Setia Edge @ Setia Business Park II

都不是。Setia Edge 位于 Mukim Tebrau、新山县，地址 Persiaran Perniagaan Setia, 81100 新山，紧邻 Bandar Dato’ Onn 东侧。坐标 1.585268, 103.729897，Plus Code 6PH5HPPH+4X。地方政府是新山市政厅（MBJB），这一点可由园区法定披露上的批准文号 MBJB/U/2014/14/BGN/46(45) 独立佐证。

会搞混也不奇怪，因为 S P Setia 官网列的是一个 Ulu Tiram 的地址。那是 Setia Business Park II 销售厅，位于 Pelangi Indah（81800 Ulu Tiram），距地块约 7.4 公里。不少房产平台把销售厅地址当成项目地址转载。如果某个刊登告诉你这个项目在 Ulu Tiram，它抄的是销售办公室。

还有第二个坑。Setia Business Park——第一个，没有 II——是一个完全不同的项目，183 英亩，位于 Jalan Laman Setia（81550 新山），靠近第二通道，距此约 19 公里，属于不同 mukim、不同市政厅。「靠近大士」的宣传语属于那个园区。这一个面向的是南北大道与士乃。

可以，而且在柔佛，工业地契是三大类别里对外资最友善的一类。柔佛土地局公布的外资购置最低门槛为 RM100 万，住宅、商业、工业一视同仁——Setia Edge 起价 RM339 万，每一个单位都远远跨过。更关键的是，柔佛土地局的表格对工业产业不设外资持有配额，而住宅排屋上限 20%、公寓 50%。

成本这一块，市面上流传的说法是错的。根据 2025 年 7 月 1 日生效的 Pekeliling PTG Johor Bil. 3 Tahun 2025，外资购置的州征费：住宅与商业为 3%，最低 RM30,000；但工业类别是统一 4%，通告上没有写最低值。以 RM339 万计算约为 RM135,600，而不是按 3% 推算的 RM101,700。这一条我读的是通告原文，不是二手摘要。

另一个要更正的：2026 年 1 月 1 日起对非公民征收的 8% 印花税，是针对《印花税法令》新定义的「住宅产业」——即专供居住用途的房屋、共管公寓、公寓、单位、服务式公寓或 SOHO。厂房不属于这一类。外资购买非住宅产业适用的是统一税率，而不是公民适用的累进级距；由于这个定义才实施几个月，建议请律师对照宪报条文确认确切数字。

此外每份地契的同意申请费为 RM2,000，而根据《国家土地法典》第 433B 条，州政府同意是强制性的。柔佛土地局的服务承诺是：不需 JPPH 估价者 2-3 周，需要估价者 1-3 个月。有一点要提醒律师：柔佛土地局对「外资利益」的定义把马来西亚永久居民也算进去，比联邦立场更严，也比印花税规则更严。如果你是永久居民，出手前先向土地局确认自己的身份归类。

官方公布三种变体。集群式厂房：地皮 8,681-12,085 平方尺，建筑 5,216 平方尺。连体独立式厂房：地皮 13,199-14,168 平方尺，建筑 5,414 平方尺。独栋厂房：地皮 14,314-14,727 平方尺，建筑 5,158-5,380 平方尺。三者皆为双层。

楼板承重：生产区与混凝土车道皆为 10 kN/m²。供电为三相、150 安培、415 伏。结构为钢筋混凝土框架加钢结构与钢桁架；屋面为金属屋面或钢筋混凝土平顶；生产区与办公区均采用硬化剂地坪。每单位配置光纤终端箱与光纤墙插。

有一个反直觉的细节要注意：独栋款地皮最大，建筑面积却不是最大。要楼面面积，连体独立式的 5,414 平方尺更多。要院子和四面通道，才选独栋。

还有一个命名不一致，值得直接问销售：S P Setia 页面的宣传文案写 Cluster、Link-Bungalow、Bungalow，同一页的规格表却写「Cluster & Semi-D」与「Bungalow Type A & B」。请问清楚买卖合约上用的是哪一套名称。

三件事里，S P Setia 只公布了价格：RM339 万起，出自它自己的产品资料页，最后修改日期 2026 年 7 月 8 日。公开网站上没有分款价目表，也没有上限。

完工与交房日期从未公布。某个房产平台写 2027 年第三季。这个数字在 S P Setia 的任何官方材料里都找不到，所以我不会把它当成发展商承诺写上这一页。有据可查的是施工状态：工地照片标注「Infrastructure in progress as at 07/07/2026」，大约每两个月更新一次。

总单位数同样从未公布。房产平台上流传 32 个与 36 个两种说法。我无法证实也无法证伪，所以这一页不写。有公开纪录的是：整个园区第一期共 144 个单位并已售罄，见 FY2014 年报。

最新价目表、地块表与规格清单我直接向 S P Setia 索取。发讯息给我，我会把你询问当天真正准确的资料发给你，连同净楼高与卷帘门尺寸这两个答案——在这里签任何东西之前，这两项我一定要拿到书面回复。

不受保护，而且这一点非常重要。1966 年《房屋发展（管制与执照）法令》第 3 条在定义「房屋住宿」之后，明确排除了「建于任何指定或批准作商业发展用途土地上的建筑物」。工业与商业产品完全不在这部法令的适用范围内。

实际后果：没有法定的附表 G 或附表 H 买卖合约——适用的是发展商自拟并经协商的合约，条款可能明显不如法定格式对买家有利。没有法定缺陷保修期、没有法令规定的逾期赔偿（LAD）计算公式、没有强制的完工日期、也没有法定的付款进度表。不需要广告与发展商执照（APDL）。而且购屋人索偿仲裁庭没有管辖权——你的救济途径是法院，或合约里写的争议机制。

还有一个差别，通常在转售时才被发现。在《房屋发展法令》下，若地契未出你就转售，发展商核实纪录的收费上限是 RM50。不在该法令保护范围内，取得发展商同意是卖方自己的问题，费用则依合约而定。

这些都不代表这笔交易不该做。它代表买卖合约是整宗交易里最重要的一份文件。请一位做工业地案子的律师逐条读完，并为这笔律师费编足预算——这和审一份附表 H 不是同一个工作量。

贵不少，而且这是初次买工业地的人最容易低估的一笔。新山市政厅（MBJB，就是这块地的地方政府）公布的门牌税按年值百分比计算：住宅及其他 0.08%，服务式公寓 0.22%，商业 0.23%，工业 0.24%。工业是住宅的三倍。

按比例算，水费的跳幅更大。柔佛的水务营运商 Ranhill SAJ 对家庭用户首 20 立方米收 RM1.05／立方米，最低消费 RM10.50；非家庭用户首 35 立方米收 RM4.15／立方米，最低消费 RM41.50，超出部分 RM5.30。要注意 Ranhill SAJ 只有一个「非家庭」税目——商业和工业并未分开定价。

电费在 2025 年 7 月 1 日改了架构。国能（TNB）现在按电压等级（低压、中压、高压）划分非家庭税目，不再按行业性质划分，所以旧的「商业 vs 工业」税目区分已经不存在。最高需量拆分为容量费与网络费，原本的 ICPT 附加费改为按月计算的 AFA。实务上：在同一电压等级下，商业用户与工业用户现在付同样的费率。真正决定电费的是电压等级与负载曲线，不是地契上写什么。

我刻意不引用每千瓦时几仙的数字。国能公开的 HTML 页面至今仍显示 2014 年的税目，现行费率是前端动态载入的；我能抓到的表格都是第三方来源且内部数字互相矛盾。请依你实际负载向国能取报价来编营运预算，不要拿房产页面上的数字当依据。

比多数人预期的高，但这属于银行的信贷政策，不是受管制的上限。国家银行的 70% 贷款成数上限只适用于第三笔及以后的房屋贷款——那是住宅规则。对商业或工业产业，国行没有专门的成数上限。

举一个来自银行官方页面（不是比价网站）的例子：Alliance Bank 的商业产业贷款公开标示融资成数最高 85% 再加 5%（用于信贷保险与入场费用），年限最长 30 年或至 70 岁，并明确写明马来西亚人与外国人皆可申请。这是银行自己公布的条件，不是中介的转述。

我无法从任何银行官方页面查证的是：厂房或仓库的专门成数，以及非居民借款人的成数折让。市面上常引用的外国人 60-70%，找不到出处。如果你从马来西亚境外融资，付订金前先拿一封原则性批准函——这是工业地交易出事最常见的一个环节。

还有一个实务重点：工业产业的估价比住宅保守，也更慢，因为可比案例少。请在买卖合约的融资条件条款里多留时间。

没有——而且和柔佛市场其他板块的对比非常鲜明。国家产业资讯中心（NAPIC）2025 全年南部区域产业市场报告显示：柔佛已建成未售的工业单位为 89 个；在建未售从 2024 年的 212 个降至 2025 年的 136 个；未动工未售为零。作为对照，柔佛 2023 年已建成未售工业单位是 173 个，2021 年是 352 个。趋势是向下的。柔佛工业产业交易总值按年上升 44.0%，达 RM95.7 亿。

再看同一份报告的商业板块。柔佛 2025 年已建成未售的店铺为 1,146 个，在建未售上升 30.9% 至 1,351 个，未动工未售翻倍以上至 135 个。NAPIC 明确指出，全国已建成未售店铺集中在柔佛、沙巴与砂拉越，其中柔佛占比最高，数量占 17.7%、价值占 19.6%。柔佛购物中心出租率 73.5%，专用办公楼 66.4%。

所以如果你看到「柔佛供过于求」的说法，诚实的答案是：住宅和店铺确实如此，工业不是。这也是 CIMB 证券把柔佛形容为「双速市场」的原因——看好工业与有地住宅，对高楼住宅保持谨慎。

有两项我查不到、因此不会写上这一页：柔佛工业空置率——NAPIC 与任何一家顾问行都没有公布；以及新山工业每平方尺每月租金——没有任何具名专业机构公布过。中介网站上流传一些区间。我不会用那些数字来评估一笔投资，也不会在这里把它们当成市场数据印出来。

有一部分帮助，但值得把「实的」和「气氛」分开。新柔经济特区（JS-SEZ）协议于 2025 年 1 月 7 日签署，涵盖 3,588 平方公里、九个旗舰区——Setia Business Park II 位于新山市域，即 A 旗舰区。优惠是具体的：合格收入企业税 5%，为期 10-15 年；知识型员工个人所得税统一 15%，为期 10 年；投资税务抵减与印花税豁免；马来西亚投资发展局的申请窗口从 2025 年 1 月 1 日开到 2034 年 12 月 31 日。自 2025 年 10 月起，国际贸易及工业部把制造业执照的快速通道压缩到七个工作日。

投资规模也是实的：2025 年批准 RM769.8 亿，2026 年第一季再批 RM54.9 亿，累计批准投资中已有 57% 进入落实阶段。还没发生的是 JS-SEZ 总蓝图本身，预计在 2026 年 12 月的年度领导人峰会前后公布。在那之前，优惠背后的分区细节还没有完全公开。

数据中心这条线体量确实巨大，但对这里只有间接关系。莱坊《2026 数据中心地图》显示柔佛的在运 IT 容量为 1,110 兆瓦，居亚太第三，仅次于东京与新加坡；在建与规划管线 8,542 兆瓦，是全区最大；托管空置率 0.7%。柔佛已批准的数字投资达 RM427.3 亿，其中 RM403 亿属数据中心与云端。

这些如何传导到一个厂房买家身上？靠的是地价与承租人来源，不是隔壁真的盖一座数据中心。仲量联行的数据是：柔佛工业地平均价 2025 年为每平方尺 RM86，按年上升 8.4%；依斯干达公主城靠近数据中心的优质地块为每尺 RM120-150。CIMB 证券则引用优质柔佛工业地每尺 RM150，对比 2024 年的 RM70-80——涨幅陡峭得多，与仲量联行的数列无法互相对应，所以我两个都列出来，并按分部标注，而不是自己挑一个。各方一致的是方向，以及这类项目周边配套产业的承租人群体正在扩大。这才是传导机制，不是新闻标题。

S P Setia 对这个园区完全没有公布距离表——它页面上的位置区块是一张没有任何数字的平面图。所以下面每一个数字都是我自己从地块坐标 1.585268, 103.729897 计算的：直线用大圆距离，行车用路网路径规划。与其转载一个查不到出处的宣传数字，我宁可把方法摊开给你看。

直线距离：士乃国际机场 9.4 公里，新山市中心 14.3 公里，新柔关卡 Bangunan Sultan Iskandar 14.6 公里，巴西古当柔佛港 24.6 公里，第二通道关卡（丹绒古邦）27.3 公里，丹绒帕拉帕斯港 32.2 公里。

行车距离大致为：士乃机场约 18 公里、19 分钟；长堤关卡约 19 公里、19 分钟；柔佛港约 31 公里；PTP 约 41 公里。行车数字请当作正负 15% 看待——路径引擎会漏掉新开通的联络道，而且这些数字都没有计入新山换班时段的真实车流。

高速公路：主要服务干道是南北大道 E2，最近的实用交流道是 255C Bandar Dato’ Onn 出口，直线约 4.7 公里；255B Setia Tropika 与 255 Kempas 出口距离相近。士乃—迪沙鲁大道 E22 从北面约 3.9 公里处经过，但那一段没有交流道——上下高速要绕，建议你自己开一趟再下结论。