外国人在柔佛买房：完整规则
可以——但必须高于州政府设定的价格门槛：分层产业（公寓、服务式公寓）RM100 万，有地住宅RM200 万，另需州政府书面批准。这是两个不同的数字，而大多数买家只知道其中一个。
一屏看完全部规则
以下每一个数字都是规定，不是估算。凡有例外的，例外写在旁边。
- 分层产业最低售价
- RM1,000,000按单位、按非公民买家计算。二手转售同样适用
- 有地住宅最低售价
- RM2,000,000与分层门槛是两个数字——这是最多人搞错的一条
- 州政府批准
- 强制过户登记前须取得柔佛州的 Kebenaran Pindah Milik
- 柔佛外国人征费
- 3% 或 RM30,000，取高者住宅、商业、农业地。2025 年 7 月 1 日起生效
- 售价低于 RM100 万的服务式住宅
- 征费最低 RM50,000这个产品类别另有一条更高的征费下限
- 工业产业
- 征费 4%，无最低额而且 8% 印花税完全不适用于工业
- 过户印花税
- 非公民统一 8%2026 年 1 月 1 日起。只适用住宅。马来西亚永久居民不适用
- 银行贷款成数
- 通常 60–70%马来西亚公民首套或第二套可达 90%
柔佛大多数新盘，外国人一个单位都买不了
这是代理通常留到最后才说的一件事，而它决定了后面的对话有没有必要进行。
最让人意外的是有地住宅那几个。Bandar Dato’ Onn 的 Sanubari 三期，销售准证上的最高价是 RM1,935,000。以任何标准看这都是一栋像样的房子——但它距离 RM200 万的有地门槛还差 RM65,000。一个被告知「柔佛门槛是一百万」的买家，看到准证上写 RM193.5 万，很合理地会以为自己过得了。他没有。
第二个后果几乎没有人计入成本：你将来卖的时候，门槛同样卡你的买家。如果你以外国人身份买了一户 RM105 万的单位，后来市场走弱，你不能以 RM95 万卖给另一个外国人——那笔交易不被允许。你的出场对象只剩马来西亚人，或者愿意出高于门槛价格的外国人。在一栋成交中位价远低于 RM100 万的楼里，这是对流动性的实质且永久的限制，不是理论问题。
外国人实际买得到的柔佛项目
按「项目里有多少比例过得了门槛」分组。所有价格都是发展商自己公布的数字或已登记的成交纪录，没有一个是代理的估价。
每一户都高于门槛
本页最短的一张清单。这几个项目你可以看整份价目表，而不是只看最贵的三个户型。
Arden Serviced Residence
准证价带 RM1,078,000 – RM2,476,500。入门户型已高出 RM100 万门槛 RM78,000，所以 618 户全部合格。永久地契，距 RTS 站 600 米。
看项目 →The Astaka
2018 年建成，只有二手。2025 年成交 31 宗，中位价 RM2,520,000。435 户，2,207–5,554 平方尺——这里没有任何一户会接近门槛。
看项目 →Emerald Bay
3,292–8,870 平方尺的有地与分层别墅，临人工运河。价格高于 RM100 万分层与 RM200 万有地两条门槛。州政府批准仍然必须办。
看项目 →Setia Edge
双层工业厂房，RM339 万起。工业地契：征费 4% 且无最低额，而 8% 住宅印花税完全不适用。
看项目 →Alpha Austin Industrial Park
732 英亩永久地契中重型工业地，地块约 2 至 27 英亩。外国人购地征费 4%、无最低额；工业不缴 8% 印花税。
看项目 →只有部分单位过得了门槛
这些项目的答案不是「能」或「不能」，而是「哪一户」。在你爱上某个户型之前，先要价目表。
Aethera Residences
价带 RM996,200 – RM4,288,000。入门户型只差 RM3,800 未达门槛，以上全部合格。786 户、七种已定价户型，距 RTS 站约 400 米。
看项目 →Coronade Twins
公布起价：A1 RM45 万、B RM70 万、C RM100 万、D RM170 万。只有 C 与 D 型达到门槛。发展商自建天桥，距 RTS 站 210 米。
看项目 →Florian Residences（Vista Tiara）
RM493,000 – RM2,109,000，17 种户型。2,003 户里只有很薄的一层顶端达到 RM100 万——大多数户型的起价在 RM832,000 以下。
看项目 →Skyline One Sentosa
A 座 RM507,000 – RM1,128,000，B 座 RM663,000 – RM1,105,000。销售准证上直接写明：未经州政府批准不得转让予非公民。
看项目 →Veranda Residences 二期
RM689,000 – RM1,058,000。只有 C 型的起价高于门槛；A 与 B 型都从门槛以下开始。
看项目 →Hillview @ Senibong Cove
准证价带 RM452,000 – RM1,191,000，12 种户型。A 座大部分在门槛以下，价带顶端过得了。
看项目 →Skypark Kepler
RM522,000 起。全楼 76% 是 667 平方尺两房，达不到门槛。只有定价 RM100 万以上的单位对你开放。
看项目 →Causewayz Square
3,692 户、366–850 平方尺，距关卡 600 米。RM100 万以上可买——以这个面积区间来说，等于只有最大的几个户型。
看项目 →Gen Sphere @ JBCC
RM609,000 – RM1,120,000，只有最大户型曾经合格——而发展商已于 2026 年 5 月 7 日宣布 100% 售罄。列在这里是为了资料完整。
看项目 →Space Residency
2024 年建成。二手开价 RM460,000 – RM2,508,000，较大户型够得着。关键是实际成交价，不是开价。
看项目 →Setia Sky 88
2017 年建成。开价 RM480,000 – RM189 万，成交中位每尺 RM845。过得了门槛的挂牌很少——要一户一户查。
看项目 →Shama Suasana
20 个挂牌，开价 RM630,000 – RM1,555,000。实务上只有三房那一档（1,115–1,238 平方尺）达得到门槛。
看项目 →SKS Pavillion Residences
2018 年建成。二手开价 RM390,000 – RM1,380,000。大部分单位在门槛以下；州政府批准对二手交易同样适用。
看项目 →Twin Tower Residence
已建成、只有二手，距 RTS 站址约 150 米。开价约 RM368,000 至约 RM180 万，只有较大户型过得了。
看项目 →碧桂园金海湾
成交中位每尺 RM688，因此一户大约要 1,450 平方尺以上才能单靠价格过门槛。指向的是 1,425–1,523 平方尺的 3+1 房户型。
看项目 →Wave @ Marina Cove
已建成。发展商入门价 RM395,900，最大户型 1,344 平方尺。剩余单位是否有定价高于 RM100 万的，要一户一户查。
看项目 →富力公主湾二期
已建成，2024 年 4 月起交房。门槛适用，而目前 Seine Region 的二手大多在门槛以下。
看项目 →富力公主湾三期
在建，4,385 户、313–1,555 平方尺。富力未公布价目表，所以价格出来后要按户型逐一确认资格。
看项目 →Paragon Suites @ CIQ
2017 年建成，只有二手。RM100 万门槛管的是业主对业主的交易，与发展商销售完全一样。
看项目 →The Eclipse
RM630,000 起，未公布最高价。入门户型对你关闭，而那 250 个 RMMJ 可负担房屋在任何情况下都不对外国人开放。
看项目 →特区规则——Medini 与森林城市
柔佛有两个地方适用自己的框架。两个都是真的；两个也都比行销说法更有条件。在你依赖任何一个之前，请先读下面那一节。
The M Macrolink Medini
2020 年建成，1,005 户。Medini 历来对「向发展商购买的新分层单位」豁免 RM100 万门槛。此案地契有争议——务必做产权查询。
看项目 →Verte Medini Residence
你买到的是建立在 IIB 永久地契土地租约之上的 99 年分层租赁权益——这个结构在 2025 年获上诉庭确认有效。Medini 优惠；请取得书面确认。
看项目 →Elysia Park Residence
2019 年建成，961 户，紧邻 Gleneagles Medini 医院。适用的是 Medini 规则而非柔佛通则——但不要以为门槛就此消失。
看项目 →Forest City Golf Villa
688 户分层有地住宅，2,034–6,975 平方尺，2019 与 2021 年建成。SFZ MM2H 路径 RM50 万起，仅限向发展商直接购买，附带 10 年不得转售的条件。
看项目 →Forest City Nigella Park
位于已宪报的免税岛上的高层住宅，距新加坡约 2 公里。同一条 SFZ MM2H 路径 RM50 万起；二手单位不适用。
看项目 →二十个项目，一户都买不了
公布的最高价低于适用门槛。这些项目在本站都有页面，马来西亚买家值得一读——但如果你持外国护照，这里没有任何一户是你能合法买下的。
- Aliva Mount AustinRM445,000 – RM781,000分层
- Amberwood Resort ResidencesRM390,000 – RM819,000分层
- Avenue ResidencesRM407,000 – RM789,000分层
- Calia Residences by PGBRM400,905 – RM815,296分层
- Paragon GatewayRM348,653 – RM970,290分层
- Paragon Signature SuitesRM581,400 – RM650,285分层
- Sky Curve @ Taman PerlingRM454,000 – RM809,000分层
- Southkey NADI Residences公布最高价 RM694,000分层
- Adison @ W City LarkintonRM428,800 – RM833,000分层
- The Straits View DUO在市最高开价约 RM733,000分层
- Monterra Johor Bahru入门 RM382,200；已公布资料没有一个达到 RM100 万分层
- The Asteriaz @ Kebun Teh只有两种户型：560 与 915 平方尺分层
- The Celestz @ Kebun Teh最大户型 915 平方尺分层
- Lanna @ Eco TropicsRM743,000 – RM1,144,000有地
- Jasmine 3 @ Meridin EastRM811,200 – RM1,166,400有地
- Sanubari 一期RM1,100,977 – RM1,578,707有地
- Sanubari 二期RM1,200,000 – RM1,878,000有地
- Sanubari 三期RM1,288,000 – RM1,935,000有地
- Riveria Garden — Aluna 排屋2,219 平方尺排屋，低于 RM200 万有地门槛有地
- Riveria Garden — Elora 群集／半独立2,470 – 2,592 平方尺，低于 RM200 万有地门槛有地
你和钥匙之间，实际卡着哪几关
一、两条门槛，不是一条
柔佛对非公民设定的最低购买价，分层产业是 RM1,000,000——共管公寓、服务式公寓、SoHo，凡持分层地契者皆属之；有地住宅是 RM2,000,000。这两个数字之间的落差，就是本地市场大部分误解的来源。之所以有落差，是因为有地住宅在政治上属于更敏感的类别，州政府刻意把门槛拉高。
持分层地契的有地住宅——群集别墅、封闭式排屋社区——是最尴尬的中间地带：形式上是有地，地契上是分层。Aurora Resort Villas 正是这种混合体。不要接受口头答覆。在任何订金动之前，去跟州政府拿一份白纸黑字，确认适用哪一条门槛。
二、州政府批准，与地契上的 Sekatan Kepentingan
过得了价格门槛，交易还没有完成。依《国家土地法典》第 433B 条，把马来西亚土地转让给非公民须取得州政府书面批准。在柔佛，这份申请递到州土地局，处理周期以月计，不是以周计。
去看地契本身，找那一栏 Sekatan Kepentingan——权益限制。这是州政府在文件上加注的限制，典型写法是「tanah ini tidak boleh dipindahmilik, dipajak atau digadai tanpa kebenaran」：未经批准，此地不得转让、出租或抵押。本站有几个项目的准证上就明写着：Skyline One Sentosa 与 Lanna @ Eco Tropics 都是。如果卖方或代理拿不出地契页给你看，你其实还不知道自己在买什么。
最常见的出事方式是：你已经签约、付了订金，批准却下不来。请把买卖合约相关条款读清楚——合约是自动终止并退款，还是风险由你承担。让你的产业律师指着那一条读给你听。
三、柔佛外国人征费——以及那个 RM50,000 的陷阱
依柔佛州土地局 2025 年第 03 号通令，自 2025 年 7 月 1 日起，外国人购置产业的征费由 2% 调升为产业价值的 3%，或 RM30,000，取高者，适用住宅、商业与农业地。工业产业则由 2% 调升为 4%——而工业这一档没有最低额。两种地类、两套数字，不要让任何人拿同一组套用到两边。
还有一条过渡条款，几乎没有人提。若你的买卖合约在此之前已签署并盖印，而且完整的批准申请文件在 2025 年 8 月 29 日或之前已递交柔佛州土地局，这宗交易仍按旧费率计算——即 2014 年第 02 号通令的 2% 或 RM20,000，取高者。如果你的案子落在这个窗口里，就不该被按 3% 收费。在付款之前，请律师把土地局的收件日期找出来给你看。
四、印花税：统一 8%，只适用住宅
依 2026 年财政预算案，自 2026 年 1 月 1 日起，非公民与外资公司购买住宅产业，过户印花税为统一 8%，由 2024 年起实施的统一 4% 调升而来。有三点要分清楚：
只适用住宅。修订后的「住宅产业」定义明确涵盖作居住用途的服务式公寓与 SoHo——所以新山的服务式住宅是被涵盖的，不论它的地契类别写的是什么。商业与工业产业不在其内，继续适用一般累进税率。这也是为什么在 Alpha Austin 买工业地的外国人，征费更高（4%）却完全不缴那 8%。
马来西亚永久居民不适用。永久居民继续走公民的累进税率：首 RM10 万 1%、次 RM40 万 2%、再次 RM50 万 3%、RM100 万以上 4%。以 RM100 万的交易计，公民或永久居民约 RM24,000，非公民则是 RM80,000。永久居民这个身份的价值比多数人以为的高，而行销上经常被含混带过。
你没有首套房豁免。公民享有的各项减免不会延伸到你身上。
五、贷款成数 60–70%
马来西亚银行给非公民的贷款成数通常在六成到七成之间，而马来西亚公民买首套或第二套可到九成。有两件事会让成数再往下压：一是商业地契——新山大多数服务式公寓都是——同一家银行给商业地契的成数通常低于住宅地契；二是没有马来西亚收入的借款人，要以海外收入送审，有些银行会打折，有些直接不做。
先把算术做完再决定。一户 RM1,050,000 的单位，按六五成贷款，你要自备 RM367,500 的头期，加上 RM84,000 印花税、RM31,500 征费，再加过户登记费与律师费——在你拥有任何东西之前，现金支出已经稳稳超过 RM49 万。请就具体项目向马来西亚银行家拿一个初步成数，不要拿通则，因为答案会随项目而变。
六、Medini 与森林城市：真的存在，但有条件
Medini 是依斯干达公主城内一片 2,230 英亩的区域，在 IRDA 框架下管理；在那里向发展商购买的新分层产业，历来被视为豁免 RM100 万门槛。这也是为什么 The M、Verte 与 Elysia Park 能以往东 15 公里不可能出现的价格向外国买家推销。我不会做的是：告诉你这项豁免在你交房那天一定还在，或者告诉你它涵盖二手转售——因为我没有看到一份写明这件事的现行政府文件。付任何钱之前，请就你的具体单位与具体交易类型，向 IRDA 或柔佛产业律师取得书面确认。
森林城市又是另一回事。它在 2023 年 8 月被指定为金融特区（SFZ），优惠于 2024 年 9 月公布。对住宅买家真正有意义的那条路径是 SFZ MM2H，门槛 RM50 万起——但仅限向发展商直接购买，并须存入定期存款：21 至 49 岁 6.5 万美元，50 岁以上 3.2 万美元；10 年可续签证；批准信发出后 90 天内完成交易；以及10 年不得转售的条件。另有一项针对合格个人买家的过户与贷款印花税 50% 减免，条件是该单位在 2024 年 9 月 1 日前完工，且买卖合约签署日落在 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间。
那条「10 年不得转售」请读两遍。用 RM50 万买进、锁十年，和买一户 RM100 万、第三年就能卖，是完全不同的两件事。它不是门槛的漏洞，它是一笔交换。
七、无论价格多高都不能买的
马来保留地、项目内的土著固打单位、以及州政府指定的可负担房屋，无论你愿意付多少钱，都不对非公民开放。The Eclipse 那 250 个 RMMJ 可负担单位就是本站的现成例子。农地另有一套独立的批准机制。如果一个案子以它的面积来说便宜得不寻常，这是第一个要查的地方。
一户 RM1,050,000 的单位，外国人实际要花多少
柔佛住宅分层产业，以今天的规则计算。以下是法定费用；律师费与杂费依事务所而异。
- 成交价RM1,050,000必须等于或高于 RM1,000,000
- 非公民过户印花税RM84,0002026-01-01 起统一 8%
- 柔佛外国人征费RM31,5003%，高于 RM30,000 最低额
- 过户登记费（MOT）RM4,750固定级距：RM4,500 + RM250
- 州政府批准申请数千令吉另加以月计的处理期
- 律师费前的法定支出合计约 RM120,250约为成交价的 11.5%
作为对照，马来西亚公民或永久居民买同一户，印花税约 RM25,500，且不缴征费。以 RM105 万的成交计，差距接近 RM9 万——这才是应该放进你财务模型里的数字，而不是「新山比新加坡便宜多少」那个标题。
出场时，非公民的产业盈利税（RPGT）为持有五年内 30%、第六年起 10%。外国人永远降不到 0%，公民则在第六年起是 0%。
外国人在柔佛买房——常见问题
外国人可以在新山买房吗？
可以，但必须高于州政府的价格门槛，并取得州政府书面批准。柔佛对非公民设定的最低购买价：分层产业 RM1,000,000，有地住宅 RM2,000,000。这个测试针对的是你为那个具体单位实际支付的价格——不是针对整个项目，也不是针对你的国籍。
它对「向个人业主购买的二手交易」与「向发展商购买」同等适用。买已建成的单位绕不过去。
为什么有地的门槛跟分层的不一样？
因为州政府把两者视为不同风险等级的类别。分层产业——共管公寓、服务式公寓、SoHo——门槛是 RM1,000,000；有地住宅门槛是 RM2,000,000。有地住宅在马来西亚政治上更敏感，门槛是刻意拉高的。
这是我最常需要纠正的一条误解。买家听到「一百万」，就套到排屋上。Sanubari 三期最高价 RM1,935,000——房子很像样，距离有地门槛仍差 RM65,000。
持分层地契的有地住宅是真正的灰色地带。请在动钱之前，向州政府书面确认适用哪一条门槛。
柔佛外国人征费是多少？
2025 年 7 月 1 日起，住宅、商业与农业地为产业价值的 3% 或 RM30,000，取高者；工业产业为 4%，且没有最低额。
售价低于 RM100 万的服务式住宅另有一条更高的最低额：RM50,000。签任何东西之前就要把它算进去，因为它跟价格不成比例，也是最常被漏掉的一笔。
2025 年 7 月 1 日之前是 2%（或 RM20,000）；直系亲属之间的转让仍按旧的 2% 基准计算。
我买柔佛房产要缴 8% 印花税吗？
如果你是非公民买住宅产业，是的——2026 年 1 月 1 日起统一 8%，且没有首套房减免。修订后的住宅产业定义明确包含作居住用途的服务式公寓与 SoHo，所以新山的服务式住宅即便坐落在商业地契上，一样被涵盖。
商业与工业产业不适用，所有买家继续走一般累进税率。
马来西亚永久居民不适用 8%，走公民累进税率。以 RM100 万的交易计，约 RM24,000 而非 RM80,000。
外国人能贷到几成？
通常是成交价的六成到七成，而马来西亚公民买首套或第二套可到九成。商业地契——新山多数服务式公寓都是——往往会让同一家银行的成数再低一些；海外收入的审核也比本地收入保守。
付订金之前，就具体项目向马来西亚银行家拿一个初步成数。不同项目、不同银行之间的差异，比多数买家预期的大。
Medini 真的豁免 RM100 万门槛吗？
在 Medini 这片 2,230 英亩、由 IRDA 框架管理的区域内，向发展商购买的新分层产业，历来被当作豁免柔佛门槛处理。这也是那里向外国人推销的价格看起来跟柔佛其他地方不一样的原因。
我不会把它讲成保证。我没有看到一份写明 2026 年现行立场的政府文件，也不知道它是否涵盖二手转售。付任何钱之前，请就你的具体单位与具体交易类型，向 IRDA 或柔佛产业律师取得书面确认。
另外要注意：代理资料有时会把「外国人 RM50 万可买」这句话套到远在 Medini 之外的项目上。例如 KSL Riverhaus 位于 Mukim Pulai，Medini 的规则管不到它。
森林城市那条 RM50 万的路径，实际是什么？
那是金融特区（SFZ）的 MM2H 路径，不是门槛的普遍放宽。购买必须是向发展商直接购买——二手不适用。条件包括：21 至 49 岁定存 6.5 万美元、50 岁以上 3.2 万美元；10 年可续签证；批准信发出后 90 天内完成交易；以及 10 年不得转售。
另有一项合格个人买家的过户与贷款印花税 50% 减免，条件是单位在 2024 年 9 月 1 日前完工，且合约签署于 2024 年 9 月 1 日至 2034 年 12 月 31 日之间。
那十年的锁定期就是代价。签证条件请找持牌 MM2H 代理确认，税务处理请找产业律师确认——这些规则以前变过。
Sekatan Kepentingan 是什么？跟我有什么关系？
那是马来西亚地契上的「权益限制」栏：州政府在文件上加注的限制，通常写明未经州政府批准，此地不得转让、出租或抵押。
对外国买家来说，这正是你的交易之所以需要批准的法律根源，而且它就印在你要买的那张地契上——你看得到。本站有几份销售准证上明写着这项限制，包括 Skyline One Sentosa 与 Lanna @ Eco Tropics。
付订金前先要求看地契页。如果没有人拿得出来，你其实还不知道自己在买什么。
买在门槛之上，将来能卖给任何人吗？
卖给马来西亚人：任何价格都可以。卖给另一个外国人：只能以当时适用门槛以上的价格成交——而到你卖的时候，那个数字未必还是 RM100 万。
这是对你出场影响最大的一条限制。在一栋成交中位价远低于 RM100 万的楼里，外国业主的买家池在结构上就比马来西亚业主窄，而这通常表现为「挂很久卖不掉」，而不是价格上打个折。
出场时的产业盈利税：持有五年内 30%，第六年起 10%。与公民不同，外国人永远降不到 0%。
相关指南
每一篇都是写出来的指南，不是自动生成的标签存档页。
告诉我你的护照和预算，我告诉你能买什么
目前在新山向外国买家推销的项目里，有一半根本不含任何一户外国人能合法购买的单位。在你花一个周六去看房之前，我先帮你把名单对一遍门槛。
新盘买家不需支付代理费
Louis Koh
马来西亚房产 11 年经验 · 新山与吉隆坡新盘 · 中文／English
我服务来自新加坡的跨境买家，也服务本地投资者。项目不适合你的时候我会直接说——这通常比楼书更有价值。
发布于 2026-08-05 · 门槛、征费与印花税依据柔佛州土地局 2025 年第 03 号通令（2025-07-01 生效）与 2026 年财政预算案印花税修订（2026-01-01 生效）核实。项目价格取自发展商自行公布的广告与销售准证数字或已登记成交纪录，已于 2026 年逐个项目核实。规则会变——付订金前请就你自己的情况向柔佛产业律师确认。本页为资讯，非法律或理财建议。