The Lighthauz @ Gelugor, Penang
一座 57 层塔楼。三房 stack——每 15 户里占 9 户——才是最有机会跨过槟岛外国人门槛的那一批；两房 stack 则不是。
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The Lighthauz @ Gelugor, Penang 项目速览
在其他事情之前，最值得先弄懂的一点是：对非马来西亚买家而言，这栋塔楼干净地一分为二。槟岛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉。政府房屋登记系统现已收录本项目——编号 31088-1，57 层、671 户——广告准证上的价格带为 RM890,000 至 RM1,209,000。这是准证上的价格带，不是任何一间的售价，而它正好跨过门槛。把登记系统的单位清单对照发展商自己的标准层平面图：732 平方尺的 A 型全部低于 100 万令吉，1,001 平方尺的 B 与 C 型全部达到或高于 100 万令吉——而 B 与 C 合计是每 15 户里的 9 户。也就是说，这栋楼大约六成单位外国买家有资格买、四成不行，这个结构和槟岛上多数在售项目正好相反。
- 项目名称
- The Lighthauz @ 牛汝莪服务式公寓
- 发展商
- EXSIM Waterfront Sdn Bhd（1486857-W）印于项目自家联络页
- 层数
- 57 层政府登记记录，与 56、57 楼设施层吻合
- 标准层
- 15 个单位A 型 6 · B 型 5 · C 型 4
- 面积
- 732 与 1,001 平方尺68 平方米两房、93 平方米三房
- 户型变体
- 六个A1 A2 B1 B2 C1 C2——阳台与无阳台成对
- 地契
- 发展商未载明依核准楼书记录为「有待发展商书面确认」
- 广告与销售准证
- 31088-1/10-2028/0882(A)-(S)有效期 2025-10-22 至 2028-10-21 · 政府登记
- 单位总数
- 671 户服务式公寓，2–3 房、2 卫 · 政府登记
- 交屋期限
- 60 个月H 表格：36 个月 + 获批延长 24 个月 · 已建 10.59%
延伸主题
每个都是有内容的专题页，不是自动生成的标签存档页。
关于 The Lighthauz，六件该早点知道的事
三件是让你更认真看它的理由，三件是让你更用力提问的理由。两组都出自发展商自己的资料。
每 15 户有 9 户是三房
B 与 C 都是 1,001 平方尺、三房两卫。在槟城新塔楼日益以单间与双钥匙为主的市场里，一个六成为家庭户型的标准层，在转售时是真正的差异化。
56 楼空中泳池、57 楼休闲厅
56 楼有 Astral Lagoon 空中泳池、Stargaze Soak 按摩池与 Mirage Bay 浅水池；57 楼有 Fun Hub 与 Horizon Lounge。这是一个两层的塔冠，也是这栋楼盖到 57 层最主要的单一理由。
朝向就印在平面图上
西北向武吉杜倍、西向牛汝莪、东南向槟城大桥、东向海峡对岸。多数发展商让你自己猜；这里是标注好的，也就是说你可以凭证据挑 stack。
地契确实没有载明
微网站与企业页从未写永久或租赁。一个依核准楼书整理的网站记录为「有待发展商书面确认」，而所有代理资料都写永久地契。这是一个未解的矛盾，不是形式问题。
服务式公寓通常意味着商业地契
本案被归类为服务式公寓，而马来西亚的服务式公寓一般坐落在商业地契上——商业门牌税、商业水电费率、较低的银行成数。「很可能」不等于「已确认」。请索取母地契。
它与一个姐妹项目共用虚拟导览
官方 VR360 链接同时涵盖 Lighthauz 与 Keeperz Suites，政府登记也证实了这层关系：Keeperz Suites 是同一持牌公司的 31088-2 号项目，两栋 21 层、共 493 户，按登记坐标与本楼直线相距 110 米。在你为「景观」买单之前，先问清楚两栋楼彼此的相对位置。
整个项目，一次看懂
标准层 15 个单位，发展商自己的平面图把分法写得清清楚楚：A 型是 10、11、12、13、13A、15 号；B 型是 3A、05、06、07、08 号；C 型是 01、02、03、09 号。B 与 C 都是 1,001 平方尺的三房，两者差在朝向与内部布局，不是面积。对任何要挑 stack 的人来说，这是本页最有用的一条资讯。
同一层平面上的三个 stack
A 型 stack · 732 平方尺
在发展商标准层平面图上是 10、11、12、13、13A、15 号。两房两卫、68 平方米，分有阳台（A1）与无阳台（A2）两个版本。这是进入这栋楼最便宜的方式；而在政府登记里，A 型每一间都低于槟岛 100 万令吉的外国人门槛——所以它也是非公民买不了的那一部分。
B 型 stack · 1,001 平方尺
3A、05、06、07、08 号。三房两卫、93 平方米，同样分有阳台（B1）与无阳台（B2）。面积与 C 型相同——差别在于它在平面上的位置，也就是它看出去是什么。在政府登记里，B 型每一间都达到或高于槟岛 100 万令吉的外国人门槛。
C 型 stack · 1,001 平方尺
01、02、03、09 号——三个 stack 里数量最少的一组，通常意味着落在平面的两端。与 B 型同样是 1,001 平方尺三房两卫，分 C1（有阳台）与 C2（无阳台），与 B 型一样，登记价每一间都达到或高于 100 万令吉门槛。如果你在意朝向与景观，这是第一个该问的 stack——稀少与位置，通常是同时出现的。
四个设施楼层——1、9、56、57
逐字取自 EXSIM 为本项目公布的编号设施平面图。企业图库对其中几个空间的命名不同——exsim.com.my 上的 Sky Lounge、Games Room、Study Room，就是微网站上的 Horizon Lounge、Fun Hub、Mindspace。同一批空间，官方资料里有两套命名。
抵达层
- Coastal Arrival 海岸抵达区
- Arrival Bay 落客区
- Horizon Lobby 大堂
主设施层
- 观星与瑜伽平台
- Firelight 烧烤吧
- Breeze Walk 步道
- Mindspace 静思空间
- 儿童探索游戏区
- Readery Deck 阅读平台
- Breeze Lounge 休闲厅
- Serenity Garden 静园
- Herbs Haven 香草园
- Coastal Fit 户外健身
- Seaside Court 球场
- Lumina Hall 多功能厅
- Coastal Gym 健身房
空中平台
- Aquora Deck 水台
- Astral Lagoon 空中泳池
- Stargaze Soak 按摩池
- Mirage Bay 浅水池
塔冠
- Fun Hub 游戏空间
- Horizon Lounge 观景休闲厅
项目目前进度
The Lighthauz @ Gelugor, Penang 全部 6 种户型图
六个变体、两种面积，每一对之间的差别就是阳台。A1 有、A2 没有；B1 有、B2 没有；C1 有、C2 没有。所有面积均直接读自发展商自己的户型图标题栏。各户型总数官方未公布，但标准层平面图给了你比例——而当你在问「还剩什么」的时候，比例才是关键。
走进 The Lighthauz @ Gelugor, Penang
The Lighthauz @ Gelugor, Penang 的确切位置
牛汝莪，位于槟岛东岸，夹在林苍祐大道（Tun Dr Lim Chong Eu Expressway）与槟威海峡之间的海滨走廊上。发展商自己在标准层平面图上标注的朝向，比它的地址文案更能说明这块地：西北向武吉杜倍（Bukit Dumbar）、西向牛汝莪、东南向槟城大桥、东向隔海的威省。
地图定位采用政府房屋登记系统为 31088-1 号项目登记的坐标，而不是附近地标。旁边列出的距离都是我从这个坐标量出的直线距离；实际车程要看林苍祐大道的路况与时段。
- Keeperz Suites（同一发展商，31088-2）110 米直线距离
- 林祥雄美术馆190 米直线距离
- 林苍祐大道可直接接驳发展商原文
- 南华医院2.2 公里直线距离
- 马来西亚理科大学（USM）2.8 公里直线距离
- 槟城大桥4.1 公里至桥身直线距离
- 光大（KOMTAR），乔治市4.5 公里直线距离
- Queensbay Mall4.9 公里直线距离
- 槟城国际机场10.1 公里直线距离
671 个单位、已建 10.59%，执照持有人 EXSIM Waterfront Sdn Bhd
国家房屋登记系统把 The Lighthauz 登记为 31088-1 号项目：单一服务式公寓部分，57 层、671 户，持牌发展商为 EXSIM Waterfront Sdn Bhd（31088）——也就是在隔壁兴建 Keeperz Suites（31088-2）的同一家公司。本页过去只能推算的两个数字——单位总数与层数——现在都有公开记录可查。
| 项目编号 | 登记名称 | 持牌发展商 | 广告销售准证 | 准证到期 | 单位数 | 房 / 卫 | 准证上的价格带 | 已建 | 状态 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31088-1 | The Lighthauz | EXSIM Waterfront Sdn Bhd（31088） | 31088-1/10-2028/0882(A)-(S) | 2028-10-21 | 671 | 2–3 / 2 | RM890,000 – RM1,209,000 | 10.59% | Lancar |
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怎么自己查政府房屋查册 — 七个状态词的意思、为什么用行销名称搜不到，以及本站 175 个项目的查册状态一览 →
2026 年 9 月 29 日读自 teduh.kpkt.gov.my（数字与 2026 年 8 月 27 日相同）。发展商执照 31088/07-2030/0144(A)，有效至 2030 年 7 月 3 日。你自己也查得到：teduh.kpkt.gov.my/semakan-status-kemajuan?kodProjek=31088-1
外国人买家：价格带正好跨过槟城的门槛
槟城非公民在岛上购买分层产业的最低门槛是 RM100 万。而这里的核准价格带是 RM890,000 至 RM1,209,000 —— 项目有一部分够资格，有一部分不够。
所以这是一间一间的问题。不要接受「The Lighthauz 外国人可以买」这种关于整个项目的答案。要问那一间、那个价格，并在付订金前拿到书面确认。
已建 10.59%，准证到 2028 年 10 月
这个百分比是 EXSIM Waterfront 依法定 7(f) 报表向部门申报的自家进度。在这个阶段，你买的是「交付」，不是一栋楼 —— 所以买卖合约里的交楼条款与迟交赔偿（LAD），是整笔交易里最重要的部分。
记下今天的百分比、三个月后再查、银行每一期放款前再查。这是买新盘时唯一一个能从公开来源自己查证的数字。
持牌实体
EXSIM 是横跨多家项目公司的品牌；这里的执照持有人是 EXSIM Waterfront Sdn Bhd。它才是你合约上的交易对手，也是你做公司查册要用的名字。
A 型全部低于 100 万令吉，B 与 C 型全部达到或高于
登记系统为 671 户逐一列出核准价格。对照发展商标准层平面图上的单位编号：264 户 A 型（732 平方尺）全部低于槟岛非公民门槛；225 户 B 型与 182 户 C 型（1,001 平方尺）全部达到或高于门槛。264 + 225 + 182 = 671，平面图和政府登记完全对得上。这些是准证上的数字，不是当天的成交价；州政府审核的是你买卖合约上的价格。
H 表格合约，交屋期限已是 60 个月
买卖合约采用 H 表格（分层产业）。登记记录显示法定交屋期 36 个月，另获批 延长 24 个月，合计 60 个月。自 2025 年 11 月 14 日第一份买卖合约起算，应于 2030 年 11 月 14 日前交屋。你自己合约的签署日期，才是你的交屋条款与迟交赔偿的起算点——远程购买的买家尤其要请律师核对这一天。
关于 EXSIM Waterfront Sdn Bhd (EXSIM Group)
项目自家联络页上印的发展商实体是 EXSIM Waterfront Sdn. Bhd.（1486857-W），办公地址在吉隆坡旧巴生路 Millerz Square 的 EXSIM Tower 35 楼，槟城销售中心设于 Jalan Sultan Ahmad Shah 的 MBF Tower。注册号序列指向一家约 2022 年成立的公司——这是项目公司，不是集团的资产负债表。
EXSIM 在产品上的成绩是扎实的，我会照说：FIABCI 世界级奖项、其他项目上的 GreenRE 认证，以及把小面积做好的真本事。这里的设施规划野心不小——56 楼空中泳池与按摩池、57 楼休闲厅，这个规格即便放在吉隆坡也不常见。
但资料披露这一块比较弱，有三件事你应该知道。第一，lighthauz.com.my 与 exsim.com.my 都没有印出广告与销售准证——但政府登记系统有：31088-1/10-2028/0882(A)-(S)，有效至 2028 年 10 月 21 日，发展商执照 31088/07-2030/0144(A)。第二，发展商从未载明地契——一个依 KPKT 核准楼书整理资料的槟城网站把它记录为「有待发展商书面确认」，而所有代理网站都写永久地契。第三，微网站有复制贴上的瑕疵：免责声明页至今仍是另一个 EXSIM 项目的模板，链接指向那个项目的楼书，页尾也写着那个项目的版权行。
电子楼书在 lighthauz.com.my 与 EXSIM 企业网站上都有。它是十八页完全没有文字图层的点阵图，所以法定栏位就算在里面，也是在一张图片里。执照与准证号码，本页上方的政府查册一节已用文字列出。
常见问题
外国人可以买 The Lighthauz 吗？
按准证数字，三房户型可以，两房户型不行。槟岛规定非公民购买分层产业的最低成交价为 100 万令吉，而「非公民」包含马来西亚永久居民。
政府登记系统给本项目的准证价格带是 RM890,000 至 RM1,209,000，并为每一间列出核准价格。对照发展商平面图上的单位编号：1,001 平方尺的 B 与 C 型每一间都达到或高于门槛，732 平方尺的 A 型每一间都低于门槛。
这是准证，不是价目表。州政府审核的，是你买卖合约上那一间、那个价格——付订金前请把具体单位书面确认。
价格之外也要算：槟州批准时征收的州征费为成交价 3%，但槟岛上 100 万至 150 万令吉的分层单位减为 1.5%——本案够资格的单位按准证价格带正好都落在这个区间；另加 2026 年 1 月 1 日起非公民购买住宅产业统一适用的 8% 印花税。外国买家须持有满三年才可转售，且需州政府同意。
到底是 56 层还是 57 层？
57 层，而且发展商自己的设施平面图就能定案。图上在 56 楼列了 Astral Lagoon 空中泳池、Stargaze Soak 按摩池与 Mirage Bay 浅水池，在 57 楼列了 Fun Hub 与 Horizon Lounge。要有 57 楼的设施层，楼就得有 57 层。
政府登记系统现在也直接写明：57 层。有些宣传资料写 56；图纸和政府登记彼此吻合，以它们为准。
我该选哪一个 stack？
从标准层平面图开始，因为 EXSIM 确实把朝向标在上面了：西北向武吉杜倍、西向牛汝莪、东南向槟城大桥、东向隔海的威省。
接着用单位编号来对：A 型是 10、11、12、13、13A、15；B 型是 3A、05、06、07、08；C 型是 01、02、03、09。
C 型每层只有四户，是最少的一组，通常意味着落在平面两端、视野更开阔；A 型是最低的入场价；B 与 C 面积完全相同，所以在这两者之间，决定的只是「你看出去是什么」和「走到电梯有多远」。
把你在考虑的楼层发给我，我告诉你那一层各 stack 还剩什么，而不是笼统地讲。
价格和完工日期是多少？
发展商没有公布价目表。唯一公开的价格资讯是政府准证价格带 RM890,000 至 RM1,209,000——那是广告准证上的范围，不是任何一间的售价。具体单位的最新价格，我直接向发展商拿了再发给你。
交屋日期现在有法定答案。合约为 H 表格，法定交屋期 36 个月，登记记录另有获批延长 24 个月，合计 60 个月。自 2025 年 11 月 14 日第一份买卖合约起算，应于 2030 年 11 月 14 日前交屋。
政府登记的进度为已建 10.59%、进度正常（Lancar）；2026 年第二、三季的工地实拍也已公布。
是永久地契吗？
发展商没说，这就是诚实的答案。项目微网站与 EXSIM 企业页在任何地方都没有载明地契。一个依 KPKT 核准楼书整理资料的槟城网站，在 2025 年 11 月把土地地契记录为「有待发展商书面确认」；而所有代理网站都写永久地契。
我不是在抠字眼。永久地契和「剩 80 年的 99 年租赁」之间，在银行成数、转售买家池与长期价值上的差距很大。如果它是永久地契，发展商一句书面的话就能定案。
这句话我会去要，而且我会把回覆原文转给你，不做摘要。
住宅地契还是商业地契？
官方未载明。产品被归类为服务式公寓，而马来西亚的服务式公寓一般建在 Bangunan Perniagaan（商业）地契上。
如果这里也是如此，请预期地方政府按商业税率征收门牌税、商业水电费率，以及通常低于住宅地契公寓的银行贷款成数。以十年持有期计，光是水电差额，在一个 1,001 平方尺的家庭单位上就不是小数。
「很可能」不等于「已确认」。付订金之前索取母地契，或让律师做产权搜索，并把答案计入你的出价。
管理费是多少？
发展商未公布。第三方网站上流传的数字彼此相差一倍以上，我无法核实，也不在这里转述。差距很关键：以 1,001 平方尺的单位算，每平方尺每差 10 仙，每月持有成本就差约 RM100，直接影响你的净租金回报。
一栋有 56 楼空中泳池、57 楼休闲厅、9 楼十三项设施平台的塔楼，运作起来是贵的。签约前把费率拿到白纸黑字，并问清楚包含哪些项目。
和同一发展商在乔治市的 Noordinz Suites 比，差在哪？
两者面向的买家完全不同，而且现在都已在政府登记系统里，各有自己的 EXSIM 执照。
Noordinz 是 30571-1 号项目：29 层、603 户，准证价格带 RM682,870 至 RM1,084,335，已建 45.37%——377 平方尺单间与 603 平方尺双钥匙，是乔治市 Weld Quay 海滨的出租收益型产品。
The Lighthauz 是 31088-1 号项目：57 层、671 户，价格带 RM890,000 至 RM1,209,000，已建 10.59%——每 15 户里有 9 户是 1,001 平方尺三房，位于牛汝莪，并有两层塔冠设施。
对非马来西亚买家而言，差别是决定性的：按政府登记，这里三个 stack 有两个达到或高于槟岛 100 万令吉门槛；Noordinz 的价格带上限只是勉强越过门槛。交屋期也不同——登记显示 Noordinz 为 48 个月，The Lighthauz 为 60 个月。
地契与产权类别，两边都用同样的问题去问，比较答案，而不是比较楼书。
本页有哪些内容尚未核实？
我宁可先列出来，也不要你以后才发现。单位总数（671）、层数（57）、准证与交屋期限，现在都已由政府登记系统确认。本页各户型数量（A 型 264、B 型 225、C 型 182）是我把登记系统的单位清单对照发展商平面图算出来的。发展商仍未公布的：地契、土地类别、管理费、车位比与电梯数量。
车位与电梯数字在第三方网站上有流传，我一个都无法核实。671 户、57 层的塔楼，电梯数量会是我到售楼处第一个要查的事。
另外提醒：有一个看起来很权威、专写这个项目的旅游资讯站，其实是 AI 生成的聚合内容，参考来源全是代理微网站。它不是独立来源，我也没有把它当独立来源使用。
选哪个 stack，以及你被允许买它吗？
在这栋楼里，这两个问题其实是同一个。如果你不是马来西亚人，答案从 1,001 平方尺的两个 stack 开始，我可以告诉你 B 与 C 各自朝哪一面。如果你是马来西亚人，732 平方尺的 A 型是较低的入场价，整个平面层都对你开放。不论哪一种，告诉我你的预算与想要的朝向，我把真正还剩下的东西回给你。
发展商新盘，买方无需支付经纪佣金
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文 & English
我服务来自新加坡的跨境买家和本地投资者。如果某个项目不适合你，我会直接说——这通常比一份楼书更有价值。
发布于 2026-08-12 · 最后核对日期 2026-09-29，依据 EXSIM Waterfront Sdn Bhd (EXSIM Group) 官方公布的项目资料及政府房屋登记系统（项目 31088-1）。可售单位、价格与交房时间由发展商决定并可能调整。本页面为营销资讯，不构成要约或合约。
问一个具体的问题
不想用 WhatsApp 也可以。留下问题，我亲自回。只有姓名和一个联络方式是必填的。
政府记录的户型、准证价格与完成度
这一整张表不是发展商的说法，是房屋及地方政府部按 7(f) 报告记录的：户型、房厕数、建筑面积、单位数、准证上的价格区间、认证完成百分比。发展商宣传册上的价格可以改，准证上的价格是报备的；宣传册可以不提进度，完成度是政府认证的。状态用词也是政府自己的：Lancar（正常）、Lewat（落后）、Sakit（病态）、Terbengkalai（荒废）。
31088-1 · THE LIGHTHAUZ
整体状态：Lancar — 进度正常
| 组件 | 房 / 厕 | 面积 | 单位数 | 准证价格区间 | 完成度 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pangsapuri Servis 57 层 Lancar | 2, 3 / 2 | — | 671 | RM890,435.00 – RM1,208,911.00 | 10.59% |
表格可左右滑动查看完整栏位。
这是发展商为了取得广告许可、依法呈报并经房屋局核准的那一份文件，由部门自己的主机提供。它通常载有位置图、发展商执照与建筑图批准编号、预计完工日期、地皮抵押状况，以及逐个户型的单位数与最低／最高价格。销售人员给你的宣传册可以改版；这一份改不了。
读取自 teduh.kpkt.gov.my，2026-09-26，项目代码 31088-1。本站每周自动重读一次。
怎么用这个数字。完成度是对着你合约上的交楼日看的，不是对着销售讲的话看。一个法定交楼期只剩一年、完成度却还在三成的项目，算术自己会说话。
其他项目呢？本站全部项目按查册状态分组——已撤销、已烂尾、进度落后的排在最前面。