看房注意事项：新房样品房与二手房，各自要看什么、问什么

样品房（show unit）和实际交屋的单位差多少？合约只认两份附表

样品房是营销模型，不是交屋规格。它的工作是让你走进去觉得空间够大、感觉够好。真正约束发展商的是买卖合约（SPA）——在有地房屋是 Schedule G，在分层房屋是 Schedule H。

样品房里常见、但合约上不算数的三件事

1. 缩小的家具。样品房里的床、沙发与餐桌经常比市售尺寸小一号，房间因此看起来大。对策：用卷尺量墙到墙的净尺寸，回家用同样的数字在自己家里比。
2. 被拆掉或移位的非承重墙。样品房为了动线好看，常把一道墙省掉。对策：拿第二附表的图则对着样品房走一遍，问「这道墙在图则上有没有？」
3. 升级过的饰面。样品房的地板、厨柜、洁具往往高于合约规格。对策：要一份第四附表的规格清单，逐项问「这一项交屋时是什么？」

面积不一样怎么办？合约写了 2% 的容差

分层单位（Schedule H 第 13(3) 条）：如果分层地契签发后所载的单位面积小于图则上的面积，超过 2% 的差额，才按合约上填写的每平方米单价调整售价。换句话说，头 2% 的缩水你自己吞。

有地房屋（Schedule G 第 14 条）：如果最终地契上的地段面积与第一附表的 layout plan 不同，售价按合约上的每平方米单价调整；但发展商向买家追收的部分，上限是该地段总面积的 2%。

二手房看房检查清单：走一圈要动手做的 12 件事

二手房没有第四附表可以对照，你看到的就是你买到的。所以要动手。下面这 12 项，我会在 20 到 30 分钟内做完，顺序是从上到下、从湿到干。

1. 进门先闻。关久了的单位一推门，霉味最明显。闻到霉味就去找源头：窗边、浴室墙背面、冷气机下方、衣柜内壁。
2. 水压：三样一起开。厨房水龙头开着，同时冲马桶、再开花洒。水压掉多少？高楼层与旧楼的水压问题通常在这一刻现形。
3. 排水：每个落水口灌半桶水。看排水速度，也看有没有返气味。浴室地漏、洗手盆、厨房水槽、阳台地漏都要试。冲马桶两次，看回水位。
4. 楼上浴室正下方的天花。这是最贵的一处。站在楼下单位的浴室、厨房与相对应的房间抬头看：水渍圈、起泡的油漆、新补的一块、石膏线上的新钉痕。
5. 补过的痕迹。一面墙上颜色略深或略新的一块、墙脚线被重新钉过、瓷砖有一两片明显不同批。补过不代表不能买，代表你要问「什么时候漏的、怎么修的、有没有单据」。
6. 用手背贴墙脚。尤其是浴室背面的墙、外墙内侧、阳台门槛附近。潮气用手背比手掌敏感。
7. 窗与滑门每一扇都开关一次。滑轨有没有卡、胶条有没有硬化脱落、锁扣能不能扣上、纱窗有没有破、落地门有没有下沉。全屋的窗户五金换一轮，是一笔不小的钱。
8. 配电箱（DB box）打开看。数回路、看有没有漏电断路器（RCCB／ELCB）、看标签是否清楚、看有没有明显后加的乱线或临时接法。再拿插座测电笔或充电器，把每一个插座与每一个灯掣试一次。
9. 地板水平。把玻璃弹珠放在客厅与主卧的三四个位置，看会不会往同一个方向滚。再用脚跟或钥匙轻敲瓷砖，听到空洞声（hollow）代表底下脱空，将来会爆。
10. 找未经批准的改装。打掉的墙、封起来的阳台、加建的夹层、移位的厨房水电、有地房屋后院的加建。分层单位的装修要管理层批准，涉及结构与加建还要地方政府批准——看 装修准证与规则。未经批准的改装会在估价与转售时变成你的问题。
11. 停车位走一次、量一次。亲自走到那个位置，量宽度，看柱子、看进出角度、看有没有被长期占用的痕迹。问清楚是附属地段还是管理层分配。
12. 电梯与公共区。上班时段去按一次电梯，数电梯数与每层户数。再看垃圾房、走廊、消防喉与逃生梯有没有堆杂物、泳池水色、地下停车场有没有水痕。

如果是分层单位，漏水的责任在哪一边？

《2013 年分层管理法令》第 142 条有一项推定：楼层间漏水（inter-floor leakage）的缺陷推定在楼上单位、公共区域或有限公共区域，除非举证推翻。留意这推定的是缺陷在哪里，不是判楼上屋主赔钱——责任由 Form 28 证明认定：管理层须在接到通知后 7 天内检查，并在检查完成后 5 天内发出 Form 28，写明成因与责任方；责任方须在 7 天内开始维修，不修，管理层可代修并追讨全部费用。这套程序与常见的渗漏成因，我写在 共管楼漏水与常见缺陷。

要拍什么、记什么？第二次看房怎么比较

第二次看房的价值，取决于第一次留下了什么。目标是：让两次的资料可以并排比较，而不是凭印象。

一定要拍的照片

• 单位门牌与楼层指示牌（避免事后搞混）。
• 配电箱（DB box）打开的照片，连标签一起拍。
• 水表与电表的表号与读数（二手房尤其重要，交屋时要对数）。
• 每一间房的四个墙角、天花与墙脚交界。
• 楼上浴室正下方的天花，以及任何补过、变色、起泡的位置——近拍加一张带参照物的远拍。
• 每一扇窗与滑门的轨道、胶条、锁扣。
• 阳台外望的全景，加一张手机罗盘的截图（确认朝向）。
• 停车位连柱号，以及从车位走到电梯的路线。
• 垃圾房、消防喉、逃生梯、地下停车场墙脚（找水痕）。
• 管理处公告栏——欠款通知、工程通知、特别摊派通知常常就贴在那里。
• 从对街拍大厦外墙与屋顶（渗水与失修最先从外墙看出来）。

每拍一张，当场在手机相簿里加一句文字备注（「主卧西墙，墙脚潮」）。回家后填进同一张表格：开价、建筑面积、每平方尺价、管理费、停车位、朝向、楼层、看房时间、天气、三个优点、三个缺点、一个「要再确认的问题」。

第二次去，换三个条件

1. 换时段。第一次白天，第二次挑傍晚下班时间或周末。噪音、停车与电梯等待时间只有那时候才看得到。
2. 换天气。下过大雨之后去一次，是所有看房技巧里最有用的一个：水痕、渗漏、积水、排水不良、停车场入口会不会倒灌，雨后一小时全部现形。
3. 换人。带一个不谈恋爱只谈事实的人去——家人、朋友，或者装修师傅。必要时付钱请验屋师傅（inspector）随行，几百块换一次安心并不贵。

资料来源与核实

1. Schedule H (HDA 1966 / Regulations 1989) — statutory SPA for strata, REHDA Melaka copy
2. Schedule G (HDA 1966 / Regulations 1989) — statutory SPA for landed, REHDA Melaka copy
3. EdgeProp — When is an ad considered misleading? (23 Aug 2019)
4. Lui and Bhullar — What Malaysian homebuyers need to know about misleading developer ads
5. EdgeProp — Be mindful of the 'Certificate' in Section 73 of the Strata Management Act (2 Oct 2020)
6. iProperty — Apply for a Section 73 certificate to check outstanding charges (updated 6 Nov 2020)
7. Malay Mail — High Court rules strata auction buyers need not inherit previous owners' arrears (15 Jul 2026)
8. MahWengKwai and Associates — Strata management handover timeline (Strata Management Act 2013)
9. DNH — Dealing with inter-floor leakage (Strata Management Regulations 2015, Form 28)
10. MS 2680:2017 Code of Practice on Energy Efficiency for Residential Buildings (orientation and shading clauses)
11. JiranLink — Why a citywide condo maintenance-fee table was withdrawn (25 Mar 2026)
12. MBJB — Tax assessment (cukai taksiran) billing periods
13. KPKT TEDUH — housing project and developer licence search

核实日期：2026-09-20。本文为一般资讯，不构成法律、税务或财务建议。法规与费率会变动，签约前请与你的律师、银行或相关机构书面确认。