Shama Suasana @ Suasana Iskandar

不是。这是关于这个地址最重要的一件事，而几乎所有刊登都搞错了。

这个项目叫 Suasana Iskandar Malaysia，是位于 82C Jalan Trus、占地 1.42 英亩的永久地契综合发展项目。同一栋楼里有三样各自独立的东西。Suasana Residences 是分层服务式公寓部分——339 个单位，售予个别买家，也是你唯一能拥有的部分。Amari Johor Bahru 是一家 242 间客房的五星酒店，没有分层地契，不出售。Zenith Lifestyle Centre 是约 5.5 万平方尺的两层零售平台。

而「Shama Suasana Johor Bahru」是第四样东西：一个由 ONYX 酒店集团在 Suasana Residences 塔楼内经营的 87 间套房服务式公寓营运单元。它 2018 年以 Suasana All Suites Hotel Johor Bahru 之名开幕，后改称 Suasana Suites Johor Bahru，2024 年 7 月 ONYX 接手管理后更名 Shama Suasana。它与分层业主共用同一个地址、33A 楼的设施，以及 Suasana Suites 咖啡厅。

所以：87 间酒店套房、339 个分层单位、242 间 Amari 客房，是三套互不相干的清册。如果有人向你推销「Shama Suasana 的一个单位」，请要求他提供分层地契资料。他真正指的是 Suasana Residences 的单位。

不是。发展商是 United Malayan Land Bhd（UMLand），公司编号 4131-M。这一点在 UMLand 自家的项目组合页、公司简介页，以及业界媒体对其项目新闻稿的报道中都有确认。UEM Sunrise Berhad 与这个项目毫无关系。

我把这一条讲得很重，是因为这个错误流传太广，而且有实际后果：一个买家如果去研究 UEM Sunrise 的年报、负债比与未入账销售，他研究的是另一家公司的财务，得出的结论建立在错误的资产负债表上。

UMLand 是私人公司，未在马交所上市，所以完全没有公开财务资料——没有营业额、没有负债比、没有未入账销售。我一项财务指标都无法查证，也不会在毫无依据的情况下去形容一家私人公司的财务实力。可以查证的是它的交付纪录：Suasana Sentral Loft、Suasana Bangsar、Seri Bukit Ceylon、Suasana Bukit Ceylon、Somerset Puteri Harbour、Star Residences，以及 Bandar Seri Alam、Taman Seri Austin、Bandar Seri Putra 与 Mahkota Hills 等城镇项目。

对一栋已完工的楼，这件事的重要性远低于对一个新盘。发展商的钱早已收讫，楼也早已建好，二手交易的对手是私人卖家。它唯一还会咬人的地方是转售叙事——私人发展商比上市发展商更难让下一个买家查证。

只能买 RM100 万以上的单位，实务上就是三房那一档，加上二房区间的最顶端。柔佛对外资购置分层产业的最低成交价是 RM100 万，而柔佛土地局把这个门槛同样适用于二手交易，与向发展商购买没有区别。

2026 年 8 月 4 日，20 个卖盘的挂牌价从 RM63 万到 RM155.5 万。644-700 平方尺的一房挂 RM63 万至 RM91.8 万——全部低于门槛。900-988 平方尺的二房挂 RM85 万至 RM110 万，只有区间最顶端达标。1,115-1,240 平方尺的三房挂 RM100 万至 RM155.5 万，平均约 RM132 万。如果你不是马来西亚公民，你实际上只能在三房这一档里挑。

这里有一个这栋楼特有的细节。土地用途登记为商业分层。但《2025 年财政法令》插入《印花税法令》的「住宅产业」定义涵盖专供居住用途的房屋、共管公寓、公寓、单位、服务式公寓或 SOHO——而这里正是服务式公寓。所以 2026 年 1 月 1 日起对非公民个人与外国公司征收的 8% 印花税，在这里适用。以 RM130 万的单位计算约 RM10.4 万。

再加柔佛州的外资购置征费——2025 年 7 月 1 日起，住宅与商业类别皆为 JPPH 估值或成交价的 3%，最低 RM30,000，以 RM130 万计约 RM3.9 万——但下面这一档要留意：Shama Suasana 是服务式公寓，挂牌最低 RM63 万，而服务式住宅成交价低于 RM100 万时，最低征费是 RM50,000，不是 RM30,000。分界就是 RM100 万；在这之上，3% 本身已高于两个最低额——以及每份地契 RM2,000 的同意申请费。根据《国家土地法典》第 433B 条，州政府同意是强制性的，耗时 2-3 周至 3 个月。有一点要提醒律师：柔佛土地局对「外资利益」的定义把马来西亚永久居民也算进去，比联邦立场更严。

我讲不出来，而我宁可直说，也不编一个数字。这个项目查不到任何一笔可核实的成交价。

我做过的尝试如下。主要的成交数据库对这个项目的页面阻挡自动存取。第二个平台的项目页由前端动态渲染，无法读取。第三个平台自己的成交模组在五年区间内显示零笔交易、最后成交价 RM0。国家产业资讯中心没有项目层级的公开页面。四条路，四条死路。

有两个流传的数字你不该用。某个搜寻摘要把「中位数 RM53 万、每尺 RM362、共 1,254 宗交易」挂在这个项目名下——那其实是某平台新山全区的数据，不是这栋楼。另一则摘要引用「48 个月平均每尺 RM958，区间 RM922-1,073」；我打不开也无法确认原始页面，所以不会把它当成事实引用。

实务上这代表：本页上的每一个价格都是挂牌价，抓取日期为 2026 年 8 月 4 日，并已如此标注。任何人向你报出一个笃定的成交中位数，都该被要求指出来源并出示成交表。当我的客户真的到了要出价的阶段，我会去调的正是那张表——在一栋公开数据这么少的楼里，它比任何楼书都值钱。

对这栋楼的大部分单位而言，是持平或偏低。项目于 2018 年 8 月公开推出，起价每平方尺 RM1,100，这是业界媒体报道推介活动时给出的数字。

八年后，2026 年 8 月 4 日的挂牌价折合约每尺 RM900 至 RM1,350（不计极端值）。分类型看：644-700 平方尺的一房平均约每尺 RM1,146；900-988 平方尺的二房平均约每尺 RM1,012；1,115-1,240 平方尺的三房平均约每尺 RM1,122，最低一个每尺 RM806。

所以二房那一档的开价低于当年的推出每尺价，另外两档在推出价附近——而这些还是议价前的挂牌价，市场上有 20 个盘可挑，又没有成交纪录去支撑卖家的心理价位。实务上，这意味着真正能成交的价格很可能更低。

有一点要提醒：因为没有成交数据，这个比较是「挂牌价对推出价」，不是「成交价对推出价」。它告诉你的是卖家的心理位置，不是交易的成交位置。但它仍然是有用的讯号——一栋距 RTS 站 480 米的楼，八年间挂牌每尺价看不到明显上行，这本身就说明 RTS 这个故事已经被计入价格多少。

339 个分层单位是最有依据的数字，出自 UMLand 自己为这个项目发的新闻稿。房产平台上依来源不同，另有 336、355、335 三种说法，而 UMLand 官网干脆没给数字。我采用 339，但在出手前我仍会拿分层图来核对。

关于楼层，发展商官网在同一个页面上自相矛盾：概览段落写 36 层，同一页的 Suasana Residences 段落写 35 层。新闻稿写 35。最可能的解释是 36 层的编号里有 35 层住宅，但这是推论。这件事本身不大，却是个有用的提醒：发展商自己公布的材料在这里并不一致。

户型配比在发展商与营运商两边是一致的：A 型一房 644-707 平方尺，七种平面；B 型二房 823-988 平方尺，四种；C 型三房 1,115-1,238 平方尺，两种。营运商公布的套房面积可以互相印证：60、90、115 平方米，换算约 646、969、1,238 平方尺。

有一个要避开的错误：2024 年一份新闻稿把三房套房写成 1,935 平方尺。这与包括营运商 115 平方米在内的所有其他来源都不符。请当成打字错误，采用约 1,238 平方尺。

我查不到任何一个，而且你不该假设它存在。在任何来源中，都找不到这个项目公布过的租金保证方案或业主委托租赁池安排。

这个「没有」比表面上更能说明问题。一家新加坡代理网站明确为其他几个新山项目标示租金保证，唯独这个项目没有附上任何这类说明。如果租金保证真的存在并仍在执行，那正是它会出现的地方。

真正还没有答案的问题是：个别业主能不能把单位放进 Shama 的营运池，以及条件是什么。这一点在我能查到的任何地方都没有公布。直接问营运商是合理的做法，而且我会在买之前问，不是买之后——因为如果答案是不行，你的单位就要在同一栋楼里，和 87 间专业经营的套房抢同一批短住客源。

简单说：如果有人卖这里的单位时提到租金保证，请要求看到合约、确认对手方是谁、确认年期，以及确认它在业主变更后是否仍然有效。不要凭一句楼书文案就相信。

我唯一找到的数字是每平方尺每月 RM0.45，出自单一房产平台的资料栏，没有第二个来源，背后也没有任何管理机构文件。我会把它当作未经核实。

有理由存疑。对一栋位于新山市中心、商业地契、与两个酒店营运体共用酒店级设施层与电梯核心的服务式公寓来说，每尺 RM0.45 偏低。它看起来更像推出期的宣传数字，而不是现行费率。以 900 平方尺的二房计算约每月 RM405，以这个规格而言算便宜。

偿债基金在任何地方都没有公布。管理机构与管理公司的身份同样没有。

所以在出价阶段我会这么做，也确实这么为客户做：向卖家索取近两年的管理费帐单、最近一次业主大会会议纪录、现行经审计帐目，以及偿债基金余额。在一栋分层业主要与两个酒店营运体共用公共产业的楼里，分层部分与酒店部分之间的费用分摊表是一份值得逐字细读的文件。那才是决定你未来十年持有成本的数字。

2026 年 8 月 4 日，某平台的 33 个租盘挂牌租金为每月 RM2,400 至 RM3,900，另一平台的 11 个租盘为 RM2,500-3,500。分类型：一房 RM2,400-2,800，二房 RM3,000-3,400，三房 RM3,900。

这些是挂牌租金，不是已签的租约。用挂牌租金除以挂牌价，毛回报率约 3.5% 至 4.0%。这是「挂牌对挂牌」，所以分子分母两边都该当作上限看。

接着扣项目。管理费、偿债基金、地税、按商业费率计的门牌税、火险、每次换租客的经纪佣金，以及空租期——一栋 339 个单位的楼同时有 33 个挂租，约十分之一，空租不是理论问题。这里合理的净回报率会明显低于 3%。

对冲这一切的因素是位置，而且这个因素是实的。距 RTS 站 480 米、距 KOMTAR JBCC 190 米，这里是真正走得到关卡的距离——而这恰恰对愿意付溢价的那类租客最重要：在新加坡上班的马来西亚人。RTS 通车之后，最有可能推动这里租金的就是这个「走得到」，比任何一次翻新都有效。

直线距离，由我依发展商官网联络地图上的坐标计算：RTS 武吉查加站约 480 米，新柔关卡约 720 米，KOMTAR JBCC 约 190 米，Persada Johor 约 200 米，新山城市广场约 430 米，JB Sentral 约 630 米，苏丹娜阿米娜医院约 1.45 公里。

营运商公布的是另一套数据，而两套都对。它的位置页写 JB Sentral 2.2 公里、7 分钟，Berjaya Waterfront 渡轮码头 3.8 公里、12 分钟，拉庆 Larkin Sentral 7 公里、13 分钟，乐高乐园 14.9 公里、23 分钟，士乃国际机场 29.1 公里、29 分钟。那些是穿过新山单行道系统的行车路线，绕行相当多。

所以当某个刊登写「步行可达 JB Sentral 与关卡」，那句话在步行上准确，在开车上会误导人。如果你每天开车，请把绕路算进去。如果你是走路过关，这是全市已完工分层建筑里最短的步行距离之一。

关于 RTS 通车时间：目前报道指向 2027 年第一季，JS-SEZ 蓝图预计 2026 年第四季公布。两者都还没定案，我不会拿某个具体月份去为一笔交易做承保。

是，而这栋楼所在的板块正是受冲击最重的一块——不过它自己的供应量异常稀薄，这是它的防线。国家产业资讯中心最近公布的季度 2026 年第一季显示，柔佛有 9,972 个已建成未售的服务式公寓单位，遥遥领先全马各州，吉隆坡 4,181 个、雪兰莪 2,407 个。也就是说，全国服务式公寓滞销量约 51.8% 集中在一个州。柔佛同时有 3,852 个已建成未售住宅单位，居全国第二；新盘推出量也全国第一，达 2,693 个，而全国销售率只有 11.5%。

读同一份数据，CIMB 研究指出现有存量为 108,863 个服务式公寓单位，至 2030 年另有 41,832 个在建供应，至 2031 年还有 18,712 个规划中。该报道没有说明这是柔佛州还是新山县的数字，所以我不会把它当成市级数据来呈现。

顾问行的评论值得引用，因为它们具名而且具体。CBRE|WTW 指出依斯干达特区高楼住宅未来供应将在 2029 年见顶，达 32,783 个单位，并点名 2027-2029 年为压力年——大量项目会在 RTS 与 JS-SEZ 题材被计入价格之后集中交楼。Olive Tree 警告，大量新服务式公寓集中在一小块区域，构成显著的去化风险，最靠近车站的项目会撑住，其余则面临下行压力。Rahim & Co 则指出市场上存在「地标资产心态」与投机购买因素。

这栋楼在这幅图里的位置：339 个单位、约 20 个挂卖，它自身的供应量只是 838 个或 3,584 个单位竞品的零头，而且它属于最靠近车站的那一类——正是 Olive Tree 认为会撑住的一群。另一面，武吉查加一带的新盘定价约每尺 RM1,500，而这栋楼开价每尺 RM900-1,350。你买的是一栋已完工、由酒店营运商维护公共区域、价格低于新盘的楼。这才是这里诚实的买入理由。它不是一个增值故事。