因。先做地契查册，再去谈贷款，顺序不要反。

这是真实的风险，而且正好落在这个产品类别上，所以我不会替它打圆场。按国家房产资讯中心（NAPIC）2026 年第一季数据，全国服务式公寓滞销量为 19,263 户，其中柔佛一州就占 9,972 户，为全马之冠。The Asteriaz 就是服务式公寓；它的 848 个单位会在 2029 年前后完工，进入同一个类别，而 The Celestz 还在同一块地上排队等着。

实际影响是：交房后的头几年，决定你转手价的会是供给，而不是需求。最受冲击的，就是那些「没有任何辨识度」的单位——中间楼层、普通视野，而且全栋有几百户和你面积一模一样。

所以，请买供给稀释不掉的东西：高楼层、视野开阔、转角或端头单位；如果差价不大就选有阳台的版本；并挑一个在本地真正稀缺的面积。同时对时间轴保持现实：这不是两年转手的市场。如果你无法从容持有到完工、并撑过第一轮偏软的招租期，那这笔买卖就不适合你——这话我宁可现在说，也不要等你签完约才说。